РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

УИД ...

дело № ...

5 августа 2022 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Дармаеве Ж.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО1 просила об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ... Здание, назначение – нежилое здание, площадью ....м., этажность – 2,расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости равной 2 200 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований) по состоянию на 1 января 2016 года.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составляла 3 539 582,82 руб. Данная стоимость является архивной, поскольку по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 3 452 556,76 руб.

Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.

Определением суда от 18 февраля 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия, ГБУ Республики Бурятия «Центр государственной кадастровой оценки».

В судебное заседание административный истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 не явились, извещались надлежаще, представитель административного истца направила ходатайство об уточнении административного иска, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 2 200 000 рублей, в соответствии с выводами оценщика, содержащимися в отчете № 77/21.

Представитель Правительства Республики Бурятия ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель ГБУ РБ «ЦГКО» ФИО4, возражал против удовлетворения административного иска. Относительно отчета №77/21 от 20 ноября 2021 года пояснил, что рыночная стоимость объекта капитального строительства, содержащаяся в данном отчете не может учитываться при рассмотрении настоящего дела, в связи с ошибками при производстве оценки. Относительно исправленного отчета №77/21 возражений не имел.

Управление Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованное лицо Администрация г.Улан-Удэ, будучи надлежаще извещенным о судебном заседании, представителя не направила. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 7 марта 2014 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства с кадастровым номером ..., Здание, назначение – нежилое здание, площадью ....м., этажность – 2, расположенного по адресу:

Согласно выписке из ЕГРН от 15 февраля 2022 года по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... определена в сумме 3 539 582,82 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная на основании постановления Правительства РБ № 476 от 13 октября 2016г., является архивной, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В частности, согласно данной выписке от 4 августа 2022 года, 10 января 2022 года в реестр внесены сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... в размере 3 452 556,76 руб.

Оспаривая, ставшую архивной, кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного объекта недвижимости существенно превышала его рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как налогоплательщика.

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ.

Постановление Правительства Республики Бурятия от 26 октября 2020 года №648 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, которое устанавливает в качестве таковой даты на территории Республики Бурятия – 1 января 2021 гола, в данном случае неприменимо, поскольку положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ, предусматривающей установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной бюджетным учреждением, возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости во внесудебном порядке не предусматривают.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 11 статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанные нормы Федерального закона №135-ФЗ согласуются с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), согласно которым в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы, применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (в данном случае с 1 января 2017 года).

Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объекта капитального строительства административного истца определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.

Поскольку результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... затронуты права ФИО1 как налогоплательщика по налогу на имущество физических лиц у последней имеется право на обращение в суд с настоящим административным иском. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства здания №77/21 от 20 ноября 2021 года, выполненные ООО «» оценщиком ФИО8

Оценщик ФИО9. на дату проведения оценки являлась членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации Оценщиков «» (выписка из реестра №... выдан 06.06.2011г., включена в реестр оценщиков за № ..., а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности. Оценочные услуги ООО «» застрахованы АО «», страховой договор №... от 4 августа 2021 г.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия и г.Улан-Удэ Республики Бурятия за 2015 год, провел анализ рынка объекта оценки, а также цены предложений на продажу коммерческой недвижимости за период с января 2015 года по 1 января 2016 года в г.Улан-Удэ, предложений по продаже земельных участков для коммерческого строительства за период с января 2015 года по 1 января 2016 года в г.Улан-Удэ.

Оценщик использовал информацию сайта: http://www.ulan-ude-eg.ru/publics, http://torgi.gov.ru/lotSearchArchive.html, http://ruads.org/, http://ulanude.irr.ru/, http://rosrealt.ru/, http://avito.ru/ulan-ude, http://uurielt.ru/, периодических изданий: «Из рук в руки», «Бурятия».

В соответствии с п.п. 14, 17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода продаж и доходный подход, поскольку позволяет учесть все существенные ценообразующие факторы и полученная итоговая величина наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объекта оценки.

При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного подхода мотивирован в отчете. Так, затратный подход не использовался, поскольку рынок производственно-складских зданий в г.Улан-Удэ развит как в части заключения сделок купли-продажи, так и сдачи в аренду, тогда как затратный подход не учитывает особенности рыночной конъюнктуры и соотношение спроса и предложения на рынке.

Применяя сравнительный подход для оценки сравниваемого объекта недвижимости, оценщик выбрал 3 аналога – объекты недвижимости, расположенные в г.Улан-Удэ наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

При проведении оценочных работ оценщиком произведены корректировки на:

условия рынка (поправка на торг) – 18 % (объекты-аналоги 1,2,3),

на местоположение – 7% (объект-аналог 1,2), - 1% (объект-аналог 3),

на общую площадь 9% (объект-аналог 3).

Поправка на дату оценки не осуществлялась, поскольку по данному критерию объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы.

Поправка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в равноценном положении.

При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 8 526 руб.

По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3 126 000 руб. (с учетом округления).

Применяя доходный подход для оценки сравниваемого объекта недвижимости, оценщик выбрал 3 аналога – объекты недвижимости, расположенные в г.Улан-Удэ наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость, для формирования арендной ставки.

При проведении оценочных работ оценщиком произведены корректировки на:

- скидка на торг -15% (объекты-аналоги 1,2,3),

- на местоположение – 1% (объекты-аналоги 1,2,3).

При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная рыночная арендная ставка за 1 кв.м. объекта оценки составила 1129 руб.

При проведении расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..., установлены потенциальный валовый доход в размере 414 004 руб., потери от недозагрузки и недосдачи – 20% или 82 801 руб., действительный валовый доход в размере 331 203 руб., операционные расходы – 21% или 69 553 руб., в результате чистый операционный доход равен 261 650 руб. По результатам оценки путем доходного подхода оценщик пришел к выводу о том, что стоимость капитального строения кадастровым номером ... составляет 1 154 500 руб.

В результате расчетов Оценщик получил два значения результата стоимости здания. По результатам оценки путем доходного и сравнительного подходов оценщик пришел к выводу о том, что стоимость капитального строения кадастровым номером ... составляет 2 200 000 руб. (с учетом округления).

Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит отчет соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Более того, участвуя в судебных заседаниях, представители административных ответчиков по существу возражений относительно достоверности размера установленной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как относительно недостатков в приведенном выше отчету, требующих устранения посредством назначения судебной экспертизы, не заявили.

При изложенной совокупности обстоятельств, у суда нет оснований считать имеющийся в материалах дела отчет об оценке недопустимым доказательством.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска ФИО1 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. 2 200 000 руб.

В соответствии с п. 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Бурятия30 декабря 2021 года посредством услуг почтовой связи.

С учетом перечисленных норм, периодом применения установленной судом архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... для целей налогообложения будет являться период с 1 января 2017 года по 31 декабря 2021 года,

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ :

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обратившейся в Верховный Суд Республики Бурятия 30 декабря 2021 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, площадью ... кв.м., этажность - 2, расположенного по адресу: кадастровый номер ... в размере его рыночной стоимости 2 200 000 руб., по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить период применения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ... в размере 2 200 000 рублей для целей налогообложения с 1 января 2017 г. по 31 декабря 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 августа 2022 года.

Председательствующий Т.Н. Раднаева