Судья: Кулагина И.Ю.(дело № 2-125/2023)

дело № 33-30571/2023 УИД 50RS0052-01-2022-007309-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область 6 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Литвиновой М.А.,

при секретаре Алексееве Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Самарасингхе <данные изъяты> об установлении бессрочного сервитута через часть помещения, по встречному иску Самарасингхе <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> об обязании оборудовать отдельный вход в нежилое помещение,

по апелляционной жалобе ФИО2, а также лиц, не привлеченных к участию в деле - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 <данные изъяты>, ФИО13 <данные изъяты>, ФИО9 <данные изъяты> на решение Щелковского городского суда Московской области от 19 мая 2023 года,

заслушав доклад судьи Литвиновой М.А.,

объяснения представителя ФИО10 – адвоката Иванченко Г.Н., представителя ООО «САКУРА ДЕНТАЛ» – адвоката Сударева Н.В.,

установила:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО10, в котором с учетом уточнения исковых требований в окончательной редакции по результатам проведений по делу судебной экспертизы просила:

- установить бессрочный сервитут (право ограниченного пользования) для целей прохода в помещения офиса №1, назначение: нежилое, площадью 129,5 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> (на поэтажном плане №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11) в пользу ФИО1 <данные изъяты> и арендаторов, пользователей помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в отношении части помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, через помещения, обозначенные на поэтажном плане как помещения №1 (тамбур) площадью 3,2 кв.м., №2 (коридор с лестницей) площадью 15,2 кв.м., а также часть помещения №3 (коридор) площадью, равнозначной ширине помещения №1 и №2, в размере 4,8 кв.м. Общая площадь помещений, обременяемых сервитутом, составляет 23,2 кв.м.;

- указать в резолютивной части решения суда, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута (права ограниченного пользования) в отношении части нежилого помещения площадью 157,3 кв.м. с кадастровым номером №50:44:0020204:1880, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в следующем составе помещений: помещение №1 (тамбур) площадью 3,2 кв.м., помещение №2 (коридор с лестницей) площадью 15,2 кв.м., а также часть помещения №3 (коридор) площадью, равнозначной ширине помещения №1 и №2, в размере 4,8 кв.м.

Требования мотивировала тем, что ФИО2 является собственником помещения офиса №1, назначение нежилое, площадью 129,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по вышеуказанному адресу (на поэтажном плане №№4,5,6,7,8,9,10,11). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН. Согласно выкипировке из Проектной документации 12-ти этажного жилого дома, в котором расположено помещения офиса №1, поэтажной экспликации к инвестиционному договору, а также технической документации, доступ к помещению с кадастровым номером <данные изъяты> осуществляется через помещения, обозначенные на поэтажном плане как помещения №1 и №2, часть помещения №3. До 25 марта 2022 года собственник ФИО2 и арендаторы/посетители помещений осуществляли беспрепятственный доступ через указанные помещения. 25 марта 2022 года доступ к помещениям №№ 1-3 был перекрыт. Из выписки ЕГРН ФИО2 узнала, что помещения №№ 1-3 в составе единого объекта недвижимого имущества, а именно помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, оформлены в собственность ФИО10 08.04.2022 в адрес ответчика направлялась претензия в порядке досудебного урегулирования спора с предложением заключить соглашение об установлении частного сервитута части нежилого помещения на условиях, определенных соглашением, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем ФИО2 обратилась с указанными требованиями.

ФИО10 по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, обратилась со встречным иском к ФИО2, в котором просила оборудовать отдельный вход в нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Требования встречного иска мотивированы тем, что истец по встречному иску является врачом-стоматологом по специальности «Стоматология», а также генеральным директором стоматологической клиники ООО «САКУРА ДЕНТАЛ». Помещение, в котором просят установить сервитут, приобреталось ФИО10 для организации отдельной стоматологической клиники, Центра дентальной имплантации, предусматривающей хирургические, операционные манипуляции. Для обеспечения работы такой клиники необходимы соответствующие изолированные помещения, обеспечивающие санитарную безопасность. Установлением сервитута будет невозможно использовать помещения №№1,2,3,24, что лишает ФИО10 на получении лицензии для оказания такого рода медицинских услуг. Тем самым истец теряет существенный интерес к данному помещению, поскольку сервитут затрагивает значительную часть помещений (25%) и установление сервитута в виде прохода в нежилые помещения ФИО2 повлечет нарушение вещных прав ФИО10, как собственника помещений. В экспертном заключении эксперт указал, что имеется техническая возможность по оборудованию отдельного входа, в связи с чем подан встречный иск.

