Дело № 2-460/2022
УИД 69RS0037-02-2021-000099-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 октября 2022 года город Тверь
Калининский районный суд Тверской области в составе:
Председательствующего судьи Земляковой К.Е.,
С участием: представителя истцов: ФИО1,
представителя ответчика: ФИО2,
при секретаре судебного заседания Афонине Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о разделе земельного участка и жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО5 о разделе земельного участка и жилого дома. Свои требования мотивируют тем, что истцам и ответчику на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>. Просит (с учетом неоднократных уточнений) произвести раздел земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, в результате чего образовать два земельных участка, на один из которых признать право общей долевой собственности истцов по 1/2 доли за каждой, на второй признать право собственности ответчика, два жилых дома, на один из которых признать право общей долевой собственности истцов по 1/2 доли за каждой, на второй признать право собственности ответчика.
От представителя ответчика поступили неоднократные письменные возражения на исковое заявление, суть которых сводится к тому, что раздел индивидуального жилого дома путем формирования дома блокированной застройки возможен только в случае наличия на момент раздела двух изолированных блоков, т.е. при завершенной реконструкции индивидуального жилого дома. Раздел земельного участка с оставлением строения в общей долевой собственности сторон невозможен, поскольку в данном случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка. В связи с отсутствием оснований правовых для раздела жилого дома, для раздела земельного участка правовых оснований также не имеется. Ответчик не согласен с вариантом 4 раздела земельного участка, считает предпочтительным вариант 3. Спорный дом имеет общий бутовый фундамент, стропильную систему, чердачное перекрытие, несущие стены, что свидетельствует о невозможности эксплуатации отдельных частей дома друг от друга. Раздел дома на блоки может причинить вред общему имуществу. Раздел жилого дома противоречит порядку пользования домом, установленному утвержденным судом мировым соглашением. Раздел жилого дома предполагает проведение значительного количества строительных работ и значительных материальных затрат, сопоставимых со стоимостью дома. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
От третьего лица Управления Росреестра по Тверской области поступили письменные возражения, в которых указано, что нахождение здания сразу на двух земельных участках действующим законодательством не допускается. Раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, допускается только при наличии возможности раздела расположенного на нем здания, раздел которого допускается только путем образования домов блокированной застройки. Истцами не заявлено требование о прекращении права общей долевой собственности на исходный земельный участок, что делает заявленные требования неисполнимыми, не просят признать за ответчиком право на второй образованный участок. Полагают, что без разрешения обозначенных вопросов заявленные требования не подлежат удовлетворению.
В судебном заседании представитель истцов поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, пояснила, что просит произвести раздел земельного участка по варианту № 4.
В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях.
В судебном заседании 30.08.2022 эксперт К.В.В. поддержала свое заключение, пояснила, что фундамент дома общий, чердачное помещение общее. В домах блокированной застройки крыша общая. Стена между блоками должна быть глухая, без проемов. Нигде не сказано, что она должна быть капитальная. У сторон перегородки некапитальные.
В судебное заседание иные лица, будучи надлежащим образом извещенными, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3).
В соответствии с п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации домом блокированной застройки является жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В данном случае с принятием Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ законодатель тем самым признал особый статус за домом блокированной застройки, правовой режим которого отличается как от индивидуального жилого дома, так и от многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3229+/-20кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 с долей в праве 283/1000, ФИО4 с долей в праве 283/1000, ФИО5 с долей в праве 434/1000; в пределах данного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.
Жилое здание по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 с долей в праве 37/100, ФИО4 с долей в праве 37/100, ФИО5 с долей в праве 26/100; данный объект недвижимости расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером <адрес>
Данный дом состоит из трех квартир, 4 жилых комнат, общей и жилой площадью 82,6кв.м., включая А основное строение, а-а3 пристройки, а4 мансарду на бутовом фундаменте, что подтверждается техническим паспортом от 09.09.2000.
Согласно заключению эксперта № 295 от 08.07.2022 техническая возможность реального раздела с учетом строительных норм и правил, санитарных, противопожарных, градостроительных и иных норм и правил жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, между его собственниками ФИО3, ФИО4 11.А. (с одной стороны) и ФИО5 (с другой стороны), в том числе по варианту, предложенному истцами (по фактическому пользованию) имеется. Реальный раздел жилого дома в соответствии с идеальными долями возможен, если рассматривать жилой дом как блокированный. Проведенный осмотр привел эксперта к следующему выводу: при реальном разделе жилого дома на блоки в собственность ФИО3 и ФИО4 перейдут помещения: в лит. А - жилая комната площадью 21,4 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), жилая комната площадью 18,8 кв.м. (1 этаж, инв. № 2) и кухня площадью 21,0 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), а также пристройки лит. al, лит. а2. При регистрации собственности на объект его площадь составит 61,2 кв.м. без учета пристроек. При реальном разделе жилого дома на блоки в собственность ФИО5 перейдут помещения: в лит. А - жилая комната площадью 21,4 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), а также пристройки лит. а и лит. аЗ и помещение чердака лит. а4. Фактически чердачное помещение на момент проведения экспертизы имеет площадь 26,5 кв.м., что составляет 1/3 площади чердака. Но оно частично расположено над кухней площадью 21,0 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), принадлежащей ФИО3 и ФИО4, поэтому при разделе необходимо перестроить чердачное помещение - перенести перегородку на (5,95-4,20) 1,75 м. При регистрации собственности на объект его площадь не изменится и составит 21,4 кв.м. без учета пристроек и чердачного помещения. Возможность реального раздела жилого дома с точным соответствием его идеальных долей существует. Денежную компенсацию выплачивать не надо. Для раздела потребуется переоборудование чердачного помещения а4: перенос перегородки для устранения расположения чердачного помещения ФИО5 над помещениями ФИО3 и ФИО4 II.А. Стоимость демонтажа и монтажа перегородки, защиты конструкции от возгорания возле печки составит от 9022,00 руб. При разделе жилого дома образуется 2 блока: помещения, принадлежащие ФИО3 и ФИО4: в лит. А - жилая комната площадью 21,4 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), жилая комната площадью 18,8 кв.м. (1 этаж, инв. № 2), кухня площадью 21,0 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), пристройки лит. al и лит. а2. При регистрации собственности на объект его площадь составит 61,2 кв.м. без учета пристроек. Помещения, принадлежащие ФИО5: в лит. А - жилая комната площадью 21,4 кв.м. (1 этаж, инв. №1), пристройки лит. а и лит. аЗ, чердачное помещение лит. а4. При регистрации собственности на объект его площадь составит 21,4 кв.м. без учета пристроек и чердачного помещения. Раздел земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, между его собственниками ФИО3, ФИО4 (с одной стороны) и ФИО5 (с другой стороны) с сохранением вида разрешенного использовании земельного участка невозможен. При выделении блоков необходимо изменить существующее разрешённое использование земельного участка на основной вид разрешённого использования «Блокированная застройка».
