К делу № 2-316/2023

УИД 23RS0054-01-2023-000039-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе 16 марта 2023 года

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи: Кит В.О.,

При секретаре судебного заседания: Беловой А.Г.,

С участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика – ФИО3 –ФИО4,, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании преимущественного права покупки комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с иском к ФИО5 и ФИО3 о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире и переводе на нее прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что ответчик, продав комнату в коммунальной квартире стороннему лицу, нарушил ее преимущественное право на приобретение данной комнаты.

Исковые требования ФИО1 мотивировала тем, что является собственником комнаты, жилой площадью 12.3 кв.м, и 12/40 долей мест общего пользования в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира состоит из трех комнат и мест общего пользования. Комната площадью 16.45 кв.м, и 16/40 долей мест общего пользования принадлежала ФИО5, а еще одна комната, жилой площадью 10.81 кв.м., - принадлежит ФИО6 В мае 2022г. от ФИО5 ей поступило извещение о намерении продать принадлежащую ему комнату, за 1300000 руб. При личном разговоре ФИО2 с ФИО5 было озвучено желание приобрести данную комнату осенью 2022г. С 07.04.2022г. на сайтах domclick.ru (Домклик), cian.ru (ЦИАН) и avito.ru (Авито) было размещено объявление о продаже комнаты площадью 16.45 кв.м. по адресу <адрес>. В ноябре 2022г. ФИО2 уточняла у ФИО5 актуальность его намерений продать комнату, которые он подтвердил, на что ФИО2 сообщила о намерении ФИО1 заключить сделку, и что ей одобрен кредит. 07.12.2022г. между Банком и ФИО1 заключен кредитный договор №. Однако, как стало известно впоследствии, ФИО5 продал спорную комнату ФИО3, и 08.12.2022г. за ней зарегистрировано право собственности. Считает, что сделкой купли-продажи между ФИО5 и ФИО3 грубо нарушены ее права на приобретение комнаты в квартире, поскольку она является собственником доли квартиры, и в первоочередном порядке вправе претендовать на спорное имущество, кроме того, считает, что ФИО5 продал комнату за 1200000 рублей, что ниже стоимости, предложенной им изначально в уведомлении о продаже, что также нарушает ее права. Обращения к ФИО3 с предложением выкупить у нее комнату и возместить расходы положительного результата не принесли, поэтому вынуждены обратиться в суд и просят признать право преимущественной покупки и перевести на ФИО1 права и обязанности ФИО3, как приобретателя доли в праве общей долевой собственности на комнату, кадастровый номер № площадью 16,45 кв.м, и 16/40 долей мест общего пользования в квартире расположенной по адресу: <адрес>. По договору, зарегистрированному в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю», согласно выписке из ЕГРН от 08.12.2022г. за номером №, и обязать управление Росреестра внести соответствующие изменения в запись по регистрации прав по объекту недвижимости в ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела, представителем истца уточнены ранее заявленные требования. Согласно уточненным требованиям просили суд признать право преимущественной покупки и перевести на истца, ФИО1, права и обязанности ФИО3, как приобретателя доли в праве общей долевой собственности на комнату, кадастровый № площадью 16,45 кв.м, и 16/40 долей мест общего пользования в квартире расположенной по адресу: <адрес>. по договору, зарегистрированному в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю», согласно выписке из ЕГРН от 08.12.2022г. за номером №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в соответствии с данным решением изменения в запись в Едином государственном реестре по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, ссылаясь на те же обстоятельства, так же просила взыскать с ФИО5 судебные расходы в сумме 21297,60 рублей.