Дело № 2-94/2025 15 января 2025 года
29RS0014-01-2024-005432-21
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе
председательствующего судьи Уваровой Е.В.,
при секретаре Стафеевой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», в окончательном виде заявленных требований просили о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере 112 669 руб. 51 коп., неустойки за период с <Дата> по <Дата> в размере 4 056 руб. 10 коп., компенсации морального вреда в размере 5000 руб., штрафа, судебных расходов.
В обоснование иска указано, что <Дата> истцами с ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве на объект, расположенный по адресу: ..., Невская губа, участок 15. Во исполнение данного договора <Дата> истцам передана квартира общей приведенной площадью 36,8 кв.м, при этом в п. 2.2 договора указана приведенная площадь квартиры в 35,52 кв.м. Таким образом, фактическое расхождение составляет более 1 кв.м., в связи с чем истцы полагают, что сумма в 112669 руб. 51 коп. ими уплачена по договору излишне. Указанные обстоятельства послужили причиной для обращения в суд с заявленными требованиями.
Истцы, ответчик извещались о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
По определению суда дело рассмотрено в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
Из материалов дела следует, что <Дата> между ФИО1, ФИО2 и застройщиком ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» заключен договор <№>-МФ13/8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ..., Невская губа, участок 15.
В п. 2.2 договора предусмотрено, что квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства, имеет общую площадь 35,52 кв.м, площадь балкона 2,06 кв.м, общую приведенную площадь 37,58 кв.м. В договоре указано, что квартира передается дольщикам с отделкой.
В соответствии с п. 5.5 договора если в результате проведения замеров квартиры уполномоченной организацией будет установлено, что общая приведенная площадь квартиры больше либо меньше более чем на один квадратный метр, указанной в п. 2.2 договора общей приведенной площади квартиры, то стороны производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п. 4.1 договора.
В п. 4.1 договора стоимость одного квадратного метра определена в 112 669 руб. 51 коп.
Между участниками долевого строительства и застройщиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства от <Дата>.
В акте указано, что участник долевого строительства полностью оплатил цену договора в размере 4 234 120 руб. (п. 2). ... квартиры составила 35,2 кв.м, площадь лоджии с понижающим коэффициентом – 1,6 кв.м, общая приведенная площадь квартиры – 36,8 кв.м (п. 1).
В досудебном порядке по инициативе истцов ООО «Авангард Оценочная компания» выполнено заключение кадастрового инженера от <Дата>, согласно которому общая приведенная площадь квартиры составила 36,1 кв.м.
Не согласившись с данным заключением, ответчик ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.
Согласно экспертному заключению <№> от <Дата>, выполненному ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» на основании определения суда, общая приведенная площадь квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт Крузенштерна, ..., стр.1, ..., составляет 36,2 кв.м. Площадь рассчитана по состоянию на момент осмотра с отделкой.
Суд при принятии решения берет за основу указанное заключение эксперта, поскольку оно составлено в соответствии с методическими рекомендациями, эксперт обладает специальными познаниями по проведению такого рода оценок, что подтверждается документами о профессиональной подготовке, приложенными к заключению, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Сделанные на основе экспертного исследования выводы не имеют противоречий, логичны, аргументированы, обоснованы, достоверны и содержат ссылки на официальные источники и нормативные документы.
Поскольку общая приведенная площадь квартиры меньше более чем на один квадратный метр, указанной в п. 2.2 договора общей приведенной площади квартиры (37,58-36,2 = 1,38), суд взыскивает с ответчика в пользу истцов денежные средства в размере 112 669 руб. 51 коп. (стоимость 1 кв. м).
Разрешая заявленные исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока исполнения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора суд приходит к следующему.
Согласно ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (далее – Постановление № 326) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Так, согласно пункту 1 данного Постановления в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до <Дата> включительно.
Согласно пункту 4 Постановления <№> настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Данный нормативный акт опубликован <Дата>.
Весь заявленный истцом период неустойки с <Дата> по <Дата> включительно имел место до вступления в силу Постановления № 326. Согласно пункту 2 указанного Постановления в период с <Дата> до <Дата> включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на <Дата>.
Размер ключевой ставки на <Дата> составил 7,5%.
Таким образом, размер причитающейся истцам неустойки за период с <Дата> по <Дата> включительно составляет 4056 руб. 10 коп., исходя из расчета: 112669,51 * 7,5% / 150 * 72 дня.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Статья 15 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В соответствии с абзацем 2 статьи 151 ГК РФ при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
Таким образом, поскольку факт неисполнения ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в добровольном порядке требований участников долевого строительства о возврате излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств нашел подтверждение в судебном заседании, имеются основания для возложения на ответчика обязанности компенсировать истцам моральный вред.
С учетом обстоятельств дела, характера нарушенного права, продолжительности нарушения, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в сумме 2500 рублей каждому.
Истцы также просят взыскать с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренный ч.3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ.
Поскольку требования ФИО1, ФИО2 о взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства предъявлены к застройщику до вступления в силу Постановления <№> (<Дата>), доказательств обратного суду не представлено, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 5% от присужденных сумм в размере 6086 руб. 28 коп. (5%*(4056,1+112669,51+5000).
На основании пункта 1 Постановления № 326 ответчику должна быть предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до <Дата> включительно.
По правилам части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В целях обоснования требований истец ФИО1 понес расходы на оплату услуг эксперта в сумме 2400 рублей, что подтверждается копией кассового чека, почтовые расходы в связи с направлением копии иска ответчику в размере 333 руб. 56 коп.
Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1
На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета взыскивается государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены, в сумме 3834 руб. 51 коп. (3534 руб. 51 коп. по имущественным требованиям, признанным судом обоснованными, + 300 рублей по требованию о компенсации морального вреда).
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 (СНИЛС <***>), ФИО2 (СНИЛС <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (ИНН <***>) о взыскании излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях излишне уплаченные по договору долевого участия в строительстве денежные средства в размере 112 669 руб. 51 коп., неустойку в размере 4 056 руб. 10 коп., штраф в размере 6086 руб. 28 коп., а всего 122811 руб. 89 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 2 500 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 2 400 руб., почтовые расходы в размере 333 руб. 56 коп., а всего 5233 руб. 56 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 2500 руб.
Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания в пользу ФИО1, ФИО2 неустойки в размере 4 056 руб. 10 коп., штрафа в размере 6086 руб. 28 коп. до <Дата> включительно.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3834 руб. 51 коп.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29 января 2025 года.
Председательствующий Е.В. Уварова