Дело № 2а-407/25 Изготовлено 10 июня 2025 года

УИД: 76RS0017-01-2024-003516-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Мишеневой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

28 апреля 2025 года

административное дело по административному иску ФИО1 к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» о признании незаконным и отмене приказа об отказе в предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми требованиями к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», в которых просит:

- признать незаконным и отменить приказ № 168 02.10.2024 МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» которым административному истцу отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1918 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>., в аренду без проведения торгов;

- обязать МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1918 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>., в аренду без проведения торгов в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, предоставить административному истцу земельный участок с кадастровым номером № площадью 1918 кв.м., по адресу: <адрес>, в аренду без проведения торгов.

Требования мотивирует незаконностью отказа.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал, пояснил, что ему был предоставлен спорный земельный участок. По окончании срока действия ранее действовавшего договора аренды данного земельного участка №3/1 от 21 октября 2011 года заключенного между административным истцом и администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области, ФИО1 своевременно обратился в ЯМР ЯО для продления срока аренды земельного участка на новый срок, а именно 16 сентября 2021 года им было подано заявление № 1722 о продлении срока аренды земельного участка и заключении его на новый срок. 29 сентября 2021 года между ФИО1 и администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области был заключен договор аренды земельного участка №473 от 29.09.2021 года. Административный истец так же указывал, что, поскольку он не обладает познаниями в области права, то ему было неизвестно о том какие нормы права указаны в заявлении о продлении срока аренды земельного участка и что они означают.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании, поддерживая требования административного истца, так же указывала на то, что до сентября 2020 года строительство на земельном участке не было разрешено, кроме того, истец не завершил строительство объекта по состоянию здоровья, что подтверждается представленными документами.

Представитель административного ответчика МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» ФИО3 возражала по заявленным требованиям, указывая на то, что административный истец уже воспользовался правом на продление договора аренды для завершения строительства жилого дома.

Иные лица, участвующие в административном деле, извещенные о месте и времени судебного заседания, на рассмотрение дела не явились.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 19 января 2009 года между ФИО1 и Земельным комитетом Администрации ЯМР был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома на основании постановления Администрации ЯМР № 2016 от 19 сентября 2008 года сроком с 19 сентября 2008 года по 18 сентября 2011 года.

21 октября 2011 года между ФИО1 и Земельным комитетом Администрации ЯМР был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома на основании постановления Администрации ЯМР № 5442 от 19 октября 2011 года сроком с 19 сентября 2011 года по 18 сентября 2021 года.

С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, относится к полномочиям органов местного самоуправления, следовательно, в отношении предоставления муниципальных земель и решения вопросов по аренде муниципальных земель на территории Ярославского муниципального района уполномоченным органом являлась Администрация Ярославского муниципального района в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района».

Надлежащим ответчиком по настоящему делу является МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района».

16 сентября 2021 года ФИО1 обратился в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» с заявлением о предоставлении земельного участка № в аренду без проведения торгов.

Между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице Муниципального казённого учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ФИО1 был заключен договор аренды № от 29 сентября 2021 года земельного участка общей площадью 1918 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; целевое назначение: для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома.

14 марта 2023 года между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице Муниципального казённого учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ФИО1 было заключено соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29 сентября 2021 года №473, как указывала в судебном заседании представитель административного ответчика, с целью устранение технической ошибки. В преамбуле договора аренды земельного участка от 29 сентября 2021 года № с кадастровым номером № слова «в соответствии с пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ» заменены словами «в соответствии с пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ». Срок действия указанного договора установлен с 19 сентября 2021 года по 18 сентября 2024 года.

8 сентября 2021 года ФИО1 зарегистрировал в ЕГРН объект незавершенного строительства со степенью готовности 13% (кадастровый №) на земельном участке с кадастровым номером № находящемся по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 76:17:150802:17 ФИО4 не получал.

Между тем, на основании постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 усадьба-музей ФИО5, расположенная в с.Карабиха Ярославского района включена в список памятников археологии, подлежащих охране как памятники государственного значения. При этом, согласно п.5 данного постановления облисполкомы обязаны при реконструкции городов сохранять места сосредоточения памятников культуры как заповедные районы. Также установлены вокруг памятников охранные зоны, в пределах которых не могут допускаться работы, причиняющие ущерб памятникам (пахота, огородные работы, строительство и прочее).

Во исполнение данного постановления решением Ярославского областного совета народных депутатов от 22.09.1989 № 362 были утверждены зоны охраны Государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО5 «Карабиха» (села Аббакумцево, Грешнево, Карабиха) в соответствии с прилагаемыми проектными планами. Ярославскому и Некрасовскому райисполкомам поручено производить все виды строительства и использования земель в соответствии с утвержденными зонами охраны музея-заповедника.

