Дело №2-2236/2023
УИД 29RS0024-01-2023-001771-79
город Архангельск ДД.ММ.ГГГГ 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Соломбальский районный суд г. Архангельска в составе
председательствующего судьи Ждановой К.И.,
при секретаре Федоровцевой А.А., с участием истца ФИО3, представителя истца ФИО1 ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал-Каменка» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1, ФИО3 06.08.2023 обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал-Каменка» (далее – ООО «Арсенал-Каменка») о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда.
В обоснование требований указано, что между ООО «Арсенал-Каменка» (далее - Ответчик, Застройщик), с одной стороны, и ФИО1 и ФИО3 (далее - Истцы, Участники долевого строительства), с другой стороны, заключён Договор участия в долевом строительстве №№ от 27.09.2021 (далее - Договор). Согласно п. 1.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой 13-этажный многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно- пристроенным детским дошкольным учреждением, встроенно-пристроенным подземным и пристроенным гаражом, пристроенной трансформаторной подстанцией, <адрес> (далее - объект), общей площадью № кв.м, и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, в срок установленный настоящим договором, передать в общую совместную собственность Участнику долевого строительства следующее жилое помещение в Объекте: однокомнатная квартира, расположенная в строительных осях: № на 2-ом этаже в 8-ой секции Объекта, тип №, имеющая условный № (далее - Квартира), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и приняты, указанную Квартиру с оформлением соответствующих документов. Квартира в соответствии с проектной документацией должны обладать следующими техническими характеристиками: приведенная площадь квартиры - 40,14 кв.м (под приведенной площадью квартиры понимается сумма общей площади квартиры и произведения реальной площади балкона, лоджии, полулоджии, террасы на понижающий коэффициент, который составляет 0,5 - для лоджии; 0,3 - для балкона и террасы; 0,35 - для полулоджии).
Цена договора определена сторонами как 8 331 232,00 рубля 00 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры, равной: 207 554,00 рубля 00 копеек. Согласно Акту приема-передачи <адрес> от 06.02.2023 Участникам долевого строительства передана Квартира, общей приведенной площадью № кв.м. Таким образом, площадь Квартиры оказалась меньше площади, установленной в Договоре, на 0,74 кв.м = 40,14 кв.м - 39,4 кв.м. Стоимость Квартиры исходя из стоимости 1 кв.м 207 554,00 составит: 39,4 * 207 554 = 8 177 627,60 рублей. Разница между ценой Квартиры по Договору и ценой исходя из фактической площади Квартиры составляет: 8 331 232,00 - 8 177 627,60 - 153 604,4 рубля.
В адрес ООО «Арсенал-Каменка» направлена претензия от 10.06.2023, полученной последним 21.06.2023. Десятидневный срок на удовлетворение требования Истцов истек 03.07.2023, однако претензия оставлена без удовлетворения.
Ссылаясь на нарушение условий договора, требования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), возникновение права требовать от Застройщика уменьшения цены Договора и возврата денежных средств, уплаченных по Договору, в размере 153 604,4 рубля, истцы просят суд взыскать с ООО «Арсенал-Каменка» в пользу ФИО1 в счет соразмерного снижения цены Договора участия в долевом строительстве № от 27.09.2021 денежные средства в размере 76 802 рубля 20 копеек, неустойку за период с 04.07.2023 по 03.08.2023 в размере 23 808 рублей 68 копеек и компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек; взыскать с ООО «Арсенал-Каменка» в пользу ФИО3 в счет соразмерного снижения цены Договора участия в долевом строительстве № от 27.09.2021 денежные средства в размере 76 802 рубля 20 копеек, неустойку за период с 04.07.2023 по 03.08.2023 в размере 23 808 рублей 68 копеек и компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек, а также штраф в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу каждого из истцов.
В судебном заседании истец ФИО3 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, направила представителя.
Представитель истца ФИО1 ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, с позицией ответчика не согласился по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направил, ходатайство об организации ВКС в связи с отсутствием технической возможности оставлено без удовлетворения. В возражениях просил в иске отказать, указав на несущественное снижение приведенной площади квартиры истцов.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве направлена на защиту прав участников долевого строительства в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из материалов дела и не отрицалось участниками процесса, между ООО «Арсенал-Каменка» и ФИО1, ФИО3 заключён Договор участия в долевом строительстве № от 27.09.2021, по условиям которого ответчик обязался в срок до 01.10.2022 построить (создать) жилой 13-этажный многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно- пристроенным детским дошкольным учреждением, встроенно-пристроенным подземным и пристроенным гаражом, пристроенной <адрес> (далее - объект), общей площадью 57 680,37 кв.м, и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, в срок установленный настоящим договором, передать в общую совместную собственность истцов жилое помещение - однокомнатную квартиру, расположенную в строительных осях: №, на 2-ом этаже в 8-ой секции Объекта, тип № имеющую условный №, площадью 40,14 кв.м: жилая площадь 15,21 кв.м, в том числе площадь комнаты – 15, 21 кв.м, нежилая площадь 23,59 кв.м, в том числе коридор – 5,48 кв.м, санузел – 3,68 кв.м, площадь кухни: 12,12 кв.м, гардероб 2,31 кв.м, площадь лоджии/балкона/террасы 2, 67 кв.м (пункты 1.1, 1.4 договора).