В судебном заседании представитель ФИО11 первоначальный иск поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку имеется решение собственников помещений данного дома о несогласии с проведением реконструкции многоквартирного дома. Арендную плату полагал правомерным оплачивать в половинном размере.

В судебном заседании представитель ФИО10 встречный иск поддержал, первоначальные исковые требования просил оставить без удовлетворения, поскольку у ФИО2 имеется реальная возможность оборудовать отдельный вход в помещения, собственником которых она является. Дополнительно пояснил, что при покупке нежилого помещения, при его осмотре помещения были изолированные, никакого общего прохода не существовало, осмотренное при покупке помещение удовлетворило требованиям ФИО10, каких-либо обременений не установлено, что нашло отражение в договоре купли-продажи (пункт 16, 17 Договора).

В судебном заседании представитель ООО «Сакура Дентал» правовую позицию ФИО10 поддержал, просил встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

В судебное заседание ООО «Монтессори-центр «Жемчужинка» представителя не направило, извещено, в отзыве на иск просило иск ФИО2 удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В судебное заседание третье лицо - Управление Росреестра по Московской области представителя не направило, извещено.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 19 мая 2023 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО10 об установлении бессрочного сервитута через часть помещения отказано. Встречный иск удовлетворен. Суд обязал ФИО2 оборудовать отдельный вход в нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность.

Также апелляционные жалобы поданы лицами, не привлеченными к участию в деле, - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО14, которые ссылаются на нарушение их прав, как собственников помещений в многоквартирном доме и собственников общего имущества, выражая несогласие с удовлетворением требований встречного иска об обязании ФИО2 оборудовать отдельный вход в принадлежащие ей помещения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, постановленное по настоящему делу решение суда не отвечает приведенным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

На основании пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО2 на основании Договора №<данные изъяты> от 19 ноября 2007 года и Договора №<данные изъяты> от 19 ноября 2007 года, заключенных между ООО «СК «Спецстрой-2» в лице генерального директора ФИО15 (Застройщик) с одной стороны и ФИО2 (Дольщик) с другой стороны является собственником помещения офиса №1, назначение: нежилое, общей площадью 129,5 кв.м., 1 этаж, номер на поэтажном плане 4,5,6,7,8,9,10,11, адрес объекта: <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, копией Договоров №<данные изъяты> от 19 ноября 2007 года (л.д.199-208 том 2).

Данные помещения находятся в аренде у ООО «Монтессори-центр «Жемчужинки» на основании Договора аренды нежилых помещений для осуществления образовательной деятельности и деятельности по присмотру и уходу за детьми №<данные изъяты> от 20 августа 2022 года (л.д.212-218 том 2).

ФИО10 на основании Договора купли-продажи помещения от 18 января 2022 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО16 (Продавец) с одной стороны и ФИО10 (Покупатель) с другой стороны, является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> (л.д.209-211 том 2).

Общая площадь помещения составляет 157,3 кв.м. (пункт 2 Договора купли-продажи помещения).

Данные помещения находятся в аренде у ООО «Сакура Дентал» на основании Договора аренды нежилого помещения №01/26 от 26 января 2022 года (л.д.66-69 том 1).

Для разрешения требований об установлении сервитута определением суда от 30 ноября 2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СУДЭКСПО».

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что, исследуя спорные помещения сторон, экспертом установлено, что каждой из сторон в принадлежащим им помещениям произведена перепланировка, а именно в помещениях ФИО2:

-устройство перегородки с дверным проемом между комнатой 2 и комнатой 8, в результате которого образовалась комната 8;

-устройство перегородки с дверным проемом между комнатой 5 и комнатой 6, в результате которого образовалась комната 5;

-устройство перегородки с дверным проемом между комнатой 2 и комнатой 4, в результате которого образовалась комната 4;

-устройство дверного проема, в результате которого образовался проход из комнаты 3 в комнату 4;

В помещениях ФИО10 произошли следующие изменения:

-устройство перегородки с дверным проемом между комнатой 27 и комнатой 12, в результате которого образовалась комната 12;

-снос внутренних перегородок в комнате 23;

-устройство перегородки с дверным проемом между комнатой 21 и комнатой 22, в результате которого образовалась комната 21;

-устройство перегородки между комнатой 13 и комнатой 20, в результате которого образовалась комната 20;

-устройство новых перегородок с дверными проемами, в результате которого образовались комнаты 16,17,18,19.

