Решение по делу № 2-2624/2023 от 03.07.2023 - о признании предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома договором об участии в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности, освобождении от обременений части предмета залога.

Дело №2-2624/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 03 июля 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная компания Потенциал» и ПАО Сбербанк о признании предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома договором об участии в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности, освобождении от обременений части предмета залога,

установил:

ФИО1 (далее истец) обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее общество) и ПАО Сбербанк (далее банк) с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений требований просит суд:

признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от 13.08.2020, заключенный между ФИО1 (участник долевого строительства) и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Потенциал» (Застройщик), заключенным согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

признать ФИО1 участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <адрес> даты заключения Предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома от 13.08.2020г.;

признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли - 0,7705 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - <адрес>, а также земельного участка общей площадью <адрес> занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в праве на земельный участок общей площадью <данные изъяты> категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, расположенный по адресу: <адрес> по Договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»;

освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде квартиры общей площадью <данные изъяты>.м, расположенной <адрес> которое заложено по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. заключенному между ПАО «Сбербанк России» и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал»;

обязать ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Заявленные требования аргументированы тем, что 13.08.2020г. между истицей и обществом был заключен договор, поименованный как Предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома (далее - договор).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, несмотря на обращения истицы к обществу как застройщику договор долевого участия не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая изложенные обстоятельства истица, как участник долевого строительства, не имеет возможности в одностороннем порядке представить документы в орган Росреестра по КБР для регистрации указанного договора.

В соответствии с п. 3.1. договора стоимость объекта долевого строительства (квартиры), указанного в разделе 2 договора составляет сумму в размере 4023750 рублей, п. 3.2. указанного договора истицей была произведена полная оплата стоимости квартиры (<адрес> в строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке <адрес> в размере 4023 750руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 13.08.2020г. и актом приема-передачи денежных средств от 19.07.2021г., расположение квартиры указано в приложении № 2 к договору в виде плана.

Таким образом, свои обязательства по договору истица исполнила в полном объеме.

В соответствии с п. 2.4 договора срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства 4-й квартал 2020 года включительно.

Строительство жилого дома, в котором находится помещение, по адресу: <адрес>, не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Исходя из сложившихся обстоятельств, очевидно, что ответчик не выполняет свои обязательства и нарушает тем самым права и законные интересы истицы.

При этом, отмечает истица тот факт, что она не обладает специальными познаниями в области юриспруденции, и при подписании договора считала, что действия продавца полностью соответствуют действующему законодательству, и подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Квартиру, являющеюся предметом договора, истица приобретала для личных и семейных нужд.

Позднее, как стало известно истице, земельный участок, на котором ведется строительство, был изменен путем межевания, вследствие чего общая площадь земельного участка сократилась до <данные изъяты> кв. м., также изменился его кадастровый номер (актуальный кадастровый №).

Также из общения с другими участниками долевого строительства истице стало известно, что между обществом и банком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № «Об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств общества по которому между строительной компанией и банком был заключен договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ №/<адрес>.

Согласно письма от 12.05.2022г. общество просило банк освободить часть предмета залога согласно приложению к письму, в связи с частичным погашением задолженности по кредитному договору. Квартира истицы общей площадью 160,95 кв.м., расположенная на 9-10-этаже, блока-3, является предметом залога в составе общего помещения площадью 279,35 кв.м., что подтверждается договором залога и письмом от ответчика от 12.05.2022г. При этом квартира истицы общей площадью 160,95 кв.м. обособленная, имеет стены, перегородки и отдельный вход, что подтверждается техническим планом, изготовленным кадастровым инженером.

Однако ответа на указанное выше письмо (от 12.05.2022 г.) от банка не последовало, напротив банком в Нальчикский городской суд КБР было подано исковое заявление, в том числе с требованиями об обращении взыскания на заложенное по договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. имущество, в составе которого числится также и квартира истицы.

С учетом отсутствия регистрации договора долевого участия органом Росреестра по КБР и заявленных банком требований в рамках гражданского дела № №, к участию в котором истица не привлечена, имеется реальная опасность нарушения прав и охраняемых законом интересов Истицы в отношении вышеназванной квартиры, являющейся предметом предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома от 13.08.2020 г.

