Решение по делу № 2-1571/2023 от 02.11.2023 - о признании торгов недействительными.

62RS0002-01-2023-000777-77 № 2-1571/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2023 года г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующего судьи Мухиной Е.С.,

с участием ответчика ФИО4,

при помощнике судьи Харькиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО7 к ООО Агентство недвижимости «Квадратный метр», ФИО8, ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в городе Москве о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском к ООО АН «Квадратный метр», ФИО8 о признании торгов недействительными.

В обоснование заявленных требований указано, что 18.11.2021 года судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по г. Москве на основании исполнительного листа серии ФС № 039752346 от 27.10.2021 года, выданного Дорогомиловским районным судом г. Москвы, возбуждено исполнительное производство № 156858/21/77026-ИП, предмет исполнения – взыскание с ФИО10 в пользу ФИО7 денежных средств и обращение взыскания на заложенное имущество – 1/3 доли квартиры по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов и определение начальной продажной цены в размере 2 000 000 рублей.

Определением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06.05.2022 года, вступившим в законную силу 01.06.2022 года, изменена начальная продажная цена заложенного имущества и установлена в размере 3 953 769 рублей. Данное определение было передано в Дорогомиловское ОСП ГУФССП России по г. Москве 26.07.2022 года.

28.12.2022 года были проведены открытые электронные торги, аукцион № 136030 1/3 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру, начальная продажная цена лота составляла 1 700 000 рублей, победителем аукциона признан участник № 136467 ФИО8

Полагает, что при проведении торгов организатором торгов была неправильно указана начальная продажная стоимость заложенного имущества.

На основании изложенного, истец просит суд признать открытые электронные торги, аукцион № 136030: 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, место проведения: электронная площадка «Электронная торговая площадка «STORGI.RU», организатор торгов: ООО АН «Квадратный метр», начальная цена лота 1 700 000 рублей, победитель аукциона участник № ФИО8, действовавший в интересах ФИО4, – недействительными.

Определением суда от 16.06.2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ТУ Росимущества по г. Москве.

Определением суда от 10.07.2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4

Определением суда от 01.08.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав-исполнитель Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по г. Москве ФИО11

Определением суда от 19.09.2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в городе Москве.

В судебное заседание истец ФИО7 не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики – представитель ООО АН «Квадратный метр», ФИО8, представитель ТУ Росимущества по г. Москве, третьи лица - представитель Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по г. Москве, ФИО10, судебный пристав-исполнитель Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по г. Москве ФИО11, в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца ФИО2, ответчиков – представителя ООО АН «Квадратный метр», ФИО1, представителя ТУ Росимущества по <адрес>, третьих лиц - представителя Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по <адрес>, ФИО9, судебного пристава-исполнителя Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по <адрес> ФИО5

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в приложении к заявлению ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует определение Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем данное заявление было оставлено судебным приставом-исполнителем без удовлетворения. С момента подачи данного заявления взыскателем не было предпринято каких-либо действий, направленных на подачу данного определения в Дорогомиловский ОСП ГУФССП России по <адрес>. Вынесенное судебным приставом-исполнителем постановление о передаче арестованного имущества на торги ТУ Росимущества в <адрес> сторонами исполнительного производства не обжаловалось. В момент проведения торгов в материалах дела отсутствовало определение об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем законных оснований для изменения начальной продажной цены заложенного имущества у судебного пристава-исполнителя не имелось. Кроме того, ФИО2 должен был своевременно интересоваться ходом исполнительного производства.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения ответчика ФИО3, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным Федеральным законом не установлены иные правила.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

В ст. 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как разъяснено в абзацах первом и третьем пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Частью 1 статьи 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован, однако, в соответствии с частью 4 статьи 1, 203, 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вопрос о пересмотре начальной продажной цены имущества может быть решен в порядке, установленном статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что решением Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены исковые требования ФИО7 к ФИО10 о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога. С ФИО10 в пользу ФИО7 взыскана сумма займа в размере 1 200 000 рублей, проценты за пользование суммой займа в размере 546 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 228 200 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 321 рубля. Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО10, - 1/3 доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов и определением начальной продажной цены в размере 2 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ исполнительный лист серии ФС № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-495/2021 по иску ФИО7 к ФИО10 о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога был предъявлен для исполнения в Дорогомиловское отделение судебных приставов ГУФССП России по <адрес>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство №-ИП.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> были вынесены постановления о наложении ареста на имуществом должника ФИО10 в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий, и запрете на совершение действий по регистрации в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> было вынесено постановление об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем, согласно которому стоимость 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установлена в размере 2 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> была подана заявка на торги арестованного имущества – 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> было вынесено постановление о передаче ТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах в <адрес>, проводимых в форме аукциона с предварительным соблюдением права преимущественной покупки ФИО12, имущества - 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене – 2 000 000 рублей. Оценка имущества произведена Дорогомиловским районным судом <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> составил акт о передаче арестованного имущества - 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на торги в специализированную организацию.

