Решение по делу № 02-0406/2025 от 03.04.2025 - об оспаривании договоров купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, применении последствий недействительности сделок.

Дело № 2-406/25

УИД: 77RS0026-02-2024-009236-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03.04.2025 года г.Москва

Решение принято в окончательной форме 14.08.2025 года.

Таганский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Шаренковой М.Н.

при помощнике судьи Ефимовой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 ФИО3, ФИО4 об оспаривании договоров купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО3-А.З., ФИО4, мотивируя тем, что между ФИО2 и ФИО3-А.З. заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 22.01.2024г. N 77/798-н/77-2024-340. По договору ФИО2 передал в собственность ФИО3-А.З. 1/2 долю в праве на квартиру по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, собственником которой являлся, а ФИО3-А.З. принял 1/2 доли в квартире и уплатил за неё денежные средства. Вышеуказанная сделка нарушает права и охраняемые законные интересы истца, в том числе, повлекла неблагоприятные для истца последствия. Истец является стороной предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, который был заключен 15.08.2023г., между истцом, ФИО1 (покупатель) и ФИО5 и ФИО2 (продавцы). В пределах срока действия предварительного договора Истцом к Ответчику было предъявлено требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры, в результате чего Ответчиком ФИО2 был подписал договор купли-продажи квартиры от 31.08.2023г., но действий со стороны Ответчика по государственной регистрации Договора предпринято не было. Второй собственник квартиры ФИО5 в тот день от подписания договора купли-продажи квартиры отказалась. Исходя из вышеуказанного, действия ФИО2 по отчуждению своей ½ доли в спорной квартире являются противоправными, нарушают права и законные интересы истца, так как истцом по предварительному договору были переданы денежные средства в качестве предоплаты за квартиру, которые небыли истцу возвращены, а договор купли-продажи квартиры с истцом заключен не был.

Учитывая изложенное, истец изначально предъявлял требования к ФИО2, просил:

1) Признать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру №77/798-н/77-2024-3-40 от 22.01.2024, удостоверенный нотариусом г.Москвы ФИО6, расположенную по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168, недействительным.

2) Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО3-А.З. на ½ доли в квартире, расположенной по адресу: <...>.

3) Аннулировать запись регистрации в Управлении Росреестра по г.Москве №77:01:0002028:2003-77/072/2024-16 от 23.01.2024, на имя ФИО3-А.З. в ЕГРН.

4) Применить последствия недействительности сделки и возвратить каждой из сторон всё полученное по сделке.

26.12.2024, уточняя требования, истец просил:

1) Признать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168, №77/798-н/77-2024-3-40 от 22.01.2024, удостоверенный нотариусом г.Москвы ФИО6, недействительным.

2) Признать договор отчуждения ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168, заключенный между ФИО3-А.З. и ФИО4, недействительным.

3) Признать недействительной государственную регистрацию права: Общая долевая собственность, ½, ФИО4 в квартире, расположенной по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168.

4) Аннулировать запись регистрации в Управлении Росреестра по г.Москве №77:01:0002028:2003-77/072/2024-23 от 19.11.2024г., на имя ФИО4 в ЕГРН.

5) Применить последствия недействительности сделки и возвратить каждой из сторон всё полученное по сделке.

26.12.2024 к участию в деле привлечены: в качестве соответчиков - ФИО3-А.З., ФИО4, в качестве третьих лиц - ФИО5, Управление Росреестра по г.Москве, Территориальный отдел по вопросам опеки и попечительства №1.

17.02.2025, уточняя требования, истец просил:

1) Признать сделку по договору купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168, заключенному между ФИО2 и ФИО3 Т-А.З. № 77/798-н/77-2024-3-40 от 22.01.2024, удостоверенный нотариусом г.Москвы ФИО6, недействительной.

2) Признать сделку по договору купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168, заключенному между ФИО3 Т-А.З. и ФИО4 № 77/797-н/77-2024-13-1107, удостоверенному ФИО7, и.о нотариуса г.Москвы ФИО8, недействительной.

3) Признать отсутствующим право общей долевой собственности ФИО4 на ½ доли в квартире по адресу: г. Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168.

4) Применить последствия недействительности сделки и возвратить ½ долю в квартире по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168, бывшему собственнику ФИО2

Истец ФИО1 явился, требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3-А.З., ФИО4, а также представители третьих лиц Управления Росреестра по г.Москве и Территориального отдела по вопросам опеки и попечительства №1 не явились, извещались надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили, об уважительности причин неявки не сообщили, письменной позиции относительно заявленных требований не представили.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст.549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В силу п.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434)

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Согласно п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.07.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в соответствии с договором передачи №010709-000838 от 11.03.1994 года, свидетельством о собственности на жилище №1129766, выданным Правительством Москвы 01.04.1994 года, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО2 приобрели право собственности на жилое помещение по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, кв.168.

31.01.2006 между ФИО5, ФИО2, ФИО9, ФИО10 заключен договор определения долей в праве собственности на указанную квартиру, удостоверенный нотариусом г.Москвы ФИО12, зарегистрированный в реестре за № 1-40, в соответствии с которым право общей, без определения долей, совместной собственности ФИО5, ФИО2, ФИО9, ФИО10 на вышеуказанную квартиру подтверждается договором передачи с РЭУ-9 Центрального административного округа города Москвы за №010709-000838 от 11.03.1994 года, зарегистрированным Управлением приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья Правительства Москвы 01.04.1994 года за №2-1262309; Свидетельством о собственности на жилище №1129766, выданного Правительством Москвы 01.04.1994 года. В целях прекращения общей, без определения долей, совместной собственности, а также определения доли каждого по взаимному согласию, сторонами установлено, что ФИО5, ФИО2, ФИО9, ФИО10 принадлежит по ¼ доли в праве собственности на квартиру.