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в адрес суда возражение на исковое заявление, согласно которому указала, что требования ФИО1 не признает, указав, что в ноябре 2022 г. агент по недвижимости предложил ей купить у ФИО5 изолированную жилую комнату площадью: 16,5 кв.м. по адресу: <адрес>. 13 ноября 2022 г. заключила с ФИО5 предварительный договор, согласно которого стороны приняли на себя обязательства до 10 декабря 2022г. заключить основной договор купли-продажи принадлежащей ФИО5 изолированной жилой комнаты по цене 1 300 000 рублей. Согласно условиям предварительного договора, передала продавцу 200 000 рублей в качестве задатка в момент подписания предварительного договора. 02 декабря 2022 г. заключила с ФИО5 основной договор купли-продажи комнаты. До подписания основного договора в присутствии агента недвижимости АН "Глобус" произвела с ФИО5 окончательный расчет путем внесения наличных денег на счет ФИО5 в банке в сумме 1100000 рублей, а ФИО5 передал ей проданную жилую комнату. 08 декабря 2022 г. Право собственности на комнату было зарегистрировано за ней в установленном порядке. Поскольку при осуществлении данной сделки нарушений законодательства ни со стороны продавца ФИО5, ни с ее стороны допущено не было, исковые требования ФИО1 считает необоснованными, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 в судебном так же возражал против удовлетворения заявленных требований, считая их не основанными на законе, просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд возражения, согласно которым указал, что спорную комнату унаследовал по завещанию от своей бабушки ЗАС, умершей 06 сентября 2018 г. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. В мае 2022 г. решил продать указанную комнату. В это время согласно учетным данным Госреестра собственниками жилых комнат в 3-комнатной коммунальной <адрес> являлись: ФИО6, ФИО5, ФИО1 18 мая 2022 г. сообщил о продаже комнаты ФИО2 - дочери ФИО1, на что она сообщила, что ФИО1 имеет намерение купить эту комнату, однако в настоящее время у нее нет денег, поэтому будет оформлять денежный кредит в банке. В целях соблюдения требований закона, 21.05.2022г. направил в адрес ФИО1 письменное предложение купить принадлежащую ему изолированную жилую комнату площадью 16,5 кв.м., в коммунальной <адрес> по цене 1300000 руб., предупредив, что в случае неполучения письменного ответа в течение одного месяца после получения предложения, данная комната будет продана другому лицу. ФИО1 получила письмо ДД.ММ.ГГГГ, однако в течение месяца на него не ответила. Аналогичное предложение о покупке было также направлено в адрес другого собственника жилой комнаты в квартире - ФИО6 и ее отцу ГСВ В ноябре 2022г. ГСВ сообщил, что покупать квартиру не будут. От представителя ФИО1 – ФИО2 также поступила информация, что денег на покупку комнаты у них все еще нет. Поскольку ФИО1 по состоянию на 11 ноября 2022 г. являлась неплатежеспособной, он обратился к агенту по недвижимости МАВ .......... с просьбой найти покупателя на комнату по цене продажи 1 300 000 рублей, на что агент по недвижимости сообщил, что гр. ФИО3 имеет намерение купить данную комнату за указанную цену. 13.11.2022г. с ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи, по которому в качестве задатка получил 200 000 рублей. 17.11.2022г. ФИО2 действительно сообщила ему, что ФИО1 одобрен кредит банком, однако ни доверенности от ФИО1, ни подтверждений наличия денег не предоставила. Поскольку по состоянию на 02.12.2022г., ни ФИО6, ни ФИО1 не располагали денежными средствами для приобретения спорной комнаты, то в соответствии с условиями предварительного договора, 02.12.2022 г. заключил с ФИО3 основной договор купли-продажи комнаты, по которому получил от нее оставшиеся 1100000 рублей на счет в банке. Полагает, что при продаже ФИО3 принадлежавшей ему комнаты, не нарушил требования законодательства, поскольку приватизированная комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права, на который не распространяются требования преимущественного права покупки как на долю в праве общей совместной собственности на имущество. Поэтому в удовлетворении требований ФИО1 просит отказать.

