Дело № 2-3298/2025
УИД 50RS0044-01-2025-004694-39
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 сентября 2025 года Серпуховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи: Заречновой И.Ю.,
секретаря судебного заседания: Бабучаишвили С.В..
с участием: представителя истца адвоката Мурашова С.Е., представителя ответчиков ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Городского округа Серпухов Московской области, Комитету по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит обязать ответчиков Администрацию Г.о.Серпухов Московской области и КУИ Г.о.Серпухов Московской области заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях в отношении 67/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым <номер> расположенную по <адрес>, определить цену договора в сумме 1 719 742 рубля, датой заключения договора считать 17.03.2025.
Свои требования истец мотивирует тем, что является собственником 33/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым <номер>, расположенную по <адрес>. Собственником 67/100 долей в праве общей долевой собственности является муниципальное образование «Городской округ Серпухов Московской области». 13.03.2025 ФИО2 была получена оферта №148-ТГ-Исх-6/710 администрации городского округа Серпухов о приобретении 67/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый <номер>, расположенную по <адрес>, по рыночной стоимости объекта, определенной отчетом от 26.02.2025 № НД-25-26021, составленным ООО «Институт оценки эксперт». Был установлен срок для акцепта оферты до 25 апреля 2025 года. 17.03.2025 ФИО2 направил в Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов заявление о своем согласии приобрести указанное имущество по предложенной стоимости. Однако, до настоящего времени ответчики уклоняются от оформления и подписания договора купли-продажи. 19.06.2025 истец направил в адрес администрации претензию с требованием заключить договора купли-продажи в надлежащей форме. Письмом от 25.06.2025 № 148-ТГ-Исх-1/63 администрация сообщила о невозможности заключения договора купли-продажи в связи с тем, что жилое помещение Постановлением Главы городского округа Серпухов от 28.06.2018 № 1553 было признано непригодным для проживания.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.
Представитель истца адвокат Мурашов С.Е. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить. Пояснил, что факт признания жилого помещения непригодным для проживания не исключает объект из гражданского оборота. Предыдущее поведение ответчика указывало на то, что помещение будет реализовано, и истец может его приобрести. Многоквартирный жилой дом представляет собой одноэтажное здание, состоящее из двух квартир, собственником квартиры <номер> является иное лицо, собственником квартиры <номер> являются истец и Администрация. Жилой дом аварийным не признан и не подлежит сносу, его дальнейшая судьба не определена. Истец в спорном помещении не живет, поскольку оно не пригодно для проживания. Датой заключения договора просит считать дату получения Администрацией акцепта оферты.
Представитель ответчиков Администрации Г.о.Серпухов Московской области, КУИ Г.о.Серпухов Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал письменные пояснения, в которых возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку в соответствии с постановлением Главы г.о. Серпухов от 28.06.2018 № 1553 жилое помещение, расположенное по <адрес>, признано непригодным для проживания на основании заключения Межведомственной комиссии об оценке и обследованию помещений в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «Городской округ Серпухов Московской области» от 21.06.2018 № 51. Таким образом, указанное жилое помещение не может быть использовано по своему целевому назначению - для проживания. Поскольку указанное выше жилое помещение признано непригодным для проживания, это может явиться основанием для признания сделки купли-продажи такого имущества недействительным и применении последствий ее недействительности (л.д. 38-39).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, собственниками квартиры с кадастровым <номер>, расположенной по <адрес>, являются Муниципальное образование «Г.о.Серпухов Московской области» - 67/100 доли, ФИО2 – 33/100 доли (л.д.11-12,23-24,25-30).
12.03.2025 в администрацию городского округа Серпухов поступило обращение истца по вопросу продажи принадлежащих муниципальному образованию «Городской округ Серпухов Московской области» 67/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> (л.д.41).
На основании рыночной оценки объекта, согласно отчета об оценке рыночной стоимости от 26.02.2025 № НД-25-26021, выполненного ООО «Институт оценки Эксперт», рыночная стоимость объекта была установлена на дату оценки 20.02.2025 в размере 1 719 742,00 руб. (л.д.43-111).
