Дело № 2-4691/2025

39RS0010-01-2024-004055-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Дашковского А.И.

при секретаре Грязновой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «КАС», третьи лица ФИО2, Банк ВТБ (ПАО), ООО «Домклик», ПАО Сбербанк, АО «Банк Дом РФ», о понуждении к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости и акта приема-передачи, предоставлении документов в отношении объектов недвижимости, предоставлении доступа в жилой дом, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в адрес суда с названным иском, в обоснование которого указал, что 30 января 2024 года между ООО «КАС» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи № 30/01-24 (с условием об обеспечении исполнителя обязательства задатка), по условиям которого стороны обязались в срок до 01 августа 2024 года заключить основной договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, состоящего из земельного участка площадью 500 кв. м. с КН №, расположенного по адресу: <адрес >, и расположенного на нем индивидуального жилого дома (строительный номер №) площадью 120 кв. м. (+/- 5 кв.м.) с характеристиками, указанными в приложении № 1 к указанному договору.

По запросу истца 3 кредитный организации, а именно АО «Банк ДОМ.РФ», Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Сбербанк» дали одобрение 18 июня 2024 года, 19 июня 2024 года и 31 июля 2024 года соответственно на получение истцу кредитных средств в размере 6000000 руб., за счет которых по условиям договора предполагалась частичная оплата приведенных выше объектов.

Вместе с тем ООО «КАС», получивший 20 июня 2024 года запрос истца на комплект документов, необходимых для заключения кредита, требования истца проигнорировал.

24 июля 2024 года истец вновь отправил в адрес ответчика письмо с требованием о предоставлении необходимых документов, которое было удовлетворено 25 июля 2024 года частично, представлена часть документов, перенаправленная в адрес кредитных организаций

Поскольку срок рассмотрения указанных документов кредитной организации составил 14 дней, а оставшаяся часть документов была представлена истцу только в августе 2024 года, истец полагает, что именно по вине ответчика не смог своевременно заключить кредитный договор, пропустил срок для заключения основного договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, истец просил суд:

- понудить ответчика заключить с истцом основной договор купли продажи объектов недвижимости на основных условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи № 30/01-24 от 30 января 2024 года;

- понудить ответчика заключить с истцом акт приема-передачи жилого дома общей площадью 120 кв.м. с КН №;

- понудить ответчика предоставить истцу для заключения кредитного договора с банками все документы, которые банк, либо истец будут запрашивать для оформления ипотеки;

- понудить ответчика предоставить истцу и его представителям, сотрудникам оценочных компаний, доступ в жилой дом, кадастровый №, в том числе с использованием фото и видеосъемки;

- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Полагал, что право собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости будет подлежать прекращению после того, как истец сможет оформить кредит, за счет заемных денежных средств произвести оплату по основному договору.

В ответ на вопросы суда указал, что он не обращался с требованиями о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи, при этом всегда своевременно и в полном объеме направлял требования в адрес ответчика, пытался взаимодействовать с ним для исполнения взятых на себя обязательств по договору.

Представитель ответчика ООО «КАС» ФИО3 против удовлетворения требований возражал, полагал, что законных оснований к этому нет, при этом поддержала доводы ранее представленного отзыва, согласно которому ответчиков сделаны все необходимые действий, а также неоднократно направил предложения заключить основной договор. По состоянию на 20 августа 2024 года истец не был готов заключить основной договор, не смотря на ранее установленный предварительным договором срок до 01 августа 2024 года.

Третье лицо ФИО2 против удовлетворения требований истца возражал, пояснил, что является добросовестным покупателем возведенного объекта, в отношении первоначально был заключен договор предварительной купли-продажи, в полном объеме исполнил обязательства по оплате этого договора.

Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом о месте и времени разрешения спора, в суд не явились, заявлений и ходатайств суду не представили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу положений п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно содержанию ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В свою очередь в п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 января 2024 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ООО «КАС» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи № 30/01-24 (с условием об обеспечении исполнителя обязательства задатка).

По условиям договора стороны обязалось заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка площадью 500 кв. м. с КН №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, находящегося в коттеджном поселке «ZAGOROD» по адресу: <адрес >, пер. Поддубный, и расположенного на нем индивидуального жилого дома (строительный номер №) площадью 120 кв. м. (+/- 5 кв.м.) с характеристиками, указанными в приложении № 1 к указанному договору (п. 1.1).

Срок заключения основного договора – до 01 августа 2024 года включительно на следующих условиях: цена основного договора – 7700000 руб.; расчет между сторонами будет произведен следующем образом: в течение трех рабочих дней после подписания настоящего договора в качестве задатка, а также в счет причитающихся по основному договору платежей покупатель передает продавцу денежные средства в размере 300000 руб., в день подписания основного договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1400000 руб., денежные средства в размере 6000000 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет кредитных средств в течении 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект на имя покупателя (п. 1.2 договора).

В силу положений п. 2.1.1 предварительного договора продавец обязался сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.

В свою очередь покупатель обязался заключить основной договор в срок, указанный в п. 1.2 договора, с соблюдением иных условий договора (п. 2.2.1), осуществить оплату цены основного договора в порядке и сроки в соответствии с условиями настоящего договора (п. 2.2.2).