Цена договора определена сторонами как 8 331 232 рубля, исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры, равной 207 554 рубля (пункт 2.1),
Согласно п. 2.3 Договора Объект приобретается Участником долевого строительства за счет собственных и кредитных средств: платеж в размере 1 800 000 рублей осуществляется Участником долевого строительства за счет собственных средств; платеж в размере 6 531 232 рубля производится Участником долевого строительства по его поручению за счет кредитных средств, предоставляемых Участнику долевого строительства Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», (далее именуемый - Кредитор), на основании Кредитного договора № от 27.09.2021, заключенного между ФИО1, ФИО3 и Кредитором в городе Архангельск.
Взятые на себя обязательства по оплате Объекта истцы исполнили в полном объеме.
Согласно акту приема-передачи <адрес> от 06.02.2023, заключенному между ООО «Арсенал-Каменка» и ФИО3, ФИО1, во исполнение своих обязательств по договору Застройщик передал, а Участники долевого строительства приняли 1-комнатную квартиру в общую совместную собственность с условным номером №, расположенную в строительных осях: № на 2-м этаже в 8-й секции, тип №, в 13-этажном многоквартирном доме по адресу: <адрес>, кадастровый № (адрес объекта, присвоенный: <адрес>), Квартира №, со следующими техническими характеристиками: номер квартиры (присвоенный органом технической инвентаризации) №, условный номер квартиры №, кол-во комнат 1, этаж 2, общая площадь квартиры по результатам произведенного обмера 38,2 кв.м., жилая площадь квартиры по результатам произведенного обмера 14, 8 кв.м, площадь лоджии (балкона, полулоджии, террасы) с учетом коэф* по результатам произведенного обмера 1, 2 кв.м, общая приведенная площадь квартиры по результатам произведенного обмера 39,4 кв.м.
Таким образом, уменьшении площади квартиры составило 0,74 кв.м (40,14-39,4), исходя из стоимости 1 кв.м на 153 604 рубля 40 копеек (39,4*207 554-8 331 232).
13.06.2023 истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием соразмерного уменьшения цены Договора в связи с уменьшением общей приведенной площади Квартиры и в счет соразмерного снижения цены возвратить в течение трех рабочих дней с даты получения настоящей претензии Участникам долевого строительства 153 604 рубля 40 копеек.
Претензия получена ответчиком 21.06.2023 (ШПИ №), однако ответ на претензию не последовал.
Как следует из содержания пункта 4.6 договора участия в долевом строительстве № от 27.09.2021 существенным изменением размера передаваемой Участнику долевого строительства квартиры стороны определили изменение приведенной площади квартиры более чем на 5 % от приведенной площади квартиры.
Из акта приема-передачи квартиры № № от 06.02.2023 следует, что уменьшение площади квартиры составило 0,74 кв.м, то есть 1,8 % от площади.
Из системной взаимосвязи требований статьей 421, 422 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Требование об указании в договоре участия в долевом строительстве условия о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, содержатся в части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Аналогичное положение содержится в пункте 4.4 договора участия в долевом строительстве №№ от 27.09.2021.
Согласно пункту 2 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5 процентов от указанной площади.
В ходе разрешения спора судом установлено и не отрицалось стороной истцов то обстоятельство, что пункт 4.6 договора участия в долевом строительстве №№ от 27.09.2021 согласован сторонами при его заключении, при этом истцы выразили волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязался их соблюдать.
В сложившихся между сторонами правоотношениях фактическое отклонение по площади составляет 0,74 кв.м, то есть 1,8 %, что не превышает допустимого значения существенного изменения приведенной (проектной) площади квартиры истцов.
При таких обстоятельствах по делу, существенное изменение условий договора в части превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, более 5 процентов, отсутствует.
Оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ответчика в пользу истцов денежных средств в счет соразмерного снижения цены договора участия в долевом строительстве № от 27.09.2021 не имеется.
Производные от основного требования о соразмерном снижении цены договора требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах, исковое заявление ФИО1, ФИО3 к ООО «Арсенал-Каменка» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал-Каменка» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий К.И. Жданова
Мотивированное решение суда составлено 18.12.2023.