Согласно данного Проекта для Государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО5 «Карабиха» систему зон охраны образуют следующие территории, различающиеся режимом их использования: территория памятника, охранная зона, зона регулирования застройки, зона охраняемого ландшафта.

В соответствии с данными режимами, в границах зоны охраняемого природного ландшафта возможна хозяйственная деятельность, не сопровождающаяся искажением ландшафта, не требующая возведения построек; на территории зоны по условиям режима не допускается строительство капитальных, промышленных, сельскохозяйственных, жилых объектов.

Проектом предусмотрена организация четырех зон регулирования застройки для застроенных территорий населенных пунктов, входящих в зону охраняемого ландшафта, где возможно ограниченное строительство:

1. территория п. Дубки,

2. территория п. Красные Ткачи, д. Ноготино, Ершово,

3. территория п. Красный Октябрь,

4. территория д. Боровая.

При этом, границы указанных территорий отображены в Проекте зон охраны в соответствии с административными границами на момент утверждения (1989 год). Принадлежащий административному истцу земельный участок в границы зоны регулирования застройки не входит.

Также к проекту прилагается картографический материал: границы зон охраны отображены на схеме «Проект зон охраны музея-заповедника ФИО5. Основной чертеж».

Данный проект соответствовал ст. 35 Закона РСФСР от 15.12.1978 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры», которая предусматривала, что в пределах охранных зон, зон регулирования застройки и зон охраняемого природного ландшафта запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность без разрешения соответствующих органов охраны памятников Союза ССР или РСФСР.

Решение Яроблисполкома от 22.09.1989 принято в пределах компетенции, установленной ст.34 вышеуказанного Закона РСФСР.

Согласно Указа Президента РФ от 20.02.1995 № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» Государственный литературно-мемориальный музей-заповедник ФИО5 «Карабиха», расположенный в с.Карабиха Ярославского района включен в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.

Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 утверждалось Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Положение № 972), согласно п. 22 которого соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается. В случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия (пункт 24 Положения №972).

Наличие указанных ограничений должно учитываться на основании ч. 5, п. 3 ч. 6 ст. 30, п. 5 ч. 2 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ при разработке правил землепользования и застройки, на основании ч.1, ч. 13 ст. 51 при выдаче разрешения на строительство.

Содержащиеся в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки Карабихского сельского поселения сведения в отношении зоны охраняемого природного ландшафта противоречили Проекту зон охраны государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО5 «Карабиха», утвержденного решением исполнительного комитета Ярославского областного Совета народных депутатов от 22.09.1989 № 362.

Таким образом, ранее земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>) был отнесен к зоне охраняемого природного ландшафта государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО5 «Карабиха», что исключало строительство на данном земельном участке объектов недвижимости, в том числе жилого дома.

Данные обстоятельства подтверждаются отказом ФИО1 в выдаче разрешения на строительство жилого дома от 5 сентября 2018 года.

Земельный участок с кадастровым номером № (<адрес>), в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 03.09.2020 № 711-п «Об утверждении границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон», в настоящее время расположен в границах территории единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-2 (регламентный участок ЗРЗ-2(1)).

Таким образом, доводы представителя административного ответчика относительно того, что у административного истца было достаточное время для строительства жилого дома, судом отклоняются, строительство жилого дома на спорном земельном участке возможно только с момента вступления в законную силу постановления Правительства Ярославской области от 3 сентября 2020 года № 711-п «Об утверждении границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон».

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Административный истец имел право воспользоваться данными мерами, однако, как указывалось в судебном заседании, юридической грамотностью не обладал, между тем лечился от короновирусной инфекции и проходил реабилитацию, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, в соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке п.п. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.п. 5 ст. 1 и п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, отсутствие возможности осуществлять строительство жилого дома до 4 сентября 2020 года, состояние здоровья истца, потребность административного истца в испрашиваемом земельном участке у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Аналогичная позиция отражена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 года.

При этом, суд считает, что сведениях о подготовительных мероприятиях об оценке объекта недвижимости и передаче на торги органами местного самоуправления были начаты по истечении 6 месяцев после истечения срока договора аренды.

Из п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ следует, что если суд признает решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, то по результатам рассмотрения административного дела принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Поскольку оспариваемый административным истцом приказ нарушает права и законные интересы административного истца, суд приходит к выводу о наличии оснований для его отмены и возложении на административного ответчика МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» обязанности повторно рассмотреть заявление административного истца о предварительном согласовании предоставлении земельного участка.

Руководствуясь ст.175-180, 227, 228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить приказ МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» № 168 от 2 октября 2024 года «об отказе ФИО1 в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов».

Обязать МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ИНН <***>) повторно рассмотреть заявление административного истца ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1918 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в аренду без проведения торгов в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.М. Маханько