Согласно заключению дополнительной экспертизы № 295-1 от 19.09.2022 процент износа жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет 34,03%. Дом находится в удовлетворительном состоянии. Техническая возможность реального раздела с учетом строительных норм и правил, санитарных, противопожарных, градостроительных и иных норм и правил жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на автономные блоки, включая крышу, чердак, подвал и фундамент, имеется. ФИО3 и ФИО4 перейдут помещения: в лит. А - жилая комната площадью 21,4 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), жилая комната площадью 18,8 кв.м. (1 этаж, инв. № 2) и кухня площадью 21,0 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), а также пристройки лит. al, лит. а2; ФИО5 перейдут помещения: в лит. А - жилая комната площадью 21,4 кв.м. (1 этаж, инв. № 1), а также пристройки лит. а и лит. аЗ и помещение чердака лит. а4. Для реального раздела потребуется переоборудование чердачного помещения а4: перенос перегородок для их совпадения в плане со стенами 1-ого этажа, разделяющими жилые помещения сособственников, а также разборка дымоходов и сооружение над каждой печью отдельной трубы с изоляцией примыкающих стен.
Согласно заключению землеустроительной экспертизы № 22/2021 от 25.07.2022 раздел земельного участка с кадастровым номером № между его сособственниками ФИО3, ФИО4 (с одной стороны) и ФИО5 (с другой стороны) с учетом требований строительных норм и правил, санитарных, противопожарных, градостроительных, землеустроительных и иных норм и правил с сохранением вида разрешенного использования земельного участка невозможен. Раздел земельного участка № возможен при условии изменения вида разрешенного использования на «блокированная жилая застройка», экспертом подготовлены варианты его раздела при условии изменения его вида разрешенного использования на «блокированная жилая застройка».
Из положений статей 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что часть жилого дома является объектом жилищных прав. При этом согласно гражданскому законодательству (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) часть здания не является одним из видов объектов недвижимости (вещные права на которые подлежат государственной регистрации). В соответствии с частью 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.
Кроме того, помещение, как составляющая (структурная) часть здания, самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, не является.
Суд приходит к выводу, что спорный жилой дом содержит в себе общие элементы (единый фундамент, общую крышу, общие несущие и ограждающие конструкции), перегородка между частями дома, находящимися в пользовании истцов и ответчика, не является капитальной, изолированные жилые части с отдельными выходами на улицу не являются отдельными блоками жилого дома блокированной застройки или самостоятельными жилыми домами.
Исходя из приведенных положений закона, основным условием признания дома жилым домом блокированной застройки является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома, которое должно оставаться пригодным для проживания.
В данном случае изолированность представляет собой отдельный выход на земельный участок; отсутствие каких-либо общих помещений, то есть помещений не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; автономность в обеспечении коммунальными услугами (независимые коммуникации).
Дом, в котором расположены квартиры, имеет общие фундамент, крышу.
Таким образом, эксплуатация квартир истцов и ответчика автономно невозможна.
При разделе жилого дома и земельного участка в натуре необходимо учитывать требования, которым должны отвечать образующиеся в результате раздела объекты недвижимости.
Суд не может согласиться с выводом строительно-технической экспертизы о возможности реального раздела спорного жилого дома, поскольку понимание экспертом определения дома блокированной застройки основано на ошибочном толковании положений закона.
Существование двух изолированных блоков может быть осуществлено лишь при наличии капитальной стены между ними, отдельных фундамента, крыши, коммуникаций.
В рассматриваемом случае, спорные квартиры имеют в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, что свидетельствует о невозможности эксплуатации независимо их друг от друга.
Поскольку суд пришел к выводу о невозможности реального раздела жилого дома, раздел земельного участка, на котором он расположен также невозможен, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать полностью.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) к ФИО5 (паспорт №) о разделе земельного участка и жилого дома отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья К.Е. Землякова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 октября 2022 года
Судья К.Е. Землякова