Администрацией Г.о.Серпухов Московской области письмом от 13.03.2025 № 148-ТГ-Исх-6/710 истцу было сообщено о продаже объекта за цену, определенную в отчете и предложено в срок до 25.04.2024 сообщить в Комитет по управлению имуществом Городского округа Серпухов о намерении по приобретению объекта за данную цену (л.д. 19,112-113).
Письмом от 17.03.2025 истец выразил согласие на приобретение по договору купли-продажи спорного объекта за указанную цену (л.д.17,114).
Постановлением Главы г.о. Серпухов от 28.06.2018 № 1553 жилое помещение, расположенное по <адрес>, признано непригодным для проживания на основании заключения Межведомственной комиссии об оценке и обследованию помещений в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «Городской округ Серпухов Московской области» от 21.06.2018 № 51 (л.д.117,118-122).
На претензию истца от 19.06.2025 с требованием заключить договор купли продажи спорного объекта (л.д. 17об.,115), Администрацией Г.о.Серпухов Московской области даны ответы от 25.06.2025 № 148-ТГ-Исх-1/63, от 01.07.2025 № 148-ТГ-Исх-6/1908, в которых указано, что поскольку постановлением Главы г.о. Серпухов от 28.06.2018 № 1553 жилое помещение, расположенное по <адрес>, признано непригодным для проживания, принять решение о предоставлении объекта в собственность по договору купли-продажи не представляется возможным (л.д. 18,123,124).
Истцом в качестве обеспечения заявленных исковых требований на депозитный счет Управления судебного департамента в Московской области внесены денежные средства в размере 1719742 руб. (л.д.128).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно пункту 2.2 Положения о порядке продажи доли в праве общей долевой собственности в жилых помещениях, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования «Городской округ Серпухов Московской области», утвержденного Решением Совета депутатов городского округа Серпухов от 27.08.2024 № 18/200 в случае принятия Администрацией решения о продаже постороннему лицу доли в праве на жилое помещение, находящейся в муниципальной собственности Городского округа Серпухов, Администрация извещает граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, являющихся участниками общей долевой собственности и имеющих преимущественное право покупки продаваемой доли, о намерении продать свою долю постороннему лицу и направляет им письменное предложение о приобретении доли в праве на жилое помещение с указанием цены и других условий продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Недопустимо рассматривать извещение продавца и уведомление другого долевого сособственника о намерении продать долю квартиры как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, то есть, в простой письменной форме путем составления одного документа.
Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи доли квартиры путем направления оферты и акцепта, и соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) истца о приобретении доли квартиры как акцепт.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.
Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).
Разрешая заявленные требования, суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчиков заключить договор купли-продажи, поскольку заключение договора купли-продажи доли в квартире невозможно путем направления оферты и акцепта, и соответственно, уведомление (согласие) истца о приобретении доли спорного объекта недвижимого имущества не может быть расценено как акцепт. Обязанность заключить договор купли-продажи с истцом для ответчиков ни законом, ни каким-либо договором не предусмотрена, от заключения договора ответчик вправе отказаться.
С учетом действующего правового регулирования, как продавец, сделавший извещение о продаже, так и покупатель, давший свое согласие на приобретение спорного объект недвижимости, вправе до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи отказаться от продажи объекта, при этом предусмотренные законом основания для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров не установлены.
Также суд находит обоснованными доводы стороны ответчиков о том, что действия по купле-продажи спорной доли в жилом помещении, признанном непригодным для проживания, будут нарушать нормы действующего законодательства, поскольку их использование по назначению «жилое» невозможно, следовательно, такая сделка в силу положений ст.167 ГК РФ является оспоримой.
Таким образом, требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
Решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 (СНИЛС <номер>) к Администрации Городского округа Серпухов Московской области (ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом Городского округа Серпухов Московской области (5043007401) об обязании заключить договор купли-продажи 67/100 долей квартиры с кадастровым <номер> расположенной по <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья: И.Ю.Заречнова
Мотивированное решение изготовлено 09.09.2025