Экспертом сделан вывод, что в результате произведенной сторонами перепланировки, произошло изменение конфигурации внутренних комнат помещений истца и ответчика.

Доступ к помещениям истца и ответчика, как установлено экспертом, фактически осуществляется через следующие комнаты: из комнаты 24 (тамбур) по лестнице в комнату 26 (коридор), далее в комнату 27 (коридор). Из коридора №27 каждая из сторон попадают в свои помещения. Других проходов к помещениям ФИО2 на момент обследования эксперт не выявил. Таким образом, общая площадь помещений №24, №26 и части помещения №27 для обеспечения прохода ФИО2 через помещения ФИО10 составляет 23,2 кв.м.

Стоимость размера платы в месяц за 1 кв.м. оцениваемого объекта с учетом исправления арифметической ошибки составила 608 рублей, стоимость размера платы в месяц за 23,2 кв.м. составила 14 121 рубль.

Экспертом также установлено, что имеется возможность оборудовать помещения истца отдельным входом, для чего требуется выполнить следующий перечень работ по оборудованию отдельного входа:

-разработка проектной документации согласно требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию»;

-проведение общественных обсуждения, слушания согласно статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

-экспертиза проектной документации;

-разрешение на реконструкцию;

-строительно-монтажные работы по устройству входной группы;

-обустройство площадки с твердыми видами покрытия перед входной группой с элементами благоустройства (озеленение, скамьи, урны);

-разрешение на ввод в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства эксперты подтвердили в ходе судебного разбирательства.

Разрешая первоначальные и встречные исковые требования, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, в том числе заключению судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что в нарушение статьи 56 ГПК РФ ФИО2 не доказала исключительности сервитута для прохода к принадлежащим ей помещениям, а ее доводы о невозможности обустроить отдельный вход, в подтверждение чего представлен протокол №5Э/2023 от 09.01.2023 внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, правового значения не имеет и по таким основаниям несостоятельны.

При этом, суд первой инстанции указал, что то обстоятельство, что истцу удобнее осуществлять проход к своему офисному помещению через помещения ФИО10, само по себе, в отсутствие доказательств объективной невозможности удовлетворения потребностей истца иным способом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования помещениями, принадлежащими ФИО10, не может являться основанием для установления сервитута.

Таким образом, установив отсутствие необходимости ограничения права ответчика по требованию истца путем установления сервитута, учитывая несогласие истца по первоначальному иску производить оплату за сервитут, установленную экспертным заключением с учетом исправления арифметической ошибки, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 об установлении сервитута и удовлетворения встречных требований ФИО10 об обязании ФИО2 оборудовать отдельный вход в принадлежащее ей нежилое помещение, учитывая, что экспертами установлена техническая возможность по оборудованию отдельного входа в помещения ФИО2

Судебная коллегия не соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

В силу части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

На основании части 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно абзаца 6 преамбулы Обзора практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из смысла приведенных норм законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции указал, что обеспечить проход к принадлежащим ей помещениям возможно иным способом, а именно, оборудовав отдельный вход, возможность оборудовать который подтверждена экспертным заключением. Однако, приходя к такому выводу, судом первой инстанции не учтено следующее.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится в силу части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как указано экспертами, возможность оборудования отдельного входа имеется, при этом, как следует из экспертного заключения, снаружи требуется выполнить строительно-монтажные работы входной группы, для чего разработать проектную документацию, провести общественные обсуждения, пройти экспертизу проектной документации, получить разрешение на реконструкцию, осуществить строительно-монтажные работы, обустроить площадку с твердыми видами покрытия перед входной группой с элементами благоустройства.

