Дело № 2-377/2022
УИД 22RS0060-01-2022-000471-96
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 ноября 2022 года с. Хабары
Хабарский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Зориной О.А.,
при секретаре Мастевной И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) Просит суд расторгнуть договор купли-продажи животноводческого комплекса с земельным участком с рассрочкой платежа от 29 сентября 2021 года, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2; исключить из Единого государственного реестра прав запись регистрации перехода прав на недвижимое имущество за номером регистрации №; исключить из Единого государственного реестра прав запись регистрации перехода прав на недвижимое имущество за номером регистрации №; возложить на ИП ФИО2 обязанность произвести возврат недвижимого имущества, являвшегося предметом сделки по договору купли-продажи от 29 сентября 2021 года: животноводческого комплекса, кадастровый №, с земельным участком, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указывает о том, что 29 сентября 2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи животноводческого комплекса с земельным участком с рассрочкой платежа (далее – Договор), согласно которому истец обязался передать в собственность ответчика животноводческий комплекс, кадастровый №, с земельным участком, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. По условиям Договора ответчик обязался принять и оплатить принятые объекты недвижимости. Цена договора составила 6000000 рублей, из которых 1000000 рублей – стоимость земельного участка, 5000000 рублей – стоимость животноводческого комплекса. Оплата должна была быть произведена в четыре этапа – 200000 рублей – до ДД.ММ.ГГГГ, 1500000 рублей – до 25 декабря 2022 года, 2500000 рублей – до 25 декабря 2023 года, 1800000 рублей – до 25 декабря 2024 года. Переход права собственности на объекты недвижимости к покупателю прошел государственную регистрацию. 30 сентября 2021 года произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в ее, ФИО1, пользу. При этом ответчик не выполнила свои обязательства по Договору – в срок до 01 июля 2022 года не произвела оплату в сумме 200000 рублей. Данное нарушение обязательств является существенным и влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, 01 августа 2022 года произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно 01 августа 2022 года ОСП Хабарского района УФССП России по Алтайскому краю объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данных объектов недвижимости, в пользу третьего лица Н., в обеспечение заявленных ей требований по гражданскому делу № 2-259/2022, возбужденному Хабарским районным судом Алтайского края. Решением суда по названному гражданскому делу с ФИО2 в пользу Н. взыскана значительная сумма денежных средств. В обеспечение исполнения решения суда наложены аресты на принадлежащие ФИО2 денежные средства, находящиеся на счетах в банках, запрет на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащих ей транспортных средств. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика по настоящему делу ФИО2 возможности исполнить обязательства по заключенному 29 сентября 2021 года договору купли-продажи животноводческого комплекса с земельным участком. При этом, при заключении спорного договора ответчик не уведомляла ее о существующей у нее сложной финансовой ситуации. 12 июля 2022 года и 02 августа 2022 года ответчику направлялись письменные требования о расторжении Договора, которые ИП ФИО2 добровольно не удовлетворила. В связи с изложенным истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.
Протокольным определением Хабарского районного суда Алтайского края от 28 октября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено отделение судебных приставов Хабарского района ГУФССП России по Алтайскому краю (далее – ОСП Хабарского района).
Истец ФИО1 и ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), счёл возможным рассмотреть дело при сложившейся явке.
Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что в настоящее время ИП ФИО2 утратила интерес к использованию спорного недвижимого имущества, о чем свидетельствует вывоз из животноводческого комплекса имущества, в том числе принадлежащего ФИО1 инвентаря, который передавался ей только в пользование. Кроме того уточнил, что заявляя требования об исключении из Единого государственного реестра прав запись регистрации перехода прав на недвижимое имущество истец фактически просит о прекращении права собственности ИП ФИО2 на спорные животноводческий комплекс и земельный участок, а требованием возложить на ИП ФИО2 обязанность произвести возврат недвижимого имущества, являвшегося предметом сделки по договору купли-продажи от 29 сентября 2021 года, истец просит возвратить стороны в первоначальное, существовавшее до заключения сделки положение, признать право собственности на имущество за ФИО1 Основаниями для расторжения договора от 29 сентября 2021 года является неисполнение ответчиком обязательств по оплате за приобретенные объекты недвижимости и отсутствие намерений произвести оплату в будущем. Требования о расторжении договора она проигнорировала, на звонки не отвечает.
Представитель третьего лица – ОСП Хабарского района ФИО4 в судебном заседании пояснила, что на исполнении в отделении находятся два исполнительных производства: № 19819/22/22079-ИП – о взыскании с ФИО2 налогов на сумму 60978 рублей 08 копеек и № 16624/22/22079-ИП о наложении ареста на имущество. В рамках исполнительного производства № 16624/22/22079-ИП, возбужденного на основании определения суда об обеспечении иска, 01 августа 2022 года был наложен запрет на совершение регистрационных действий с принадлежащим ФИО2 недвижимым имуществом, в частности земельным участком и нежилым помещением по адресу: <адрес>.
Суд, выслушав представителей истца и третьего лица, изучив материалы в подтверждение заявленных требований, приходит к следующему.
В соответствии сч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Судом установлено, что 29 сентября 2021 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи животноводческого комплекса с земельным участком с рассрочкой платежа (далее – Договор).
