Апелляционное определение по делу № 33-7607/2023 от 24.08.2023

Судья: Курач Е.В.

Дело № 33-7607/2023

(2-3171/2015 ~ 13-4/2023)

УИД 42RS0010-01-2015-003678-79

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«24» августа 2023 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Савинцевой Н.А.,

при секретаре Крюковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по частной жалобе представителя Акционерного общества «Россельхозбанк» ФИО1 на определение Киселевского городского суда Кемеровской области от 24 мая 2023 года по иску Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установила:

Решением Киселевского городского суда Кемеровской области от 30.11.2015 (вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.03.2016) удовлетворены исковые требований АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору № от 03.04.2014 и обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено:

Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> <адрес>, находящееся в залоге у Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» согласно условиям Договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от 03 апреля 2014 г.:

- здание (торговый центр), назначение нежилое,4-хэтажное, общей площадью 1997,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 47 900 000 рублей.

- земельный участок, на котором расположено здание (торговый центр) с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м. по адресу: <адрес>., залоговой стоимостью 200 000 рублей, установить начальную цену, с которой начинаются торги в размере равной его залоговой стоимости. Определить способ реализации имущества - продажа на торгах.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> <адрес> пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

По делу выдан исполнительный документ.

Определением Киселевского городского суда Кемеровской области от 29.03.2017 (вступившее в законную силу на основании апелляционного определения от 18.05.2017) произведена процессуальная замена умершего должника ФИО2 на правопреемника ФИО3.

Определением Киселевского городского суда Кемеровской области от 30.08.2019 выдан дубликат исполнительного листа серии № № взамен утраченного № №.

28.07.2022 (согласно почтовому штемпелю на конверте) АО «Российский сельскохозяйственный банк» обратились в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества по делу по иску Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что на настоящий момент должником по исполнительному производству является ФИО4, обязательства перед кредитором не исполнены, задолженность не погашена.

Банком проведена оценка заложенного недвижимого имущества. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Бюро по оценке имущества», рыночная стоимость недвижимого имущества, по состоянию на дату оценки, составляет 39 128 000,00 рублей:

- здание (торговый центр), назначение нежилое, 4-хэтажное, общей площадью кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, - 37 080 000,00 рублей;

- земельный участок, на котором расположено здание (торговый центр) с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м, по адресу: <адрес>, - 2 048 000,00 рублей.

Поскольку начальная продажная цена залога завышена, заявок на повторные торги не будет, и залогодержатель АО «Россельхозбанк» либо будет вынужден принять залог в собственность по высокой цене, которая не соответствует его рыночной стоимости, либо рискует потерять залог.

Завышенная стоимость заложенного имущества подтверждается несостоявшимися торгами по его продаже и отсутствием заинтересованных лиц. Торги по продаже имущества 14.07.2022 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников.

Одновременно, уменьшение первоначальной стоимости имущества до ее рыночной увеличивает количество потенциальных покупателей, повлечет за собой реальную возможность Банку удовлетворить свои требования за счет предмета залога.

На основании изложенного, просил изменить начальную продажную цену имущества, а именно:

- определить первоначальную продажную цену заложенного имущества: здания (торговый центр), назначение нежилое, 4-хэтажное, общей площадью 1997,2 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 29 664 000,00 рублей, что равняется 80 % рыночной стоимости;

- определить первоначальную продажную цену заложенного имущества: земельный участок, на котором расположено здание (торговый центр) с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м, по адресу: <адрес>, в размере 1638400,00 рублей, что равняется 80 % рыночной стоимости.

Определением Киселевского городского суда Кемеровской области от 24 мая 2023 года АО «Россельхозбанк» отказано в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества по делу по иску Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В частной жалобе представитель АО «Россельхозбанк» ФИО1, действующая на основании доверенности, просит определение отменить, разрешить вопрос по существу. Указывает, что банком представлены документы, что торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися, стоимость самого заложенного имущества завышена, что влечет для взыскателя принятие залога в собственность по высокой цене, которая не соответствует ее рыночной стоимости либо рискует потерять залог. Банк согласен с заключением эксперта, согласно которому стоимость торгового центра составляет 34 749 900 рублей.

Заинтересованным лицом (должником) ФИО5 на частную жалобу принесены возражения.

В соответствии с ч. 3 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) частная жалоба рассмотрена единолично судьей апелляционной инстанции, без извещения лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы частной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. ст. 203 и 208 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 37 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающей право взыскателя, должника, судебного пристава-исполнителя обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Отказывая в удовлетворении требований об изменении порядка исполнения решения, вступившего в законную силу, суд первой инстанции исходил из того, что банк преждевременно обратился с данным заявлением, в отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих, что торги по продаже недвижимого имущества не состоялись по причине завышенной стоимости залогового имущества. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, с учетом заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Независимая профессиональная оценка» не усматривается обстоятельств значительного уменьшения стоимости имущества после вступления решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество в законную силу.

Однако с такими выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

Как указано ранее, решением Киселевского городского суда Кемеровской области от 30.11.2015 (вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.03.2016) удовлетворены исковые требований АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору № от 03.04.2014 и обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено:

Порядок изменения начальной продажной цены заложенного имущества в случае изменения его рыночной стоимости законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии с ч.4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

При этом изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения по существу ранее принятого решения суда об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства (пункт 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2015).

Согласно мотивированному решению суда от 30.11.2015 начальная продажная стоимость предметов ипотеки с публичных торгов была определена в размере залоговой стоимости здания (торгового центра), кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и земельного участка, на котором расположено здание (торговый центр), с кадастровым номером № (47 000 000 рублей и 200 000 рублей (соответственно)), согласованной сторонами ипотеки при его заключении, т.е. по состоянию на 18.04.2014.