Положениями п. 4.4 договора предусмотрено, что все юридически значимые сообщения передаются любым удобным способом, подтверждающим получение стороной таких сообщений, в том числе и по электронной почте, указанной в договоре (ld@gkkas.ru).

Из представленных сторонами материалов следует, что 18 июня 2024 года в 11 час. 50 мин. от АО «Банк ДОМ.РФ» истцом получено СМС-уведомление об одобрении ипотечного кредитного договора, в связи с чем предложено связаться с экспертом по недвижимости для выбора ипотечной программы.

19 июня 2024 года в 21 час. 51 мин. в электронном кабинете кредитной организации истец получил уведомление от Банк ВТБ (ПАО) об одобрении ипотеки на сумму до 6000000 руб. со сроком действия 15 сентября 2024 года.

31 июля 2024 года в 14 час. 08 мин. в электронном кабинете кредитной организации истец получил уведомление об одобрении ипотеки на сумму от 300000 руб. до 6000000 руб., а также предложено выбрать объект недвижимости, при идентификация отправителя уведомления невозможна (согласно позиции - от ПАО «Сбербанк»).

20 июня 2024 года истцом в адрес ответчика по средствам письма по электронной почте выслан файл, поименованный «image.png», содержащий перечень необходимых, по мнению истца документов для заключения кредитного договора. В указанном письме содержится сообщение: «Добрый день. Для банка нужны документы. Отправьте, что есть».

В рамках указанного перечня истец запросил следующие документы: проект договора между покупателем и продавцом; выписка из ЕГРН сроком до 30 календарных дней (заказать самостоятельно); выписка из ЕГРН на земельный участок сроком до 30 календарных дней (заказать самостоятельно); документы-основания; уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садового дома требованиям законодательства (если в выписке ЕГРН на дом в качестве документа основания отсутствует РНВ); справка о некрупности (проверить список юр. лиц на закрытой странице сайта); отчёт об оценке объекта недвижимости от аккредитованной компании (заказать самостоятельно); выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (заказать самостоятельно).

При этом в ходе рассмотрения спора истцом не доказана необходимость представления указанных документов в конкретную кредитную организацию, а также невозможность заключения кредитного договора (с ипотекой) в отсутствии приведенного перечня документов, большая часть которого содержит указания на необходимость самостоятельных действий истца по их получению.

В свою очередь отправленное истцом сообщение содержит просьбу представить только те документы, которые имеются у истца.

24 июля 2024 года истцом ответчику направлено требование о: предоставлении информации о ходе строительства индивидуального жилого дома; предоставление информации о предполагаемой дате заключения основного договора; предоставлении полного пакета документов для оформления ипотечного кредита.

В качестве приложения к сообщению указан только первоначальный предварительный договор, при этом перечень необходимых документов для заключения кредитного договора не приведен.

25 июля 2025 года ООО «КАС» за исх. 25/07-24 в ответ на указанное выше письмо: направляет документы, имеющиеся в наличии, и разъясняет право при необходимости запросить дополнительные документы; указывает на то, что срок для заключения основного договора до 01 августа 2024 года в офисе организации по адресу: <...>, а также просит для согласования даты и времени встречи, либо иного места встречи известить общество любым удобным способом.

01 августа 2025 года ООО «КАС» за исх. 01/08-24 направляет истцу предложение о заключении договора купли-продажи, в котором сообщает о следующем: на 05 августа 2024 года на 15 час. 00 мин. осуществлена предварительная запись в МФЦ для подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на построенный объект; предложено 05 августа 2024 года на 14 час. 00 мин. покупателю прибыть в МФЦ по адресу: <...>, для заключения договора купли-продажи построенного объекта и подачи документов на государственную регистрацию (при сохранении интереса к договору).

В ответ на указанные выше письма от 25 июля 2024 года и 01 августа 2024 года ФИО1 направляет ответчику 03 августа 2024 года письмо, в котором: информирует о получении 25 июля 2024 года пакета документов, необходимых для заключения кредитного договора и перенаправленных в банк; сообщает, что рассмотрение документов не окончено, при этом после одобрения кредита стороны смогут согласовать дату заключения договора; по требованию банка просит представить проект основного договора; копию договора купли-продажи недвижимости от 06-24 от 10 июня 2024 года.

05 августа 2025 года ООО «КАС» за исх. 05/08-24 уведомляет истца о том, что условиями предварительного договора был предусмотрен до 01 августа 2024 года, при этом общество неоднократно уведомляло истца о готовности заключить основной договор. Одновременно с этим общество предлагает возвратить истцу ранее оплаченный аванс в размере 300000 руб.

06 августа 2024 года ФИО1 направляет ответчику письмо, в котором: указывает, что ему необходим пакет документов, необходимых для оформления ипотечного кредита, о предоставлении которого он неоднократно просил, в том числе в рамках личных звонков директору общества; сообщает, что не отказывается от заключения договора, и вновь просит представить документы, указанные в письме от 03 августа 2024 года; предлагает продлить срок действия договора до 01 сентября 2024 года при условии предоставления всех необходимых документов и заключить с ним основной договор купли-продажи.

