УИД № дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>
<адрес> районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ерошенко Е.Г.,
при секретаре судебного заседания Батулиной А.В.,
с участие: представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя третьего лица ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО2, третье лицо Администрация <адрес> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
Истец КУИ <адрес> обратился в суд с иском к ФИО2, третье лицо Администрация <адрес> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании Постановлении Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка по <адрес> для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций» между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для использования - для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций.
Участок передан по акту приема - передачи, кадастровый номер участка №, общей площадью 1075 кв.м., расположен по адресу: <адрес>
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктами 4.4.3 и 4.4.4 договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства, а также в пределах срока действия Договора ввести объект в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано разрешение на строительство. Объект не введен в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в КУИ <адрес> за продлением договора.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ДД.ММ.ГГГГ между КУИ <адрес> и ФИО2 был подписан договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № для использования - для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций.
Участок передан по акту приема - передачи, кадастровый номер участка №, общей площадью 1075 кв.м., расположен по адресу: <адрес>
В соответствии с п.1.2 Договора №, на земельном участке имеются объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 71,2 кв.м., степень готовности 15%.
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктами 4.4.3 и 4.4.4 договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства, а также в пределах срока действия Договора ввести объект в эксплуатацию.
Объект в эксплуатацию введен не был.
Согласно актам обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком использовался земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, а именно на момент обследования ответчиком предоставлялись услуги по изготовлению памятников, а также щебень, песок плитка. На территории земельного участка предоставленного ранее в аренду складированы плитка и могильные плиты, щебень и песок.
В адрес ответчика направлялось уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости привести в соответствие разрешенное использование земельного участка с фактическим. Уведомление оставлено без ответа.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился с заявлением в Комитет по управлению имуществом <адрес> о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в связи с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ между КУИ <адрес> и ФИО2 был подписан договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № для использования - для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций.
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Участок передан по акту приема - передачи, кадастровый номер участка №, общей площадью 1075 кв.м., расположен по адресу: <адрес> <адрес>
В соответствии с п.1.2 Договора №, на земельном участке имеются объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 71,2 кв.м., правообладателем которого является ответчик, степень готовности 15%, правообладателем которого является ответчик.
Пунктами 4.4.3 и 4.4.4 договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства, а также в пределах срока действия Договора ввести объект в эксплуатацию.
Согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15%.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению имуществом <адрес>, предупредил ответчика о прекращении срока действия договора, и о необходимости исполнения принятых на себя обязательств в соответствии с условиями договора, в случае неисполнения у последнего возникает обязанность по освобождению земельного участка и передачи его в фонд городских земель.
Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок не возвращен по акту приема-передачи в фонд городских земель.
Индивидуальный предприниматель ФИО2 после прекращения договора аренды не освободил земельный участок и не передал его арендодателю по акту приема-передачи.
Согласно акту контроля за использованием земель от ДД.ММ.ГГГГ на огороженной части участка установлено временное сооружение, оборудованное как офис. Перед сооружением на бетонной площадке установлены образцы тротуарной плитки и надгробные плиты. Размещен баннер «Профессиональная укладка тротуарной плитки, гранитной плитки».
Принимая во внимание все акты обследования земельного участка ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время, ответчик намерений привести в соответствие разрешенное использование земельного участка с фактическим использованием не имеет.
Истец просил изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: нежилое, площадь 71,2 кв.м., степень готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
В судебном заседании представитель истца КУИ <адрес> – ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, окончательно просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: нежилое, площадь 71,2 кв.м., степень готовности 47%, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», с установлением начальной продажной стоимости в размере 385 000 рублей.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства уведомлялся судом надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.
Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что ответчик не завершил строительство по той причине, что ему было отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку вид разрешенного использования указанного земельного участка «для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций» отсутствует в перечне основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, установленных в зоне <адрес>
Представитель третьего лица Администрации <адрес> – ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав пояснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО4, представителя Администрации <адрес> ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи
В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.
Судом установлено, что на основании Постановлении Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка по <адрес> для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций» между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием - для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций.
Участок передан по акту приема - передачи, кадастровый номер участка №, общей площадью 1075 кв.м., расположен по адресу: <адрес>
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано разрешение на строительство. Объект не введен в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Комитет за продлением договора.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ст. 22, п. 9 ч. 2 ст. 39.6, ч. 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был подписан договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка №, для использования - для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций. Участок передан по акту приема - передачи, кадастровый номер участка №, общей площадью 1075 кв.м., расположен по адресу: <адрес>
В соответствии с п.1.2 Договора №, на земельном участке имеются объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 71,2 кв.м., степень готовности 15%.
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктами 4.4.3 и 4.4.4 договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства, а также в пределах срока действия Договора ввести объект в эксплуатацию.
Объект в эксплуатацию не введен.
Согласно актам обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, от
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком использовался земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, а именно на момент обследования ответчиком предоставлялись услуги по изготовлению памятников, а также щебень, песок плитка. На территории земельного участка предоставленного ранее в аренду складированы плитка и могильные плиты, щебень и песок.
