Решение по делу № 3А-28/2022 от 20.09.2022 | Белгородский областной суд (Белгородская область)

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2021-000297-90

Производство № 3а-28/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2022 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и №, расположенных по адресу: , обратилась в Белгородской областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просила установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – руб., руб., руб. и руб. соответственно вышеприведенным участкам.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорных земельных участков ( руб., руб., руб., руб.) превышает их рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. в представленном в материалы дела отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, № и от ДД.ММ.ГГГГ №, №, что затрагивает ее права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении (РПО 80400776325431, возвращено за истечением срока хранения) в суд не явился, обеспечив явку своего представителя.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 уточнила заявленное исковое требование в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в следующем размере: участок с кадастровым номером № – руб., с кадастровым номером № – руб., с кадастровым номером № – руб. и с кадастровым номером № – руб., т.е. в размере определенном по результатам проведенной судебной экспертизы с учетом дополнительного экспертного заключения, выполненного экспертом экспертного учреждения ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Правительство Белгородской области, министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области, заинтересованное лицо администрация города Белгорода, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (информации о движении административного дела размещена на официальном сайте Белгородского областного суда в сети Интернет; первое судебное извещение по рассматриваемому административному делу получено 07.02.2022 РПО 30800068743892, 07.02.2022 РПО 30800068743908, 07.07.2022 список № 2019-РК20135, список № 2019-РК20119 соответственно), определение от 05.09.2021 о возобновлении производства по делу, выполненное в форме электронного документа, направлено лицам, участвующим в деле посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; об отложении судебного разбирательства не просили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: № – руб., с кадастровым номером № – руб., с кадастровым номером № – руб. и с кадастровым номером № (выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 08.02.2022 № №, № №, № №, № №).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 01.01.2014 были утверждены постановление администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236.

Согласно сведениям, представленным ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области в ответах от 16.02.2022 № 2.4-12/1866 и от 24.02.2022 № 2.4-12/2028, на основании заявлений о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 08.12.2016, в ЕГРН внесены изменения относительно сведений о видах использования земельных участков – с «для эксплуатации существующих зданий и сооружений» на «магазины». Датой внесения сведений в ЕГРН, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости для земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № является 13.12.2016; для участка с кадастровым номером № – 12.12.2016 (с учетом актуализации ошибочно указанных ранее дат).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 до 01.01.2023. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017 по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом, о чем указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Федеральным законом № 135-ФЗ регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков влияют на права и обязанности административного истца как собственника этих участков, он вправе требовать установления их кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участков значительно завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика Т.Ю.Ю., которым были составлены отчеты от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и № составила руб., руб., руб. и руб. соответственно.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов, вызванных в том числе возражениями административного ответчика и заинтересованного лица против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заявленной в административном иске, судом была назначена экспертиза, по вопросам, направленным на установление рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № № и № на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость и проверку отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России Г.В.В.

По результатам экспертизы экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России Г.В.В. составлено и руководителем экспертного учреждения представлено в суд заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 13.12.2016 составляет руб., с кадастровым номером № на 13.12.2016 составляет руб., с кадастровым номером № на 13.12.2016 составляет руб. и с кадастровым номером № на 12.12.2016 – руб.

Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчетов об оценке эксперт указал, что частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, используемая оценщиком не является достаточной.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В судебном заседании, состоявшемся 07.07.2022 представители Правительства Белгородской области, министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области и администрации города Белгорода считали заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № доказательством, подтверждающим реальную рыночную стоимость земельных участков принадлежащих административному истцу.

С учетом замечаний на экспертное заключение, подготовленных представителем административного истца, были выявлены обстоятельства, предусмотренные частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы.

Назначая дополнительную экспертизу, суд указал, что информация о нахождении земельных участков (использованных экспертов в расчетах объектов-аналогов № 2 и № 3) в государственной или муниципальной собственности не подтверждена, равно как отсутствует и ссылка на подтвержденную информацию о нахождении данных участков в аренде на дату оценки. Таким образом, эксперту экспертного учреждения необходимо восполнить экспертное заключение путем проведения дополнительной экспертизы и учесть общедоступную информацию об использованных им объектах-аналогах, имея ввиду необходимость введения, либо отсутствие таковой корректировки на «Передаваемые права».

Согласно дополнительному экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 13.12.2016 составляет руб., с кадастровым номером № на 13.12.2016 составляет руб., с кадастровым номером № на 13.12.2016 составляет руб. и с кадастровым номером № на 12.12.2016 – руб. В экспертном заключении экспертом Г.В.В. указано, что учитывая передачу идентичных прав у объекта исследования и объектов-аналогов – права собственности (выписки из ЕГРН, л.д. 141-145), корректировки по данному фактору не требуется.

Оценивая экспертное заключение с дополнительным исследованием к нему по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что эксперт, проводивший основную судебную экспертизу, с учетом дополнительной судебной экспертизы, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы. Суд отмечает, что определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта экспертизы эксперт экспертного учреждения придерживался методики определения стоимости, содержащиеся в федеральных стандартах оценки, с учетом особенностей государственной судебно-экспертной деятельности. При проведении экспертиз эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» использовал Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определение рыночной стоимости земельных участков – объектов экспертизы, проведено экспертом Г.В.В. сравнительным подходом, в рамках которого использовался метод сравнения продаж. Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта (с четом дополнительного экспертного заключения) приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на даты их оценки. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России при составлении отчетов от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № представленных административным истцом, частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, информация используемая оценщиком не является достаточной.

Так эксперт Г.В.В., со ссылками на представленные отчеты, указала, что при проведении отбора объектов-аналогов для сравнительного использования оценщик отказался от использования ряда объектов, мотивирую это необходимостью равномерного распределения объектов-аналогов в ценовом диапазоне – объекты-аналоги, имеющие очень высокие или очень низкие (пиковые) значения цен предложений, не учитываются (отсеиваются как выбросы). Отказ от объектов-аналогов приведен оценщиком до применения соответствующих корректирующих коэффициентов на выявленные различия в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Согласно скриншотам в отчетах для объекта-аналога № 2 с кадастровым номером № оценщиком не установлено точное метаположение, однако оценщик указывает неподтвержденную информацию о расположении объекта-аналога № 2 «граничит с красной линией (местом с высоким трафиком)», что могло оказать влияние на итоговую стоимость объектов оценки (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Оценщик в отчетах приводит неподтвержденную информацию о сроке аренды объектов-аналогов, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объектов оценки (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Также эксперт указал, что в отчетах не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений (цен) этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика роста, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (использованы только данные справочника оценщика, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен) – несоответствие пункта 11 ФСО № 7. Не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов (использованы только данные справочника оценщика, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен) – несоответствие пункта 11 ФСО № 7.

Выявленных экспертом недостатков достаточно, для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельных участков кадастровыми номерами №, №, №, №.

Оценивая заключение судебной экспертизы с дополнительным экспертным заключением и представленными административным истцом отчетами об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, суд приходит к выводу о том, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, составленных оценщиком Т.Ю.Ю., и достоверности определенных им рыночной стоимости земельных участков принадлежащих ФИО1 В то же время, заключение эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России Г.В.В. от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом дополнительного экспертного заключения выполненного этим же экспертом от ДД.ММ.ГГГГ № является достоверным доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО1

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области на 01.01.2021, в том числе и для спорных объектов недвижимости.

На момент принятия решения суда в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

С административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 27.12.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 13.12.2016 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 13.12.2016 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 12.12.2016 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является 27.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 27.09.2022

Решение27.09.2022