По условиям Договора продавец ФИО1 обязалась передать, покупатель ИП ФИО2 – принять и произвести оплату за животноводческий комплекс с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес> (п.1.1.). Стоимость отчуждаемых нежилого помещения и земельного участка определена в 6000000 рублей, в том числе земельного участка – 1000000 рублей, животноводческого комплекса – 5000000 рублей (п.4.1).
Согласно пп. 4.2, 4.4. Договора покупатель обязался выплачивать продавцу указанную денежную сумму в четыре этапа: 200000 рублей – до 01 июля 2022 года, 1500000 рублей – до 25 декабря 2022 года, 2500000 рублей – до 25 декабря 2023 года, 1800000 рублей – до 25 декабря 2024 года. Оплата по договору осуществляется собственными средствами покупателя путем передачи наличных денежных средств и подтверждается актом приема-передачи денежных средств, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пп. 3.1., 3.2 Договора продавец обязался передать покупателю, а покупатель оплатить отчуждаемые помещения и земельный участок. Покупатель обязан обеспечить продавцу, равно как и доверенному лицу беспрепятственный доступ в отчуждаемые помещения до момента полного расчета по Договору.
На основании данного Договора 30 сентября 2021 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на животноводческий комплекс, кадастровый №, номер регистрации права №, с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1, номер государственной регистрации №; на земельный участок, кадастровый №, номер государственной регистрации права №,с обременением ипотекой в силу закона, номер регистрации №.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, действуя через представителей, продавец ФИО1 исполнила свои обязательства по Договору, передав ИП ФИО2, а последняя приняла животноводческий комплекс, общей площадью 4075,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи животноводческого комплекса с земельным участком от 29 сентября 2021 года.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.5 Договора предусмотрено, что в случае не исполнения покупателем своих обязательств по Договору, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. В любом случае, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 пояснил, что покупателем недвижимого имущества ИП ФИО2 денежные средства в оплату по договору, установленный в Договоре срок первоначального платежа, то есть до 01 июля 2022 года уплачены не были. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.
Кроме того, как следует из пояснений представителя истца и подтверждается материалами дела, ответчик ИП ФИО2 после получения от ФИО1 письменного уведомления о расторжении Договора в связи его неоплатой, денежные средства в погашение долга не внесла, находящееся в животноводческом комплексе принадлежащее ей имущество, в том числе крупнорогатый скот и инвентарь вывезла в другое помещение, что следует из имеющегося в материалах дела письменного уведомления ОСП Хабарского района от 27 сентября 2022 года об изменении адреса нахождения арестованного крупнорогатого скота с <адрес> на адрес: <адрес>, а также из объяснений представителя ИП ФИО2 – Б., данных в ходе проводимой следственным органом МО МВД России «Хабарский» проверки по сообщению К. о хищении с животноводческой фермы по адресу: <адрес> имущества. Как следует из постановления от 21 октября 2022 года об отказе в возбуждении уголовного дела, Б. пояснил, что узнав о расторжении договора купли-продажи животноводческого комплекса, стал вывозить из него имущество. Изложенное свидетельствует о согласии ответчика на расторжение договора. При этом направленное в адрес ответчика уведомление о расторжении договора оставлено без ответа, возврат недвижимого имущества истцу по акту приема-передачи ответчик не произвела, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось. Доказательств иного ответчиком не представлено.
Таким образом, поскольку отсутствуют относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате приобретаемых по договору купли-продажи объектов недвижимости, что привело к существенному нарушению условий договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи животноводческого комплекса с земельным участком с рассрочкой платежа от 29 сентября 2021 года на основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата недвижимого имущества истцу.
Поскольку право собственности на спорные объектов недвижимости зарегистрировано за ответчиком, то требование о прекращении права собственности ответчика на земельный участок и животноводческий комплекс по <адрес> подлежит удовлетворению. В свою очередь, требование о признании за истцом права собственности на данные объекты недвижимости также подлежит удовлетворению.
При этом наличие принятых судом обеспечительных мер в отношении спорных объектов недвижимости по иным судебным делам, возбужденным в отношении ответчика ИП ФИО2 правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку не является препятствием для расторжения договора купли-продажи от 29 сентября 2021 года.
В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей перехода права собственности ответчиков и возврате ФИО1 недвижимого имущества, являющегося предметом сделки по Договору, следует отказать, поскольку судом расторгнут договор купли-продажи от 29 сентября 2021 года, прекращено право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и признано право собственности истца на животноводческий комплекс и земельный участок. Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу будет являться основанием для перехода права собственности от ответчика к истцу.
Руководствуясь ст. 194-199, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи животноводческого комплекса с земельным участком с рассрочкой платежа от 29 сентября 2021 года, заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО2 на животноводческий комплекс, площадью 4075,8 кв.м., и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 22:56:020006:146, разрешенное использование: для размещения животноводческих ферм, общей площадью 86496 кв.м., расположенные по адресу: Россия, <...> здание 55.
Признать за ФИО1 (паспорт серия №, выдан <данные изъяты>) право собственности на животноводческий комплекс, площадью 4075,8 кв.м. и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 22:56:020006:146, разрешенное использование: для размещения животноводческих ферм, общей площадью 86496 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд с подачей апелляционной жалобы в Хабарский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 21 ноября 2022 года.
Председательствующий О.А.Зорина
Верно
Судья О.А.Зорина
Начальник отдела ФИО5