В адрес ответчика направлялось уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости привести в соответствие разрешенное использование земельного участка с фактическим. Уведомление оставлено без ответа.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился с заявлением в Комитет по управлению имуществом <адрес> о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в связи с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ на основании п. п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО2, был подписан договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка №, для использования - для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций.
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Участок передан по акту приема - передачи, кадастровый номер участка № общей площадью 1075 кв.м., расположен по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.1.2 Договора №, на земельном участке имеются объект незавершенного строительства с кадастровым номером степень готовности 15%, № площадью 71,2 кв.м., правообладателем которого является ответчик.
Пунктами 4.4.3 и 4.4.4 договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту строительства, а также в пределах срока действия Договора ввести объект в эксплуатацию.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению имуществом <адрес>, предупредил ответчика о прекращении срока действия договора, и о необходимости исполнения принятых на себя обязательств в соответствии с условиями договора, в случае неисполнения у последнего возникает обязанность по освобождению земельного участка и передачи его в фонд городских земель.
Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок не возвращен по акту приема-передачи в фонд городских земель.
Индивидуальный предприниматель ФИО2 после прекращения договора аренды не освободил земельный участок и не передал его арендодателю по акту приема-передачи.
Согласно акту контроля за использованием земель от ДД.ММ.ГГГГ на огороженной части участка установлено временное сооружение, оборудованное как офис. Перед сооружением на бетонной площадке установлены образцы тротуарной плитки и надгробные плиты. Размещен баннер «Профессиональная укладка тротуарной плитки, гранитной плитки».
Судом установлено, что основанием заключения договора аренды земельного участка, послужило заявление ФИО2 на основании публикации в бюллетене «<адрес> официальный» от ДД.ММ.ГГГГ №.
Поскольку по истечении срока аренды спорный земельный участок не был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" в соответствии с которым, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Аналогичные основания предоставления земельных участков без проведения торгов закреплены и в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
По смыслу приведенных положений земельного законодательства, земельный участок может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительством без проведения торгов, сроком на три года для завершения его строительства, лишь однократно.
Не выполнения целей, для которых был предоставлен такой земельный участок, влечет наступление последствий, установленных статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой, иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В силу вышеуказанной нормы права в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (см. подробнее Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства").
Как установлено судом, заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный незавершенный строительством объект, прекращен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока его действия.
В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером № между КУИ <адрес> и ФИО2 возникли с ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый № зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. На момент регистрации права собственности степень готовности объекта составляла 15%.
В целях определения готовности и стоимости спорного объекта недвижимого имущества определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «АМК-Оценка».
На разрешение экспертов поставлены вопросы: определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь 71,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>; определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь 71,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Согласно заключению эксперта ООО «АМК-Оценка» № № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта с кадастровым номером № назначение объекта недвижимости: нежилое, площадь 71,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>., составила 385 000 рублей.
Степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь 71,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 47%.
Таким образом, материалами дела установлено, что спорный объект является незавершенным строительством. Строительство объекта не окончено.
Так, судом с достоверностью установлено, что ответчик длительное время не предпринимал меры, направленные на освоение земельного участка и окончание строительства расположенного на нем объекта.
Ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Перед органами местного самоуправления стоят задачи, связанные с устойчивым развитием территорий, как это прямо указано, в частности, в статьях 1, 8, 18—28 ГрК РФ.
ФИО2 не представил доказательств освоения спорной территории за счет собственных средств с учетом проекта застройки.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данная норма корреспондирует с положением п. 1 ст. 3 ГПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 надлежащих мер по завершению строительством объекта недвижимости в соответствии с проектом, его легализации - получению акта ввода объекта в эксплуатацию, не предпринимал.
Поскольку на момент прекращения договора аренды земельного участка, строительство спорного объекта недвижимого имущества не завершено, суд приходит к выводу об обоснованности требований иска.
Определяя начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства, подлежащего реализации с публичных торгов, суд с заключения судебной строительно-технической экспертизы, полагает необходимым установить начальную продажную цену в размере 385 000 руб.
Вопрос о судебных расходах разрешается судом с учетом положений ст.ст. 94-98 ГПК РФ.
ООО «АМК-Оценка» заявлено ходатайство об оплате стоимости судебной экспертизы в размере 40 000 рублей. Данное ходатайство на основании ст. 94, ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению, путем взыскания с ФИО2 в пользу экспертного учреждения стоимости судебной экспертизы.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ и ст.333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска освобожден, суд полагает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в доход бюджета в размере 3 000 руб.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО2, третье лицо Администрация <адрес> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, удовлетворить.
Изъять у ФИО2 (СНИЛС №) принадлежащий ему на праве собственности объект незавершённого строительства с кадастровым номером № площадью 71,2 кв.м., степень готовности - 47 %, назначение - нежилое, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1075 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 385 000 рублей.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу ООО «АМК-оценка» (ИНН <***>) расходы по проведению экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в <адрес> областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через <адрес> районный суд.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись Е.Г. Ерошенко