14 августа 2025 года ООО «КАС» за исх. 14/08-24 с учетом характера ранее поступивших сообщений истцу предложено заключить основной договор в срок до 22 августа 2024 года, а также разъяснено, что в противном случае общество прекратит взаимодействие с истцом.

20 августа 2024 года ФИО1 направляет ответчику письмо, в котором: сообщает о получении 16 августа 2024 года от ответчика документов, необходимых банку и оценочной компании для одобрения ипотечного кредита, а также о том, что банк имеет весь перечень документов; повторно предлагает продлить срок до 01 сентября 2024 года по заключению основного договора; напоминает на участие в переписке на сайте приложение АО «Банк ДОМ.РФ» сотрудника ООО «КАС»; требует предоставить гарантийное письмо об устранении недостатков возведенного объекта, которые носит значительный характер.

23 августа 2024 года ФИО1 направляет ответчику письмо, в котором: сообщает ответчику, что ПАО «Сбербанк» одобрило ипотечный кредит по представленным документам; повторно сообщает о значительных недостатках дома; предлагает пребыть для заключения договора 26 августа 2024 года в 12 час. 10 мин. в отделение ПАО «Сбербанк», расположенным по адресу: <...>.

26 августа 2024 года ООО «КАС» за исх. 24/08-24 сообщает истцу, что общество более не считает возведенный объект предметом сделки, и просит истца в рабочее время получить ранее преданные денежные средства.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Фактически в установленный предварительным договором срок основной договор не был заключен.

При этом доводы истца о вине ответчика, не предоставивших ему своевременно имеющиеся у них документы, подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел, доказательств, свидетельствующих о необоснованном уклонении ответчиков от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, представлено не было.

Сделка купли-продажи не была совершена по причине непредставления истцу кредита без испрашиваемых банком вышеуказанных дополнительных документов, у продавцов отсутствующих. Более того, в ходе рассмотрения спора объективно установлено, что истец обращался в различные кредитные организации, ссылался на требование одной из них (АО «Банк ДОМ.РФ), при этом в своих итоговых письмах указывал на одобрение ипотечного кредита от другой (ПАО «Сбербанк»).

Одновременно с этим суд учитывает, что в предварительном договоре не содержится условие о заключении договора залога недвижимого имущества и оплате части сделки в размере 6000000 руб. за счет ипотечного кредита. Также в договоре не возлагалась обязанность на сторону продавца представить покупателю определенные документы по запросу конкретной кредитной организации.

Из характера переписки, а также обстоятельств заключения предварительного договора явственно следует, что сторонами согласована возможность заключить основной договора в срок до 01 августа 2024 года, при этом истец фактически начал предпринимать действия для получения кредита во второй декаде июня 2024 года, а согласие от кредитной организации, в которой в итоге истец выбрал получение кредита (согласно его позиции) получено 31 июля 2024 года, т.е. за день до истечения предусмотренног предварительным договором срока.

Вместе с тем стороной продавца были предприняты исчерпывающие шаги, направленные на заключение основного договора, а именно: по запросам истца, носящим неконкретизированный характер и не содержащим в качестве подтверждения требования кредитной организации, осуществлялось направление документов для заключения кредитного договора; неоднократно продлевался срок заключения основного договора, а также направлялись соответствующие уведомления о готовности заключить основной договор.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец как покупатель уклонился от заключения основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок, при этом действия ответчика свидетельствуют о намерении продавцов заключить основной договор купли-продажи не смотря на действия истца.

Истец в адрес ответчиков с предложениями о заключении основной сделки обратился с существенными пропуском установленного договором срок, а также за пределами срока, на который продавец самостоятельно полагал возможным продлить возможный период заключения основного договора.

В свою очередь истец в установленном законом порядке с требования о понуждении ответчика продлить срок действия предварительного договора не обращался, взаимодействовал с продавцом только путем переписки, при этом обоснованность выставляемых продавцу требований не подтверждал, при заключении предварительного договора купли-продажи с продавцом вопрос об использовании кредитных денежных средств, получаемых в рамках ипотечного кредита не согласовал, равно как и не согласовал возможность и необходимость взаимодействия стороны продавца по представлению конкретного перечня дополнительных документов, в зависимость от которых поставлено получения ипотечного кредита.

В силу положений п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Указанное положение конкретизировано в абз. 3-5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Так согласно приведенным разъяснениям оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая приведенные выше нормы и положения, суд приходит к выводу о наличии в действиях стороны истца признаков явно недобросовестного поведения, связанных с созданием ситуации, при которой сторона ответчика ООО «КАС» (продавец) будет ограничена в своих правах (не смотря на характер заключенного ранее между истцом и ответчиком предварительного договора), а также вынуждена будет в пренебрежение своими правами и интересами действовать исключительно в интересах истца ФИО4 (покупателя).

Более того, судом во внимание принято, что 01 октября 2024 года за третьим лицом ФИО2 зарегистрировано право собственности на возведенный объект, которому 22 июля 2024 года присвоен КН №.

При сложившихся фактических обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 мая 2025 года.

Судья