Так же, согласно дополнительному отзыву указал следующее: 28 февраля 2023 г. ФИО1 представила в Туапсинский городской суд возражение на письменный отзыв ФИО5 по делу № по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании преимущественного права покупки комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя изолированной жилой комнаты площадью: 16,5 кв.м., этаж: № 1, в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> кадастровым номером: №, по договору, зарегистрированному в Филиале ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю” согласно выписке из ЕГРН от 08.12.2022 г. за номером №, в котором утверждает, что при продаже жилой комнаты ответчик ФИО5 не выполнил требования п.6, ст.42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ, поэтому просит суд заявленные ею исковые требования удовлетворить.

Данное утверждение ФИО1 не соответствует действительности по следующим основаниям: в соответствии с требованиями ст. 42 п.6 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ он предупредил истца ФИО1 о продаже принадлежащей ему изолированной жилой комнаты площадью: 16,5 кв.м., этаж: №, в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> кадастровым номером: № в надлежащем порядке.

21 мая 2022 г. он направил почтовым отправлением в адрес ФИО1 письменное уведомление о продаже принадлежащей ему изолированной жилой комнаты площадью 16,5 кв.м., в коммунальной <адрес> края по цене 1300000 (один миллион триста тысяч) рублей, в письменном уведомлении просил ФИО1 после получения предложения предоставить ему свое письменное решение о своем желании или об отказе приобрести указанную комнату за указанную сумму, а также предупредил, что в случае неполучения письменного ответа в течение одного месяца после получения предложения, принадлежащая ему комната будет им продана другому лицу.

Его письменное уведомление о продаже комнаты ФИО1 получила 27 мая 2022г., что подтверждается почтовыми документами, которые были представлены в качестве доказательства данного обстоятельства в Туапсинский городской суд, поэтому имеются в материалах дела №.

Кроме того, факт получения 27 мая 2022 г. указанного письменного уведомления о продаже комнаты также подтверждает сама истец ФИО1 в исковом заявлении, в приложение к которому имеется полученное ФИО1 его письменное уведомление, что также является доказательством факта получения уведомления ФИО1 27 мая 2022 г. Указанные документы имеются в материалах дела № в Туапсинском городском суде..

В соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ ФИО1 для реализации преимущественного права покупки, получив от меня уведомление о продаже комнаты в течение месячного срока в период с 27 мая по 27 июня 2022 г., обязана была ее купить.

Однако, ФИО1 лично или через уполномоченное доверенное лицо свою обязанность по приобретению принадлежащей ему комнаты в установленный законом месячный срок с 27 мая по 27 июня 2022 г. не исполнила.

Также ФИО1 лично или через уполномоченное доверенное лицо по истечении месячного срока с 28 июня 2022 г. по 02 декабря 2022 г. даты заключения договора продажи комнаты ФИО3 письменное намерение на покупку комнаты и документальные сведения о наличии денежных средств в сумме 1300000,00 рублей для покупки комнаты ему не представила.

Кроме того он направил в нотариальном порядке другому собственнику жилой комнаты в квартире - ФИО6 и почтовым отправлением ее отцу ГСВ по известному ему адресу: <адрес> письменное уведомление о продаже и предложение купить принадлежащую ему жилую комнату площадью 16,5 кв.м., в коммунальной <адрес> края по цене 1300000 (один миллион триста тысяч) рублей, просил после получения предложения предоставить свое письменное решение о своем желании или об отказе приобрести указанную комнату за указанную сумму, а также предупредил, что в случае неполучения письменного ответа в течение одного месяца после получения предложения, принадлежащая ему комната будет им продана другому лицу. Нотариальные и почтовые документы направлены мною в Туапсинский городской суд и имеются в материалах дела №. Ответ на указанные письменные почтовые уведомления он не получил.

В соответствии с требованиями ст. 42 п.6 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ 02 декабря 2022 г. я продал принадлежащую ему комнату по цене 1300000,00 (один миллион триста тысяч) рублей, т.е. на условиях и в соответствии с ценой, указанной в письменном уведомлении о продаже комнаты, полученным ФИО1 27 мая 2022 г.

Данное обстоятельство подтверждается предварительным договором от 13 ноября 2022 г. продажи принадлежащей ему комнаты, заключенным с гр. ФИО3 согласно которого, стороны приняли на себя обязательства до 10 декабря 2022 г. заключить основной договор купли-продажи принадлежащей ему изолированной жилой комнаты площадью: 16,5 кв.м., этаж: №, в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> (семьдесят шесть), <адрес> (пять), с кадастровым номером: № по цене 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей. Кроме того, стороны договорились о том, что денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей передаются покупателем продавцу в качестве задатка. В предварительном договоре от 13 ноября 2022 г. указано, что продавец получил от покупателя 200 000 (двести тысяч) рублей в качестве задатка в момент подписания предварительного договора, оставшиеся денежные средства в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей будут переданы покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи. Предварительный договор был составлен и подписан сторонами, а также задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей наличными денежными средствами был передан ему покупателем ФИО3 в присутствии агента по недвижимости МАВ ............. по адресу: <адрес>. Подлинный экземпляр предварительного договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ представлен им в Туапсинский городской суд и имеется как доказательство указанного обстоятельства в материалах дела №.

