66RS0007-01-2025-002731-20

гражданское дело 2-3730/2025

решение в окончательной форме изготовлено 21 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 07 июля 2025 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Масловой О.В., с участием помощника прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Колесовой А.А., при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, возложении обязанности, прекращении права и признании собственности, признании утратившими право пользования, выселении,

установил:

истец обратился с указанными требованиями, просил изъять у ФИО1 жилое помещение - квартиру площадью 39,5 кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>, для муниципальныхнужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной сумм размере 3 434 780 рублей. Прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение. Обязать ответчика ФИО1 принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение, предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Признать право собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Признать ответчиков ФИО1, ФИО3, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из квартиры без предоставления иного жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 на удовлетворении исковых требований настаивал, представил возражения на отчет об оценке от 19.06.2025 № 17. Кроме того указал, что оценщик определил рыночную стоимость затратным подходом, но рынок в г. Екатеринбурге развит, в связи с чем оценщиком выбран неверный подход, методические рекомендации применению не подлежат, поскольку имеют меньшую юридическую силу по отношению к постановлению Правительства Свердловской области.

Ответчик ФИО2, представитель ответчиков ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования признавали, за исключением требований об определении выкупной цены, представили отчет об оценке.

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.

Помощник прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Колесова А.А. в заключении указала на обоснованность заявленных истцом требований.

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Установлено, что квартира по адресу: г. <адрес> находится в собственности ФИО1 (л.д. 9-10).

В жилом помещении по указанному выше адресу зарегистрированы ФИО1, ФИО3, ФИО2 (л.д. 11).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 08.10.2021 № 2181 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Поручено Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга направить собственникам помещений в указанном многоквартирном доме требования о его сносе в разумный срок (л.д. 12).

Требование о сносе многоквартирного дома направлено правопредшественнику ФИО1 – ФИО6 01.11.2021 (л.д. 13-15).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 07.04.2022 № 926 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> и жилых помещений в нем» земельный участок из земель населенных пунктов площадью 707 кв.м, а также жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. <адрес>, в том числе, помещение, принадлежащее ответчику (квартира № 1), изъяты для муниципальных нужд (л.д. 16-17).

Сведения о признании помещений аварийными и их изъятии внесены в ЕГРН (л.д. 18, 9-10).

Ответчику ФИО1 направлялся проект соглашения об изъятии жилого помещения (л.д. 19-21).

Соблюдение процедуры изъятия участниками процесса не оспорено.

Согласно отчету ООО «ЗСК-Центр» от 02.08.2024 № 607/24 размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 10.06.2024 составил: 3434780 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 3158000 руб., 276780 руб. - размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения (л.д. 22-82).

Согласно положительному экспертному заключению № 855-9/С-24 рыночная стоимость подтверждена (л.д. 83-100).

С такой стоимостью не согласился ответчик ФИО1, представил отчет оценщика ФИО7 об оценке рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии спорного жилого помещения от 19.06.2025 № 17, в соответствии с которым рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии жилого помещения округленно составляет 5876000 руб., в том числе: стоимость общей площади жилого помещения – 512000 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (места общего пользования), приходящееся на спорное жилое помещение – 44000 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок), приходящееся на спорное жилое помещение – 4200000 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта, приходящегося на объект исследования – 885000 руб., убытки, причиненные изъятием помещения и изменением места жительства – 235000 руб.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Согласно ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Положениями статьи 32 ЖК РФ предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

На основании частей 6, 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 ЖК РФ перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ответчиков на жилое помещение по адресу: <...> с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на данное имущество ответчиков за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, в связи с чем, право собственности муниципального образования на спорное жилое помещение может возникнуть только после выплаты выкупной цены.

Суд находит необходимым принять за основу заключение оценщика, занимающегося частной практикой ФИО7

Вместе с тем, суд соглашается с доводами истца о включении экспертом в расчет суммы непроизведенного капитального ремонта работ, которые не относятся к работам по капитальному ремонту помещений.