Из изложенного с очевидностью усматривается, что устройство отдельного входа напрямую связано с реконструкцией дома, уменьшением общего имущества.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 09.01.2023 проведено внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по вопросу повестки дня: утверждение возможности обустройства дополнительного независимого входа в нежилое помещение офиса номер 1 по указанному адресу, с проведением работ по изменению фасада. В голосовании приняли участие девять собственников помещений многоквартирного дома, которые проголосовали против реконструкции многоквартирного дома.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что для оборудования отдельного входа в помещения истца по первоначальному иску требуется согласие всех собственником помещений многоквартирного дома, несогласие хотя бы одного собственника делает невозможным для ФИО2 исполнить возложенную на нее обязанность по оборудованию отдельного входа в принадлежащие ей нежилые помещения.

В указанной связи оснований для удовлетворения требований встречного искового заявления в отсутствие согласия всех собственников на переоборудование (реконструкцию) многоквартирного дома не имеется.

В связи с чем решение суда в данной части нельзя признать законным.

При этом, судом установлено, что иного прохода в настоящее время к помещениям ФИО2, кроме как через принадлежащие ФИО10 нежилые помещения, не имеется. Данные обстоятельства подтверждены экспертным заключением и пояснениями экспертов, данными в судебном заседании.

Так, эксперты указали, что на момент исследования иных вариантов прохода к помещениям ФИО2 (на поэтажном плане №№ 4,5,6,7,8,9,10,11), кроме как из комнаты 24 (тамбур) (площадью 3,2 кв.м., на поэтажном плане как помещения № 1 (тамбур)) по лестнице в комнату 26 (коридор) (коридор с лестницей) (на поэтажном плане как помещение № 2) площадью 15,2 кв.м., далее в комнату 27 (коридор) (на поэтажном плане помещение №3) (равнозначен ширине помещений 24 и 26 (на поэтажном плате №№ 1 и 2), площадью 4,8 кв.м.), далее в помещение указанного лица, не выявлено. Общая площадь помещений №№ 24,26 и части помещения № 27, необходимых для обеспечения прохода к помещениям ФИО2, составляет 23,2 кв.м.

Таким образом, из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что в настоящее время единственный возможный способ обеспечения доступа в помещения истца – через помещения ответчика.

В указанной связи, в отсутствие иного способа обеспечения доступа в помещения ФИО2, имеются основания для установления бессрочного сервитута (права ограниченного пользования) для целей прохода в помещения офиса №1, принадлежащего истцу (на поэтажном плане №№ 4,5,6,7,8,9,10,11) в пользу ФИО2 и арендаторов, пользователей данного в отношении части помещения помещение 1001, через помещения, обозначенные на поэтажном плане как помещения № 1 (тамбур) площадью 3,2 кв.м., № 2 (коридор с лестницей) площадью 15,2 кв.м., а также часть помещения № 3 (коридор) площадью, равнозначной ширине помещений № 1 и № 2, в размере 4,8 кв.м. (общая площадь помещений, обременяемых сервитутом, составляет 23,2 кв.м).

Доводы ФИО10 о невозможности использования принадлежащего ей нежилого помещения для тех целей, для которых оно приобреталось – сдача в аренду для ведения медицинской деятельности, при которой требуется оборудование отдельного изолированного помещения, что невозможно в случае установления сервитута, по мнению судебной коллегии, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований для установления сервитута, учитывая, что проход к помещениям истца осуществлялся в период приобретения нежилого помещения ФИО10 именно через приобретаемые помещения, при этом, судом установлено отсутствие иного способа в настоящее время для обеспечения доступа в нежилые помещения истца.

Как разъяснено в пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В пункте 10 указанного Обзора разъяснено, что удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом, необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Таким образом, при установлении названного сервитута с учетом отсутствия согласия собственника помещений, обременяемых сервитутом, на его безвозмездность, требуется установить плату за пользование сервитутом.

Как следует из заключения экспертов ООО «СУДЭКСПО», стоимость размера платы в месяц за 1 кв.м. оцениваемого объекта с учетом исправления арифметической ошибки составляет 608 рублей, стоимость размера платы в месяц за 23,2 кв.м. составляет 14 121 рубль.

Размер платы за сервитут произведен экспертами на основании расчета рыночной стоимости аренды нежилого помещения, принадлежащего ответчику, для последующего определения арендной стоимости одного квадратного метра. Эксперта использовал метод сравнительного анализа.

Относимых, допустимых и достаточных в своей совокупности доказательств, свидетельствующих о необходимости установления иного размера платы за сервитут, в материалы дела не представлено.

