Дело № 2а-1443/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Мелеуз 24 августа 2023 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аверьяновой Е.В.

при секретаре судебного заседания Пашинской М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ... к Министерству земельных и имущественных отношений РБ (Отдел по Мелеузовскому району) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок и обязании заключить договор аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений РБ (Отдел по Мелеузовскому району) об обязании заключить договор аренды на новый срок, которое обосновал тем, что 28 июля 2016 г. между ним и администрацией сельского поселения Корнеевский сельский совет муниципального района Мелеузовский район РБ был заключен договор аренды <№> земельного участка, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым <адрес обезличен>, для индивидуальной жилой застройки, сроком на 3 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 26 апреля 2006 г.

Условия о продлении срока аренды договор аренды не содержит.

Между тем, их пункта 2.4 договора аренды следует, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобровольного исполнения арендатором условий настоящего договора.

На указанном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от 7 декабря 2016 г. <№> (сроком до 11 ноября 2026 г.) возведен объект – жилой дом.

Срок действия договора истек 29 июля 2019 г., однако указанный участок он не вернул ответчику, продолжает им пользоваться на условиях, определенных договором.

10 мая 2023 г. он обратился в Отдел по Мелеузовскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на основании требований пп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как установленный законом срок для обращения в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов у арендатора истек 28 января 2020 г.

Ответом отдела по Мелеузовскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 31 мая 2023 отказано в предоставлении земельного участка на основании п. 1 ст. 36.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Просит признать незаконным отказ, оформленный ответом от 31 мая 2023 г., в заключении договора аренды на новый срок на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>. Обязать Министерство земельных и имущественных отношений РБ заключить договор аренды на новый срок на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым <№>, для индивидуальной жилой застройки, на срок предусмотренный законодательством.

Определением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 8 августа 2023 г. суд перешел к рассмотрению искового заявления ФИО1 ... к Министерству земельных и имущественных отношений РБ (Отдел по Мелеузовскому району) об обязании заключить договор аренды на новый срок в порядке административного судопроизводства.

В судебном заседании административный истец ФИО2 не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ, представитель заинтересованного лица Администрации сельского поселения Корнеевский сельсовет муниципального района Мелеузовский район РБ в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными полномочиями или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, помимо прочего, выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Административный истец оспаривает отказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 31 мая 2023 г. в заключении с ним договора аренды земельного участка на новый срок.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации на три года.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В силу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 июля 2016 г. между администрацией сельского поселения Корнеевский сельсовет муниципального района Мелеузовский район РБ и ФИО2 заключен договор аренды <№> находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого ФИО2 бл предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым <№>, общей площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, сроком на 3 года.

7 декабря 2016 г. Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Мелеузовский район РБ ФИО2 было выдано разрешение <№> для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>, сроком до 11 ноября 2026 г.

21 сентября 2016 г. договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 мая 2023 г.

10 мая 2023 года ФИО2 обратился в отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указанного выше земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Письмом отдела по Мелеузовскому району и г. Мелеузу Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 31 мая 2023 года ФИО2 было разъяснено, что отсутствуют правовые основания для предоставления земельного участка, по адресу: <адрес обезличен>.

Из технического плана здания от 7 февраля 2023 года, следует, что по адресу: <адрес обезличен>, расположен жилой дом, площадь 63,5 кв.м.

Право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен> за административным истцом не зарегистрировано, что подтверждается уведомлением от 23 августа 2023 г. <№>.

Пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что административный истец ФИО2 продолжает пользоваться объектом недвижимости и расположенным под ними земельным участком с кадастровым <№>, с иском об изъятии принадлежащего ФИО2 объекта недвижимости по причине истечения срока действия договора аренды административный ответчик не обращался.

На основании приведенных выше положений закона с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО3, и отсутствия судебного акта об их изъятии, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым <№> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО2 имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 28 июля 2019 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта недвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оспариваемый отказ в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые заявления ФИО1 ... к Министерству земельных и имущественных отношений РБ (Отдел по Мелеузовскому району) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок и обязании заключить договор аренды на новый срок удовлетворить

Признать незаконным отказ отдела по Мелеузовскому району и г. Мелеузу Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 31 мая 2023 г. в предоставлении ФИО1 ... в аренду земельного участка с кадастровым <№>, общей площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан повторно рассмотреть заявление ФИО1 ... от 10 мая 2023 г. о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В. Аверьянова

...

...