В соответствии со ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

На территории Свердловской области также в настоящее время действуют Состав услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части первой статьи 17 Закона Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» и Дополнительный перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых на территории Свердловской области финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, утвержденные постановлением Правительства Свердловской области от 01.06.2023 № 378-ПП.

Указанный перечень не относит работы по установке и разборке строительных лесов, ремонт лестниц.

Таким образом, экспертом оценен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт конструктивных элементов, в отношении которых отсутствует обязанность у бывшего наймодателя его (капитальный ремонт) производить.

В связи с чем, суд исключает из стоимости стоимость установки и разборки строительных лесов в сумме 162552,08 руб., ремонта лестниц в сумме 1160298,60 руб.

Расчет суммы непроизведенного капитального ремонта следующий: (7785512,17 руб. – 1160298,60 руб. – 162552,08 руб.) х 11,37% = 734805 руб. (округленно).

Довод истца о том, что оценщиком неправомерно применен затратный подход, судом отклоняется.

В соответствии с разделом 1 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (п. 24 ФСО V).

Оценщиком использованы затратный и сравнительный подходы.

Следовательно, право выбора метода проведения оценки предоставлено эксперту. Отказ от применения сравнительного подхода с учетом состояния здания обусловлен недостаточностью сведений в объявлениях о ценообразующих факторах аналогов, что влечет высокие погрешности вычислений.

Всего суд определяет выкупную стоимость в размере 5725805 руб.: 512000 руб., + 44000 руб. + 4200000 руб. + 734805 руб. + 235000 руб.

Суд также не соглашается с выводами ООО «ЗСК-Центр» № 607/24, поскольку на момент рассмотрения дела данное заключение утратило свою актуальность.

По общему правилу (ст. 309. 309.2 и 312 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) на истца как должника в обязательстве по выплате выкупной цены возлагается обязанность произвести исполнение надлежащему кредитору с отнесением на истца всех расходов по исполнению обязательства, а в случае если кредитор уклоняется от принятия такого имущества, должник доступно депонирование у нотариуса (ст. 327 ГК РФ).

Вместе с тем, в данном случае законодательно ограничены возможные формы расчетов, используемые при исполнении судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, безналичной формой расчета (глава 24.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, суд удовлетворяет требования истца и возлагает обязанность на ответчика ФИО1 в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить в Администрацию г. Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств, учитывает при этом, что безналичное перечисление денежных средств на счет взыскателя осуществляется в полном объеме без каких-либо комиссий и удержаний. При этом гражданин-взыскатель не обязывается открыть в банке новый, специальный, счет, перечисление может быть произведено на уже имеющийся у него счет в банке.

Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Исходя из положений статей 31, 32, 35 ЖК РФ, а также разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается.

Следовательно, у суда имеются основания для признания ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой с момента выплаты истцом выкупной цены и выселения их из указанного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.

В связи с тем, что спорное жилое помещение подлежит изъятию, то с момента выплаты собственникам выкупной цены, их право собственности на жилое помещение прекращается, и право собственности на квартиру с этого момента переходит к муниципальному образованию «Город Екатеринбург».

Руководствуясь ст. 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично:

изъять у ФИО1 (СНИЛС №) жилое помещение – квартиру по адресу: г. <адрес> (кадастровый номер №) для муниципальных нужд с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы 5725805 руб.;

возложить обязанность на ФИО1 в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить в Администрацию г. Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

с момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: <адрес>;

с момента выплаты выкупной цены признать ФИО1, ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>

с момента выплаты выкупной цены выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления иного жилого помещения;

с момента выплаты выкупной цены признать право собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург» (ИНН №) на жилое помещение по адресу: г. <адрес>

Настоящее решение будет являться основанием для снятия ФИО1, ФИО2, ФИО3 с регистрационного учета в жилом помещении по адресу: <адрес> прекращения их права собственности на него, регистрации права собственности в ЕГРП за истцом на указанное жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня вынесения путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья О.В. Маслова