Доводы жалобы истца по первоначальному иску о том, что такой размер арендной платы применяется, когда все оцениваемое помещение передается в индивидуальное пользование конкретного арендатора, и только он пользуется данным помещением, при этом, в настоящем случае обремененными сервитутом помещениями будут пользоваться, в том числе ответчик и его арендаторы, а ответчик будет получать арендную плату, судебная коллегия отклоняет. Учитывая характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом – пользование арендаторами истца ООО «Монтессори-центр «Жекчужинки», работающего с детьми, интенсивность его использования, степень влияния сервитута на возможность распоряжения всеми принадлежащими ответчику помещениями, в том числе его арендаторами, в отсутствие иных достаточных доказательств иной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вышеуказанный размер платы за сервитут является оправданным и не является чрезмерным.

При изложенных обстоятельствах оснований полагать, что собственник обремененных сервитутом помещений будет неосновательно обогащаться за счет истца, у судебной коллегии не имеется. Кроме того, ООО «Сакура Дентал», являющееся арендатором помещений ответчика, в ходе рассмотрения дела ссылалось на возможность расторжения договора аренды в случае установления сервитута, который приведет к невозможности оборудования необходимого им отдельного помещения.

С учетом изложенного, надлежит установить плату за сервитут в размере 14 121 руб. ежемесячно, выплачиваемую ФИО2 в пользу ФИО10

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении первоначального иска об установлении сервитута и отказе в удовлетворении встречных исковых требований об обязании оборудовать отдельный вход в нежилое помещение.

В соответствии со ст. 320 ГПК РФ право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле.

Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не привлеченные к участию в деле, вне зависимости от того, указаны ли они в мотивировочной или резолютивной части судебного постановления, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции, которым разрешен вопрос об их правах и обязанностях.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если при рассмотрении апелляционной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, будет установлено, что обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о правах и обязанностях этого лица, суд апелляционной инстанции на основании части 4 статьи 1 и пункта 4 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения по существу.

Как следует из материалов дела, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО17 являются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

Выражая несогласие с решением суда, они указывают на нарушение их прав возложением обязанности на ФИО2 оборудовать отдельный вход в принадлежащие ей помещения.

Учитывая, что решение суда в данной части подлежит отмене с принятием нового решения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований полагать нарушенными права указанных лиц, в связи с чем апелляционные жалобы лиц, не привлеченных к участию в деле, - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО17 на решение Щелковского городского суда Московской области от 19 мая 2023 года подлежат оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Истринского городского суда Московской области от 16 марта 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Самарасингхе <данные изъяты> об установлении бессрочного сервитута через часть помещения – удовлетворить.

Установить бессрочный сервитут (право ограниченного пользования) для целей прохода в помещения офиса №1, назначение: нежилое, площадью 129,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты> (на поэтажном плане №№ 4,5,6,7,8,9,10,11) в пользу ФИО1 <данные изъяты> и арендаторов, пользователей помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, в отношении части помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>, принадлежащего Самарасингхе <данные изъяты>, помещение 1001, через помещения, обозначенные на поэтажном плане, как помещения № 1 (тамбур) площадью 3,2 кв.м., № 2 (коридор с лестницей) площадью 15,2 кв.м., а также часть помещения № 3 (коридор) площадью, равнозначной ширине помещений № 1 и № 2, в размере 4,8 кв.м. Общая площадь помещений, обременяемых сервитутом, составляет 23,2 кв.м.

Установить плату за сервитут в размере 14 121 руб. ежемесячно, выплачиваемую ФИО1 <данные изъяты> в пользу Самарасингхе <данные изъяты>.

Данное решение является основанием для регистрации сервитута в органах госрегистрации.

В удовлетворении встречного искового заявления Самарасингхе <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> об обязании оборудовать отдельный вход в нежилое помещение – отказать.

Апелляционные жалобы ФИО3 <данные изъяты>, Гергилевич <данные изъяты>, ФИО5 <данные изъяты>, ФИО6 <данные изъяты>, ФИО8 <данные изъяты>, ФИО8 <данные изъяты>, ФИО13 <данные изъяты>, ФИО9 <данные изъяты> – оставить без рассмотрения.

Председательствующий

судьи