При обращении в суд с заявлением об изменении порядка исполнения судебного решения, истцом (взыскателем) представлен отчет об оценке рыночной стоимости предметов ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Бюро по оценке имущества» по заказу Кемеровского регионального филиала «Россельхозбанк», согласно выводам которого рыночная стоимость здания (торгового центра), кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на дату оценки составила 37 080 000, 00 рублей, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположено здание (торговый центр), с кадастровым номером №. Составила 2 048 000, 00 рублей.

Поскольку вопрос об изменении рыночной стоимости предмета ипотеки имеется существенное значение для разрешения заявления об изменении порядка исполнения решения суда в части начальной продажной цены залогового имущества в рамках рассмотрения настоящего заявления банка, по ходатайству должника судом первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости: здания (торговый центр), назначение нежилое, 4-хэтажное, общей площадью 1997,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, земельного участка, на котором расположено здание (торговый центр) с кадастровым номером №№ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м. по адресу: <адрес>, с поручением проведения данной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость торгового центра площадью 1997,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на дату оценки 20.04.2023 составляет 34 749 900 рублей; рыночная стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, на дату оценки составляет 8 151 200 рублей.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанное заключение ООО «Независимая профессиональная оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ является надлежащим доказательством рыночной стоимости предметов залога – здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, судебный эксперт при этом имеет соответствующее образование, квалификацию и опыт работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – УК РФ) за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта подробно мотивированы, непротиворечивы, являются полными, последовательными, содержат основания, по которым эксперт пришел к указанным в заключении выводам, являющимися обоснованными, полными и ясными, каких-либо обстоятельств, вызывающих сомнение в правильности и обоснованности указанных заключений, не установлено.

Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что ни истец (взыскатель), ни правопреемник ответчика не оспаривали выводы заключения судебной экспертизы, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Исходя из вышеприведенных положений ст. ст. 203, 434 ГПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в абз. 8 п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке ст. 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Вопреки выводам суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает, что заключение судебной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает доводы заявителя о существенном изменении рыночной стоимости предметов ипотеки, поскольку рыночная стоимость торгового центра площадью 1997,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, уменьшилась на 13 150 000 рублей по сравнению с залоговой стоимостью в размере которой установлена начальная продажная цена указанного объекта по решению суда, а рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, напротив, увеличилась на 7 951 200 рублей, по сравнению с залоговой стоимостью в размере которой установлена начальная продажная цена указанного объекта по решению суда, а общая рыночная стоимость обоих предметов ипотеки уменьшилась на 5 198 900 рублей, что нельзя признать незначительным изменением рыночной стоимости.

Согласно положениям п. п. 4 п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным заявление взыскателя об изменении порядка исполнения решения суда, тем более, что исходя из требований Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная стоимость в данном случае должна быть установлена в размере 80% от рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что истцом (взыскателем) были представлены доказательства тому, что первоначальные торги по продаже залогового имущества по цене, установленной решением суда на 30.11.2015, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в данных торгах, при доказанности обстоятельств существенного изменения рыночной стоимости предметов ипотеки на дату рассмотрения судом первой инстанции заявления АО «Россельхозбанк», отсутствия доказательств исполнения в полном объеме обязательства, обеспеченного ипотекой, учитывая, что изменение порядка исполнения решения суда в данном случае направлено, в том числе, на установления баланса интересов прав не только взыскателя, но и должника (так как исходя из результатов судебной экспертизы земельный участок подлежат продаже с публичных торгов по значительно более высокой начальной стоимости, нежели определена судебным решением), выводы суда суд первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления АО «Россельхозбанк» и изменении начальной продажной стоимости предметов ипотеки являются необоснованными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене обжалуемого определения и удовлетворения заявления взыскателя об изменении порядка исполнения решения суда в части изменения начальной продажной стоимости предметов ипотеки с публичных торгов.

Учитывая, что определенная заключением судебной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной стоимости предметов ипотеки не утратила своей актуальности на дату рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», прошло менее 6 месяцев с даты составления отчета (заключения экспертизы)) начальная продажная цена заложенного имущества с публичных торгов должна быть установлена следующая:

Торгового центра площадью 1997,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> размере 27 799 920 рублей = (34 749 900 рублей х 80%);

Земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере 6 52 960 рублей = (8 151 200 рублей х 80%).

Руководствуясь ст. ст. 330, 333-335 Гражданского процессуального Кодекса РФ, судья

определила:

Определение Киселевского городского суда Кемеровской области от 24 мая 2023 года – отменить.

Разрешить вопрос по существу.

Заявление Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» об изменении порядка исполнения решения Киселевского городского суда Кемеровской области от 30.11.2015 по делу № 2-3171/2015 по иску Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

При обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге у Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» согласно условиям Договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от 03 апреля 2014 г., в рамках исполнения решения Киселевского городского суда Кемеровской области от 30.11.2015 по делу № 2-3171/2015 установить начальную продажную стоимость имущества с публичных торгов:

на здание (торговый центр), назначение нежилое, 4-хэтажное, общей площадью 1997,2 кв. м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 27 799 920 рублей (двадцать семь миллионов семьсот девяносто девять тысяч девятьсот двадцать рублей).

на земельный участок, на котором расположено здание (торговый центр) с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание - торговый центр, площадью 1109 кв.м. по адресу: <адрес>., в размере 6 520 960 рублей (шесть миллионов пятьсот двадцать тысяч девятьсот шестьдесят рублей).

Судья Н.А. Савинцева