02 декабря 2022 г. в присутствии агента по недвижимости МАВ ............" в <адрес> он заключил с гр. ФИО3 основной договор купли-продажи жилой комнаты площадью: 16,5 кв.м., этаж: №, кадастровый номер: № в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, имеющую кадастровый номер: № по цене 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей. Подлинный экземпляр договора купли-продажи комнаты от 02 декабря 2022 г. представлен им в Туапсинский городской суд и имеется как доказательство указанного обстоятельства в материалах дела №.

До подписания основного договора ФИО3 в присутствии агента по недвижимости МАВ .............. г.Туапсе произвела с ним окончательный расчет за проданную ей жилую комнату путем внесения наличных денежных средств на его счет в банке 1100000 (один миллион сто тысяч) рублей (остаток платежа за проданную жилую комнату после передачи ему задатка в сумме 200000 рублей при заключении предварительного договора 13 ноября 2022 г.), что подтверждается документами банка, а он в свою очередь передал гр. ФИО3 проданную жилую комнату, о чем указано в основном договоре от 02 декабря 2022 г. Копии платежных документов Сбербанка в качестве доказательства указанного платежа были направлены им в Туапсинский городской суд и имеются в материалах дела №.

Согласно п.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Таким образом ст. 250 ГК РФ для реализации преимущественного права покупки доли обязывает другого сособственника иметь не только намерение совершить покупку, но и необходимые денежные средства и при отсутствии денежных средств другой собственник преимущественного права покупки не имеет.

Истец ФИО1 28 февраля 2023 г. представила в суд справку Сбербанка о доступном остатке денежных средств ФИО1, полученную 27 февраля 2023г. Данная справка Сбербанка приобщена и имеется в материалах дела №

В указанной справке отражено: по карте MasterCard Mass, открытой 10.04.2018 г. на дату 10 апреля 2018 г. значится остаток денежных средств в сумме 20128,63 рублей, по накопительному счету № на дату 07 августа 2021 г. значится остаток денежных средств в сумме -144498,04 рублей; по счету Активный возраст № на дату 11 декабря 2022 г. значится остаток денежных средств в сумме 1200812,22 рублей. Общая сумма 1365438,89 рублей.

Указанная справка Сбербанка является доказательством, того, что истец ФИО1 в период с 27 мая 2022 г. (с даты получения письменного уведомления о продаже комнаты) и до 11 декабря 2022 г. денежных средств на приобретение принадлежащей ФИО5 комнаты по цене 130000 рублей не имела, то есть являлась неплатежеспособной (в том числе по состоянию на дату 02.12.2022 г. заключения им договора купли- продажи комнаты ФИО3).

ФИО1 заявила в суд требования о признании преимущественного права покупки комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя изолированной жилой комнаты площадью: 16,5 (шестнадцать целых пять десятых) кв.м., этаж: № 1, в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> (семьдесят шесть), <адрес> (пять) с кадастровым номером: № по договору от 02.12.2022 г.

Однако ФИО1 02 декабря 2022 г. на дату заключения им договора купли - продажи принадлежащей ему комнаты с гр. ФИО3 являлась неплатежеспособной, поэтому 02 декабря 2022 г. реальную возможность исполнить договорную обязанность - приобрести комнату по той же цене в сумме 1300000 рублей, по которой комната была продана им ФИО3 и право преимущественной покупки комнаты - не имела.

При указанных обстоятельствах признать преимущественное право покупки комнаты и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору продажи жилой комнаты площадью: 16,5 кв.м., этаж: №, в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> кадастровым номером: №. заключенного 02.12.2022 г. - невозможно.

В Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2021. по делу № указано: «по смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается судом в том случае, когда участник долевой собственности не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество по той же цене, по которой доля была реализована постороннему лицу, не являющемуся участником долевой собственности, и более того, на момент продажи имуществу постороннему лицу имел на руках денежную сумму, указанную в договоре.

В связи с чем, просил в иске ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании преимущественного права покупки комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя изолированной жилой комнаты площадью: 16,5 кв.м., этаж: №, в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> кадастровым номером: № по договору, зарегистрированному в Филиале ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю" согласно выписке из ЕГРН от 08.12.2022 г. на номером №, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения запись в Едином государственном реестре по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - отказать.