В силу норм Закона об участии в долевом строительстве, указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов й имущества участников долевого строительства.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях

осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Ввиду изложенного заключенная между истицей и обществом сделка с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, и его заключение состоялось после 1 апреля 2005 г.

В соответствии с пунктами 16 и 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04.12.2013г. (ред. от 04.03.2015) гражданин вправе подать иск о признании права собственности на квартиру, даже несмотря на то, что он заключил не договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО Финансово-Строительная Компания «Потенциал», а при неисполнении обязательства обществом вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства участники дела в судебное заседание не явились, о причинах неявки в суд не сообщили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, в котором исковые требования поддерживает и просит суд удовлетворить их.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Как указывает истец, и это подтверждается материалами дела, 13.08.2020г. между истицей и обществом заключен предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома.

В соответствии с условиями договора, предметом договора является квартира, условный номер <адрес> в строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке общей площадью <адрес> впоследствии измененном путем межевания, вследствие чего общая площадь земельного участка сократилась до <данные изъяты>. м., также изменился его кадастровый номер (актуальный кадастровый №).

Согласно п.3.1. Договора стоимость квартиры составляет 4023 750руб.

Из актов приема-передачи денежных средств от 13.08.2020г. следует, что истицей была произведена полная оплата стоимости квартиры.

Таким образом, свои обязательства по договору истица исполнила в полном объеме.

В соответствии с п. 2.4 договора срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства (истице) - 4-й квартал 2020 года включительно.

Строительство жилого дома, в котором находится помещение, по адресу: <адрес> не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из существа договора и фактически сложившихся отношений сторон усматривается, что действия ответчика при заключении договора были направлены на привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у последнего на объект недвижимости, который на момент совершения сделки не был введен в эксплуатацию, следовательно, с учетом разъяснений, данных Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ), к договору подлежит применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1.,1.2. и 1.3 предварительного договора. Также положениями п.2.1. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В этой связи требования истца о признании договора заключенным согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, а ФИО1 - участником долевого строительства указанного выше дома обоснованы и подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.03.2010 N 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

Иное толкование данного требования закона не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, поскольку повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

Согласно п.2.4 договора продавец обязуется передать покупателю объект долевого строительства не позднее 4 квартала 2020 года включительно.

В соответствии с правилами ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчиком данные обязательства не исполнены.

07.08.2019г. между Ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор № «Об открытии невозобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств Ответчика по которому, между строительной компанией и ПАО «Сбербанк России» был заключен Договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. №/<адрес>.

Вместе с тем заявленные истом требования о признании права собственности на спорные объекты недвижимости и освобождении этого имущества от залога (ипотеки) суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Пункт 14 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) предусматривает, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Как было указано выше, истцом была произведена полная оплата стоимости жилого помещения, о чем свидетельствуют вышеуказанные акты приема – передачи денежных средств,

При таких обстоятельствах, суд признает за истцом право общей долевой собственности, размер которой составляет 0,7705% на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу. <адрес>, а также земельного участка общей площадью <данные изъяты>., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного Закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Из установленных обстоятельств дела следует, что, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома, ответчик заключил с ним договор о намерении купли – продажи помещения в многоквартирном доме, а от регистрации самого договора купли – продажи помещения уклонился.

О том, что между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г., в который входит также недвижимое имущество приобретенное истцом, ответчик истцу не сообщил. При этом обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН.

Такие действия не соответствуют перечисленным выше требованиям закона.

В этой связи, требование истца об освобождении принадлежащего ей на праве общей долевой собственности имущества также подлежат удовлетворению.

Определением суда от 27.03.2023г. истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В этой связи с ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 44780 рублей, отсрочку оплаты которой была предоставлена истцу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии №) удовлетворить.

Признать предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от 13.08.2020, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Потенциал» (ИНН:<***>), заключенным согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Признать ФИО1 участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <адрес> даты заключения Предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома от 13.08.2020г.

Признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли - 0,7705 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - <адрес> а также земельного участка общей площадью <адрес>, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в праве на земельный участок общей площадью <адрес>., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером <адрес> по Договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал».

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,7705 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, которое заложено по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. заключенному между ПАО «Сбербанк России» и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал».

Обязать ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Взыскать с ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в доход бюджета г.о.Нальчик государственную пошлину в размере 44780 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 07 июля 2023 года.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Решение вступило

в законную силу « »__________2023г.

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов