Решение по делу № 02-3114/2025 от 22.12.2025 - о признании недействительным постановления администрации, договора коммерческого найма, договоры купли-продажи жилых помещений, применение последствий недействительности сделки.

77RS0035-02-2025-013846-77

2-3114/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Свирчевской В.Б.,

при секретаре Шевченко А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3114/2025 по иску Прокурора ТиНАО адрес выступающего в интересах адрес к фио, Аппарату Совета депутатов адрес о признании недействительным постановления администрации, договора коммерческого найма, договоры купли-продажи жилых помещений, применение последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец (Прокурор ТиНАО адрес) обратился в суд с иском к Аппарату Совета депутатов адрес в адрес, ФИО1, в котором просит признать незаконным договор найма жилого помещения по адресу: адрес,2,3,5; признать незаконным договоры № 5,6,7,8 от 28.08.2024 купли-продажи жилых помещений № 1,2,3,5 по адресу: адрес; применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Иск мотивирован, тем что 09.01.2024 между Администрацией адрес в адрес в лице главы фио и ответчика ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения № 1-2024, в соответствии с которым ответчику переданы во временное владение и пользование жилые помещения общей площадью 50,9 кв.м., расположенные по адресу: адрес,2,3,5 (кадастровые номера 77:18:0190402:2269, 77:18:0190402:2267, 77:18:0190402:2270, 77:18:0190402:2271) принадлежащие Администрации на праве собственности.

28.08.2024 между теми же сторонами заключены договоры № 5,6,7,8 купли-продажи указанных жилых помещений.

Согласно п. 8.1.1 Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда адрес по договорам коммерческого найма», утвержденного решением Совета депутатов адрес в адрес от 06.11.2012 № 44/3 одни из условий выкупа жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, является проживание в данном жилом помещении не 2 лет, тогда с момента заключения договора найма № 1- 2024 от 09.01.2024 до заключения сделок по продаже спорных помещений от 28.08.2024 прошло менее 10 месяцев.

Таким образом главой администрации допущено исключение из жилого фонда коммерческого использования объектов недвижимости и последующее выбытие из собственности муниципального образования объекта недвижимости в отсутствие правовых оснований.

При этом цена за проданные объекты установлена на основании методики определения выкупной стоимости жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, установленной п. 8.18.1 Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда адрес по договорам коммерческого найма», утвержденного решением Совета депутатов адрес в адрес от 06.11.2012 № 44/3, тогда как для расчета выкупной стоимости необходима кадастровая стоимость, которая согласно данным Росреестра в отношении спорных помещений отсутствовала.

Также при расчете стоимости жилых помещений, передаваемых по договорам коммерческого найма, Администрацией также не применялись положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Выкупная стоимость по заключённым договорам гораздо ниже рыночной цены жилых помещений в адрес адрес.

Ответчик нуждающимся в жилом помещении не являлась, на жилищном учете не состояла, жилые помещения расположены в многоквартирном доме, отнесенному к объекту культурного наследия федерального значения – «Усадьба, XVIII в. – Флигель».

Данные обстоятельства, по мнению истца, привели к исключению из жилого фонда коммерческого использования объекта недвижимости и последующее выбытие из собственности муниципального образования объекта недвижимости в отсутствие правовых оснований, тогда как такие действия совершены с нарушением закона и посягают на публичные интересы, что стало основанием для заявления требований в рамках статей 167, 168 ГК РФ.

В судебное заседание помощник прокурора фио исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Аппарат Совета депутатов адрес в адрес в судебное заседание не явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности фио в судебное заседание явился, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях и письменных пояснениях.

Третье лицо Департамент городского имущества адрес в судебное заседание своих представителей не направил, письменных позиций по существу заявленных требований не представил.

Выслушав помощника прокурора, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в силу следующего.

При вынесении судебного акта суд исходит из того, что рассматриваемые правоотношения возникли из договоров коммерческого найма жилых помещений, собственником которых являлось муниципальное образование.

В рамках статей 130, 131, 132 Конституции РФ установлено, что местное самоуправление обеспечивает самостоятельное решение вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполнят местный бюджет и решают иные вопросы местного значения, кроме того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.

Из ч. 1 ст. 215 ГК РФ следует, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Статья 50 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» определяет виды имущества, предназначенного для решения вопросов местного значения, для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления и в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, и для обеспечения деятельности органами местного самоуправления.

Определением Конституционного суда РФ от 02.11.2006 года №540-О «По вопросу Правительства адрес о проверке конституционности ст. 1, частей шестой и восьмой статьи 2 ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» и ст. 50 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» установлено, что перечень имущества в ст. 50 названного закона не является закрытым и допускает наличие иного имущества, в том числе используемого для формирования собственных доходов бюджетов муниципальных образований, в том числе в виде предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Право собственности публичных образований, в том числе муниципальных, может быть ограничено только федеральным законом только в том случае, если такое ограничение необходимо для защиты конституционных ценностей и является соразмерным, то есть его характер соответствует тем конституционно защищаемым целям, ради которых оно вводится (постановление Конституционного суда РФ от 22.11.2000 года №14-П).

Федеральный законодатель во всяком случае не вправе принимать решения, которые ставили бы под сомнение реальную возможность публично-правовых территориальных субъектов самостоятельно решать вопросы, отнесенные к их ведению Конституцией РФ, и которые, таким образом, умаляли бы право населения субъектов РФ и (или) муниципальных образований на стремление к экономическому благополучию и созданию условий достойной жизни (Определение Конституционного суда РФ от 12.04.2005 года №142-О).

Суд учитывает тот факт, что стороной истца не оспаривалось наличие муниципальной собственности на рассматриваемые жилые помещения, тогда как в последующем данный факт был также подтвержден материалами регистрационных дел, представленных в материалы дела по запросу суда.

Статьей 209 ГК РФ установлены права собственника, а именно владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Жилые помещения, являющиеся предметом спора, принадлежали на праве собственности муниципальному образованию и никаких ограничений в их пользовании, владении и распоряжении не имели и соответственно муниципальный орган имел право распоряжаться таким имуществом в силу своей правоспособности.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется в том числе на муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений во владение и (или) в пользование.

Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года №25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями, раздел V который определяет права и обязанности нанимателя, по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

С учетом названных норм права суд приходит к выводу, что рассматриваемые жилые помещения находились в муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащие ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется представить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 2 Устава адрес в адрес (утв. решением Совета депутатов адрес от 15.03.2012 года №34/4) к вопросам местного значения поселения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Решением Совета депутатов адрес в адрес от 06.11.2012 года №44/3 было утверждено Положение «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда адрес по договорам коммерческого найма».

Реализуя полномочия собственника, органом местного самоуправления в соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», ст. 5, ст. 30 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ было издано постановление о предоставлении ФИО1 жилых помещений по договору коммерческого найма, а в последующем на реализацию права на их выкуп путем заключения договора купли-продажи.

Пункт 2.2. Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда адрес по договорам коммерческого найма» не устанавливает ограничений в праве на заключение таких договоров, а устанавливает, что нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения может быть любой гражданин Российской Федерации.

Постановление администрации адрес в адрес №02-01-05-1/24 от 09.01.2024 года соответствует установленному в таком муниципальном образовании Порядку заключения договоров коммерческого найма, в том числе в части срока, на который был заключен договор.

Главой 8 Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда адрес по договорам коммерческого найма» установлено, что право выкупа жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма может быть реализовано нанимателем по решению собственника жилого помещения в случае, если жилое помещение расположено в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в адрес или в аварийном жилищном фонде, в качестве заявителей могут выступать наниматели, без определения минимального срока пользования данными помещениями.

Программа реновации в адрес реализуется на основании Закона РФ «О статусе столицы РФ» от 15.04.1993 года №4802-1 и постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 года №497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в адрес».

Из письма Департамента градостроительной политики адрес от 08.08.2025 года за исх.№ДГП-03-14212/25-2 следует, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 года №497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в адрес» многоквартирный дом, расположенный по адресу: Москва, адрес (адрес, адрес), д.19 включен в программу реновации и подлежит расселению и сносу.

Из названного следует, что в отношении рассматриваемых жилых помещений (комнат) минимальный срок пользования ими для целей выкупа был не применим, а действовало исключение по причине включения жилого дома в программу реновации.

Пунктом 8.18.1 Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда адрес по договорам коммерческого найма», установлена формула для расчета выкупной стоимости жилых помещений: Св=Кс * Кв, где: Кс – кадастровая стоимость жилого помещения, Кв – коэффициент, принимаемый равным 0,2 для помещений, расположенных в многоквартирных домах года постройки более 25 лет и старше.

Судом проверен расчет ответчика и признан арифметически верным, тогда как именно такие стоимости комнат были установлены в рассматриваемых договорах купли-продажи №8, 7, 6, 5 от 28 августа 2024 года и полностью соответствуют порядку определения цены. Истец контр расчет не представил.

Истец бездоказательно указал на занижение выкупной стоимости и необходимость применения ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также ссылался на приказы Минстроя России о средней рыночной стоимости 1 кв.м. жилья.

Суд отмечает, что по спору предметом оспаривания являются действительность конкретных сделок и наличие предусмотренных законом пороков воли, формы и содержания, а не экономическая целесообразность установленной сторонами цены.

Порядок определения выкупной стоимости спорных помещений установлен п. 8.18.1 Положения и предусматривает расчет на основе кадастровой стоимости, тогда как согласно сведениям Фонда данных государственной кадастровой оценки данные о кадастровой стоимости рассматриваемых объектов кадастровая стоимость в отношении них внесена по состоянию на 01.01.2023 года.

Из фактических материалов дела и, в частности, из регистрационных дел в отношении таких объектов недвижимости следует, что до заключения оспариваемых договоров купли-продажи данные объекты не стояли на кадастровом учете и сведения о них не были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

Пунктом 1 статьи 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Из фактических материалов дела следует, что право собственности на рассматриваемые комнаты принадлежало муниципальному образованию на основании ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Закона адрес «О разграничении муниципального имущества между Наро-Фоминским адрес и вновь образованными поселениями, входящими в его состав» от 25.07.2007 года №140/2007-ОЗ, а также передаточного акта от 31.12.2008 года, тогда как сведения о данных объектах не были внесены в ЕГРН.

Из регистрационных дел в отношении объектов недвижимости следует, что сведения о них в ЕГРН вносились в один период времени с подачей договоров купли-продажи на государственную регистрацию перехода прав собственности.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что регистрации перехода права собственности на фио предшествовали действия по постановке таких объектов на кадастровый учет, что следует из описей в регистрационных делах, а также технических планов помещений, подготовленных кадастровым инженером, тогда как отсутствие сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН до даты заключения договоров обусловлено исключительно отсутствием в ЕГРН сведений в отношении таких объектов.

Государственная кадастровая оценка в адрес в отношении всех внесенных в ЕГРН объектов была проведена в 2023 году в соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаниях о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 года №П/0336).

Таким образом после присвоения кадастровых номеров таким объектам недвижимости и внесении их в ЕГРН на основании ст. 16 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» были внесены сведения о их кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2023 года.

При вынесении решения суд исходит из того, что при наличии специального муниципального порядка определения выкупной стоимости, основанного на кадастровой стоимости, само по себе не свидетельствует о нарушении закона и не образует порок сделки. Само по себе отклонение договорной цены от предполагаемой рыночной стоимости при отсутствии доказанного нарушения императивного запрета не влечет ничтожность сделки. Приказ Минстроя России, на который ссылался истец, устанавливает показатели средней рыночной стоимости для целей реализации государственных и муниципальных программ, но не устанавливает императивной обязанности для собственника применять именно такой показатель при продаже имущества на условиях, урегулированных специальным актом собственника.

Доводы Истца о необходимости применения оценочной деятельности в смысле ФЗ № 135-ФЗ суд отклоняет, поскольку само по себе непривлечение оценщика не доказывает нарушения императивного запрета или посягательства на публичные интересы, а истцом не представлены нормы, прямо предписывающие обязательное проведение рыночной оценки именно для рассматриваемого вида сделок при наличии утвержденного муниципального порядка определения цены. Кроме того, истец не заявлял самостоятельных требований о признании недействительным муниципального нормативного акта, устанавливающего формулу выкупной стоимости.

При вынесении решения суд приходит к выводу, что оспариваемые сделки не нарушают ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», поскольку Приказом Департаментом культурного наследия адрес от 29.11.2018 года №992 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения (ансамбля) «Усадьба, XVIIIв.: - Главный дом; - Флигель; - Амбар; - Ворота; - Церковь; - Каретный сарай; - Скотный двор», расположенного по адресу: Москва, адрес, адрес, 18 19; адрес» на собственников такого объекта, в том числе и на фио возложены охранные обязательства.

Суд отклоняет довод Истца о том, что при заключении таких сделок был нарушен Закон адрес от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей адрес на жилые помещения», поскольку исходя из статьи 4 такого Закона им регулируются иные правоотношения (правоотношения программы обеспечения лиц, признания нуждающимися в жилых помещениях путем заключения договоров социального найма, по договору безвозмездного пользования, предоставления субсидии для выкупа или строительства, в том числе заключения договора купли-продажи с привлечением кредитных денежных средств, предоставления рассрочки платежа).

Судом установлено, что порядок предоставления жилых помещений на условиях коммерческого найма и условия их выкупа были определены Положением, утвержденным решением Совета депутатов адрес от 06.11.2012 №44/3. Данный нормативный правовой акт действовал на момент заключения договора коммерческого найма и договоров купли-продажи, в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан. Сам по себе факт несогласия истца с отдельными положениями муниципального нормативного акта не является основанием для игнорирования его действия при разрешении гражданского спора, если он не отменен или не признан недействительным в порядке, предусмотренном законом.

Доводы истца о совершении сделки с посягательством на публичные интересы (ч. 2 ст. 168 ГК РФ) суд оценивает с учетом распределения бремени доказывания (ст. 56 ГПК РФ), тогда как истцом не представлено относимых и допустимых доказательств нарушения требований закона или иного правового акта, а также посягательства на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Оценивая ссылку истца на ч. 2 ст. 168 ГК РФ, суд руководствуется разъяснениями п.75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25, согласно которому публичные интересы охватывают интересы неопределенного круга лиц, безопасность жизни и здоровья граждан, оборону и безопасность государства, охрану окружающей среды и иные публично значимые ценности, и что само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не всегда означает посягательство на публичные интересы.

По настоящему делу истцом не доказано, какие именно публичные интересы (в указанном смысле) нарушены оспариваемыми сделками и в чем это выражается. Доводы истца по существу сводятся к несогласию с принятым муниципальным собственником порядком распоряжения жилищным фондом коммерческого использования и с размером договорной цены, что само по себе не образует оснований для признания сделки ничтожной по смыслу ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокурора ТиНАО адрес выступающего в интересах адрес к фио, Аппарату Совета депутатов адрес о признании недействительным постановления администрации, договора коммерческого найма, договоры купли-продажи жилых помещений, применение последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий районный суд адрес.

Решение в окончательной форме

принято 22 декабря 2025 года

Судья Свирчевская В.Б.