Заинтересованное лицо – ФИО6 в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Указала, что с исковыми требованиями согласна, так как от ФИО5 действительно не получала никаких уведомлений о продаже принадлежавшей ему комнаты.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск ФИО1 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, стороны являются собственниками комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

Так, ФИО1 принадлежит комната с кадастровым номером №, площадью 12,3 кв.м., 12/40 долей мест общего пользования (комната № на поэтажном плане)

ФИО6, как указано в выписке из ЕГРН, принадлежит объект «комната в коммунальной квартире» с кадастровым номером № площадью 18,9 кв.м. (комната № на поэтажном плане площадью 10,81 кв.м.).

ФИО5 принадлежала комната с кадастровым номером №, площадью 16,5 кв.м., 16/40 долей мест общего пользования (комната № на поэтажном плане). В настоящее время право собственности на данную комнату зарегистрировано за ФИО3

Право собственности на каждую из комнат зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствуют представленные выписки из ЕГРН.

13.11.2022г. между ФИО5 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером № по адресу <адрес>

По условиям предварительного договора (п.5) цена комнаты составляет 1300000 рублей, из которых 200000 рублей получены продавцом от покупателя в качестве задатка в момент подписания предварительного договора (п.6), а 1100000 рублей будут переданы в срок до 10.12.2022г. (п. 6.1), когда стороны обязались заключить основной договор купли-продажи (п. 3).

02.12.2022г. договор купли-продажи комнаты площадью 16,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу <адрес> между ФИО5 и ФИО3 состоялся, подписан сторонами.

Согласно выписки из лицевого счета ФИО5 в ПАО Сбербанк, 02.12.2022 на него по приходно-кассовому ордеру № от НИ Р. перечислено 1100000 рублей, что подтверждает полный расчет по договору купли-продажи.

Как видно из представленной выписки из ЕГРН, право собственности на указанную комнату зарегистрировано за ФИО3 08.12.2022 на основании договора купли-продажи от 02.12.2022.

Обращаясь в суд с требованием признать за ней право преимущественной покупки и перевести на нее права и обязанности ФИО3, как приобретателя доли в праве общей долевой собственности на комнату, кадастровый №, и16/40 долей мест общего пользования в квартире расположенной по адресу:<адрес>, ФИО1 ссылается на то, что она, ФИО5 и ФИО6 являются участниками общей долевой собственности в квартире по вышеуказанному адресу. Поэтому, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ФИО5, при продаже своей комнаты, обязан был известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. При этом, не оспаривая факт того, что в мае 2022г. получила соответствующее уведомление от ответчика, указывает, что ФИО6 надлежащим образом уведомлена не была, и что ФИО5 продал ФИО3 комнату по цене 1200000 рублей, а не 1300000 рублей, как предлагалось ей. Кроме того, неоднократно давали понять ФИО5, что желают приобрести у него комнату, но необходимо оформить кредит.

Суд полагает приведенные доводы истца несостоятельными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что к объектам недвижимости, в отношении которых производится государственный кадастровый учет недвижимого имущества, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы и иные объекты.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из приведенных норм следует, что комнаты в коммунальной квартире, коей является квартира по адресу <адрес>, являются самостоятельными объектами недвижимости, каждая из которых зарегистрирована в ЕГРН под индивидуальным кадастровым номером и имеет своего собственника.

Так, спорная комната площадью 16,5 кв.м., состоит на кадастровом учете с КН №

При этом, трехкомнатная <адрес> в <адрес> имеет также места общего пользования: коридор, кухня, ванная и туалет. Указанные места находятся в долевой собственности всех собственников комнат, размер долей соответствует площади комнат и указан в выписках из ЕГРН.

На основании ст. 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во исполнение требований ст. 250 ГК РФ, ФИО5 известил собственников двух других комнат в коммунальной <адрес> в <адрес> о намерении продать принадлежащую ему комнату по цене 1300000 рублей.

Так, в адрес истицы ФИО1 извещение направлено 21.05.2022 и получено ею 27.05.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений и истицей не оспаривается.

В адрес ФИО6 ФИО5 через нотариуса направил нотариально оформленное заявление от 05.12.2022г. о продаже комнаты, которое адресатом не получено. При этом ответчик представил также доказательства направления извещения о продаже комнаты отцу ФИО6 – ГСВ, как бывшему собственнику комнаты в <адрес>.