Распоряжением № Л2/22/38/Дор-32 от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества по <адрес> поручило реализацию арестованного в ходе исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ имущества – 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на открытых торгах с соблюдением права преимущественной покупки ООО Агентство недвижимости «Квадратный метр».

Извещение о проведении торгов, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ, опубликовано в журнале «Бюллетень Оперативной информации «Московские торги» № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ торги по лоту были признаны несостоявшимися в соответствии с ч. 1 ст. 91 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» - не подано ни одной заявки на участие в торгах.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> было вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ получено извещение специализированной организации, в соответствии с которым имущество не реализовано в месячный срок, в связи с чем цена имущества, переданного в специализированную организацию на реализацию, подлежит снижению на 15% и устанавливается в размере 1 700 000 рублей.

Извещение о проведении повторных торгов, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ, опубликовано в журнале «Бюллетень Оперативной информации «Московские торги» № от ДД.ММ.ГГГГ.

По итогам повторных торгов победителем аукциона был признан ФИО8, действовавший на основании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ в интересах ФИО4 Итоговая цена 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, составила 1 712 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> (продавец) в лице ООО Агентство недвижимости «Квадратный метр» (организатор торгов) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества № Т182-22, в соответствии с п. 1.1 которого продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора арестованное имущество: 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО9

Согласно п.п. 2.2, 2.3 договора купли-продажи имущества № Т182-22 от ДД.ММ.ГГГГ цена имущества по результатам повторных торгов составила 1 712 000 рублей, которые были полностью оплачены покупателем.

В судебном заседании также установлено, что определением Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, было удовлетворено заявление ФИО2, изменен способ и порядок исполнения решения Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ФИО9 о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога, установлена начальная продажная цена имущества – 1/3 доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 3 953 769 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО2 по доверенности – ФИО6 обратился к судебному приставу-исполнителю Дорогомиловского отделения судебных приставов ГУФССП России по <адрес> ФИО5 с заявлением об установлении новой начальной продажной цены при реализации заложенного имущества - 1/3 доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, в размере 3 953 769 рублей.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что начальная продажная стоимость заложенного имущества была изменена определением Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира была передана судебным приставом-исполнителем на торги ДД.ММ.ГГГГ, то есть после увеличения судом начальной продажной стоимости заложенного имущества, имущество передано на торги по начальной продажной стоимости ниже установленной судебным актом.

Вместе с тем, определение стоимости имущества, подлежащего на реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов. Существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результата исполнения, в том числе, когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты, поскольку целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Довод ответчика ФИО4 о том, что в момент проведения торгов в материалах дела отсутствовало определение об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества, в связи с чем законных оснований для изменения начальной продажной цены заложенного имущества у судебного пристава-исполнителя не имелось, является несостоятельным, поскольку судебный пристав-исполнитель был надлежащим образом уведомлен взыскателем об изменении судом начальной продажной стоимости спорной доли квартиры, в связи с чем, являясь должностным лицом и проявив должную осмотрительность, не был лишен возможности самостоятельно проверить данную информацию, запросив указанное в заявлении определение в Дорогомиловском районном суде <адрес>.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО7 к ООО АН «Квадратный метр», ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в городе Москве о признании торгов недействительными.

Вместе с тем, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО7 к ФИО8, поскольку ФИО8 являлся участником оспариваемых торгов на основании агентского договора от 21.12.2022 года в интересах ФИО4

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом того, что признание торгов недействительными влечет в силу части 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность договора, заключенного с выигравшим торги лицом, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи имущества № Т182-22, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице ООО Агентство недвижимости «Квадратный метр» и ФИО4 по результатам проведенных 28.12.2022 года публичных торгов.

Вместе с тем, оснований для применения предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО4 на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, восстановлении записей о праве собственности ФИО10 на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, и ограничении (обременении) права на 1/3 доли в праве собственности на квартиру в виде ипотеки, не имеется, поскольку в материалах дела отсутствуют документы о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Квадратный метр», ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в городе Москве о признании торгов недействительными - удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные Обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Квадратный метр» ДД.ММ.ГГГГ в форме электронного аукциона в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <...>.

Признать недействительным договор купли-продажи имущества № Т182-22, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице ООО Агентство недвижимости «Квадратный метр» и ФИО4 (паспорт серии № № выдан Отделением УФМС России по <адрес> по району Тверское ДД.ММ.ГГГГ) по результатам проведенных ДД.ММ.ГГГГ публичных торгов в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <...>.

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО13 о признании торгов недействительными – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.С. Мухина

Мотивированное решение по делу изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.