ФИО10 умерла 20.11.2017г.

Нотариусом г.Москвы ФИО13, в рамках наследственного дела №30/2018, выданы свидетельства о праве на наследство по закону, согласно которым наследниками к имуществу умершей ФИО10, состоящему из ¼ доли в праве собственности на квартиру по спорному адресу, являются: супруг ФИО9, дочь ФИО5, сын ФИО2, которые в результате принятия наследства стали собственниками по 1/3 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру.

ФИО9 умер 20.12.2022г.

Нотариусом г.Москвы ФИО14, в рамках наследственного дела №34807098-13/2023, выданы свидетельства о праве на наследство пол закону, в соответствии с которыми наследниками к имуществу умершего ФИО9, состоящему из 1/3 доли в праве собственности на квартиру по спорному адресу, являются: дочь ФИО5, сын ФИО2, которые в результате принятия наследства стали собственниками по 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру.

Решением Таганского районного суда г.Москвы от 09.11.2022 года по гражданскому делу № 2-441/22 удовлетворены требования УСЗН ЦАО г.Москвы, ФИО5 ограничена в родительских правах в отношении несовершеннолетнего ФИО15, *** г.р. С ФИО5 взысканы алименты в пользу ГБУ ЦССВ «Спутник» на содержание несовершеннолетнего ФИО15, *** г.р., в размере ¼ части заработка и (или) иного дохода родителя, ежемесячно, начиная с 01.03.2022 и до совершеннолетия ребенка.

Распоряжением Министерства социального развития Московской области от 16.12.2022 №20.45Р-633 установлена опека на возмездной основе над несовершеннолетним ФИО15, *** г.р. опекунами, исполняющими свои обязанности возмездно назначены ФИО16 и ФИО17

18.08.2023 между продавцами ФИО5, ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имуществ: квартиры, распложенной по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168.

Как следует из п. 2.1, п. 2.2, 2.2.1 договора, по соглашению сторон стоимость объекта недвижимости составляет 13 500 000 руб. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости объекта недвижимости в размере 2 000 000 руб. вносятся Покупателем в качестве задатка за счет собственных денежных средств в день заключения настоящего предварительного договора купли-продажи. Часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных средств в размере 11 500 000 руб., после заключения основного договора купли-продажи. Передача денежных средств Продавцам в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3.3 договора на момент подписания настоящего договора квартира находится в обременении (запрещение регистрации) о чем сделаны записи в ЕГРН №77:01:0002028:2003-77/055/202208, №77:01:0002028:2003-77/055/2023-13.

Согласно п. 3.4 договора, в случае отказа Продавцов продать недвижимость покупателю, Продавцы несут ответственность согласно ст. 381 ГК РФ и обязаны вернуть задаток в двойном размере, а также возместить все убытки и материальные затраты, связанные с данным отказом и понесенные Покупателем.

Как следует из текста договора купли-продажи квартиры от 31.08.2023 года договор купли продажи спорной квартиры подписан продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 Подпись продавца ФИО5 в договоре купли-продажи квартиры от 31.08.2023 года, как и в передаточном акте от 31.08.2023 года отсутствует.

22.01.2024 между ФИО2 и ФИО3-А.З. заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенный нотариусом г.Москвы ФИО6, зарегистрированный в реестре № 77/798-н/77-2024-3-40, в соответствии с которым ФИО2 продал ФИО3-А.З. ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168.

06.08.2024 ФИО3-А.З. в адрес ФИО5 направлено заявление, в котором ФИО3 Т-А.З. доводит до сведения ФИО5, что продает принадлежащую ему ½ долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

18.11.2024 между ФИО3-А.З. и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенный ФИО7 врио нотариуса г.Москвы ФИО8, зарегистрированный в реестре № 77/797-2024-13-1107, в соответствии с которым ФИО3-А.З. передал в собственности ФИО4 ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г.Москва, ул. ***, д.52/16, стр.2, кв.168.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительны по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из искового заявления следует, что ФИО1 заявлены требования о признании договора купли продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру между ФИО2 и ФИО3 Т-А.З., а также договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру между ФИО3 Т-А.З. и ФИО4, как оспоримых сделок.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем вторым п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

По смыслу абз.2 п.2 ст.166 ГК РФ отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Таким образом, истец при предъявлении иска должен доказать, что его право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска.

Как следует из материалов дела, ФИО1 стороной оспариваемых сделок не является.

В обоснование исковых требований истец ссылается на п. 5 ст. 429 ГК РФ.

При этом суд отмечает, что в силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Между тем, ч.3 ст.17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст.10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

При разрешении исковых требований, суд приходит к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты права.

Предварительный договор прав в отношении имущества не порождает, правовыми последствиями незаключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок является возможность стороны требовать заключения такого договора или возврата уплаченных денежных средств, а также возмещения убытков, вместе с тем таких требований истцом не заявлялось.

Анализируя изложенное и оценивая представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со ст.67, 68 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 ФИО3, ФИО4 об оспаривании договоров купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, применении последствий недействительности сделок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд г. Москвы в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н. Шаренкова