Дело № 2-111/2025

УИД 74RS0008-01-2024-001685-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Аша Челябинская область

Ашинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Борисюк А.В.

при секретаре Гриценко В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском и ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 74:03:0815015:21, площадью 37,3 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:03:0815018:341, площадью 600 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи от <дата>, а именно общей стоимостью 600000 рублей, с учетом уплаченной суммы в 36000 рублей. Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Истцом во исполнение предварительного договора купли-продажи <дата> перечислена сумма задатка в размере 21000 рублей, затем по просьбе ответчика <дата> осуществлен банковский перевод на сумму 15000 рублей. Со слов ответчика, денежные средства в качестве задатка ему необходимы для оплаты юридических услуг по признанию права собственности на указанное недвижимое имущество в судебном порядке. <дата> Ашинским городским судом вынесено решение о признании за ФИО2 права собственности на спорные объекты недвижимости, решение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области. Со стороны ответчика условия предварительного договора купли-продажи не исполняются. <дата> истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, указанное письмо ответчиком не получено, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд. Также просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины, по оплате юридических услуг и почтовые расходы.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст. ст. 9, 10, 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускается злоупотребление правом гражданами и юридическими лицами.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положений ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2).

Согласно ч.ч. 3,4 ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 74:03:0815015:21, площадью 37,3 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:03:0815018:341, площадью 600 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с договором, основной договор стороны обязуются заключить не позднее <дата> (л.д. 10).

В соответствии с предварительным договором купли-продажи от <дата> сумма задатка составляет 21000 рублей.

Истцом в обоснование уплаты денежных средств представлены чеки о безналичном переводе ответчику денежных средств от <дата> в размере 21000 рублей и от <дата> в размере 15000 рублей (л.д. 11,12). Итого, истцом ответчику переведены денежные средства на сумму 36000 рублей.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно положениям статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является выяснение вопросов о том, по какой причине не был заключен в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи, направлялось ли одной из сторон другой стороне предложение заключить этот договор, какая из сторон предварительного договора ответственна за неисполнение его условий.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от <дата>, сроком заключения основного договора стороны обговорили не позднее <дата>. При этом, в срок до <дата> ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение о заключении основного договора купли продажи.

Истец только <дата> направил в адрес ответчика претензию с требованием заключить основной договор в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 13).

В указанной претензии отсутствуют дата, время и место заключения основного договора, до <дата> каких-либо мер к заключению основного договора сторонами не предпринималось, доказательств обратного, суду не представлено, равно как и не представлено доказательств того, что ответчик уклонялся от заключения основного договора. Предварительный договор прекратил свое действие, требований о возврате уплаченных по договору денежных средств истец в рамках данного дела не заявлял. Судом отклоняются доводы стороны истца о предложении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку срок на заключение основного договора не был продлен, основной договор купли-продажи не заключен.

Сторонами по договору являются физические лица; подписание договора не связано с возможной реализацией права заинтересованной стороны на его государственную регистрацию. Таким образом, стороны не были лишены возможности продлить предварительный договор купли-продажи или заключить основной договор в предусмотренный в предварительном договоре срок.

По условиям предварительного договора срок заключения основного договора был установлен <дата>; ни одна из сторон до указанного срока не направила другой предложение заключить основной договор, а потому предварительный договор на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие; в связи с этим у истца не имеется оснований для предъявления требований о понуждении к его заключению. Обе стороны по делу до истечения срока, указанного в предварительном договоре, не направили друг другу предложений о заключении основного договора, либо при наличии сведений о заведомой невозможности соблюдения таких сроков о расторжении или изменении условий договора, в т.ч. влияющих на определение срока действия договора; направление ФИО1 <дата> претензии с предложением о заключении основного договора купли-продажи по истечении срока действия предварительного договора является простой офертой, обязанность по удовлетворению которой, в силу общих положений о свободе договора, на второй стороне не лежит.

Кроме того, как следует из пояснений истца, спорные объекты недвижимости покупателю по предварительному договору купли-продажи ФИО1 во владение и пользование не передавались.

Таким образом, ввиду того, что сторонами обязанности, предусмотренные Предварительным договором, не выполнены, стороны в установленный договором срок <дата> Основной договор купли-продажи не заключили, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, т.к. обязательства по предварительному договору от <дата> прекратились.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении основных исковых требований, также не подлежат взысканию и судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 74:03:0815015:21, площадью 37,3 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:03:0815018:341, площадью 600 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ашинский городской суд Челябинской области.

Председательствующий А.В. Борисюк

Мотивированное решение суда составлено 03.03.2025 года.

Судья