Однако по истечении месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ и указанного в извещениях ФИО5, ни один из собственников комнат в <адрес> в <адрес> не направил ему свое письменное решение (как предложено в извещениях) о желании или об отказе приобрести комнату ФИО5

Ссылки представителя ФИО1 – ФИО2 на то, что ими по телефону неоднократно было сообщено ФИО5 о желании приобрести комнату, суд полагает не заслуживающими внимания и не расценивает их как официальное принятие предложения купить комнату. Так, письменного решения от ФИО7 в адрес ФИО5 не направлялось; денежные средства на покупку комнаты как на момент получения извещения ФИО5, так и в течение последующего месяца у ФИО1 отсутствовали и появились только спустя 6 месяцев после получения предложения купить комнату, что подтверждается самой стороной истца.

Изъявление желания на покупку комнаты при личной переписке и обещание взять кредит в банке не могут быть приняты в качестве согласия приобрести отчуждаемую комнату. Иное противоречит требованиям ст. 250 ГК РФ, обязывающей для реализации права преимущественной покупки приобрести объект продажи в течение месяца, и существенно ограничивает права ответчика ФИО5 как собственника помещения на распоряжение своей собственностью, вынуждая верить мнимым обещаниям и откладывать сделку на неопределенный срок.

Относительно доводов истца и третьего лица о ненадлежащем извещении ФИО6 о продаже комнаты, суд полагает, что поскольку ФИО6 не заявляла ни ранее, ни на момент рассмотрения настоящего дела о своем намерении приобрести комнату ФИО5, то факт направления ФИО5 в ее адрес нотариального заявления только 05.12.2022г. не может являться основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на ФИО1

Так же суд находит несостоятельными доводы истца о том, что ответчик продал комнату ФИО3 по цене, которая ниже изначально предложенной ФИО1 Согласно условиям договора купли-продажи от 02.12.2022, с учетом предварительного договора от 13.11.2022, отчуждаемая комната продана продавцом покупателю за 1300000 рублей. Доказательств продажи за меньшую стоимость, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО5 обоснованно привлек для участия в сделке по купле-продаже спорной комнаты стороннее лицо – ФИО3, при этом нарушений требований ст. 250 ГК РФ с его стороны, повлекших несоблюдение преимущественного права покупки комнаты ФИО1, не усматривается.

Более того, суд полагает, что обязательность применения ст. 250 ГК РФ должна быть обусловлена прежде всего наличием отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Так, согласно Постановлению Президиума Верховного суда РФ от 17 ноября 2004 года № 19пв-04 в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя отказано, так как требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ неприменимы к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

Согласно данного Постановления указано следующее: Из содержания Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.

Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности. Соответственно, продавец не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.

Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты), которое не находилось в общей собственности.

Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не требуется представление документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения.

Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.

Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

Собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.

Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.

Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире истец может свободно распорядиться своей собственностью (комнатой) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжался комнатой, а не долей в общей собственности.

Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру, неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи являлась принадлежащая на праве собственности истцу комната с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.

Поскольку спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Материалами дела однозначно подтверждается и сторонами не оспаривается, что комната площадью 16,5 кв. м. по адресу <адрес> на момент ее продажи ФИО3 находилась в собственности только одного ФИО5

Таким образом, суд приходит к выводу, что отношений общей собственности относительно всей квартиры № или относительно спорной комнаты между собственниками отдельных изолированных жилых помещений: ФИО1, ФИО5 и ФИО6 не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности сторон. При этом право общей долевой собственности на места общего пользования не переносится на всю квартиру. Согласно ч. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Соответственно, обязанность у ФИО5 по предупреждению соседей о намерении продать свою комнату отсутствовала.

Также суд полагает необходимым отметить, что согласно требованиям искового заявления и уточненных требований, истица просит перевести на нее права и обязанности как приобретателя доли в праве общей долевой собственности на комнату с кадастровым номером №. Однако, как указано выше, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, спорная комната с кадастровым номером № в долевой собственности не находилась и не находится. При этом, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО5 и ФИО3 о признании преимущественного права покупки комнаты и переводе прав и обязанностей покупателя - отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.03.2023 года.

Председательствующий: ____ подпись____

Копия верна

Судья Туапсинского городского суда В.О. Кит

Подлинник решения находится

в материалах дела № 2-316/2023

В Туапсинском городском суде.