Апелляционное определение по делу № 2-259/2023 от 11.07.2023

УИД 54RS0002-01-2022-003978-94

Судья Козлова Е.А. Дело № 2-259/2023

Докладчик Быкова И.В. 33-6654/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Быковой И.В., Рыбаковой Т.Г.,

при секретаре Сониной Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «11» июля 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 17 марта 2023 года по иску ФИО1 к ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» о защите прав потребителя.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения истца ФИО1 ее представителя ФИО2, представителя ответчика ООО МЖК «Энергетик» ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратилась с иском к ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик», с учётом уточнений от 29.12.2022 (л.д. 88-93) просила признать недействительным односторонний акт от 01.09.2022 о передаче квартиры, составленный ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик»; взыскать в счет возмещения расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства - 94 720 руб., компенсацию морального вреда - 100 000 руб., а также штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.

В обоснование иска указано, что 29.09.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому истец должна получить двухкомнатную квартиру по <адрес>, 1 этаж, общая площадь по проекту 59,57 кв.м., в том числе жилая 35,7 кв.м., кухня 11,77 кв.м., прихожая 7,62 кв.м., санузел 4,48 кв.м., квартира с лоджией (балконом), площадь которой составляет 3,54 кв.м.

Истец приобретала квартиру как «обманутый дольщик» при строительстве дома по <адрес> в результате масштабного инвестиционного проекта мэрии города Новосибирска. Согласно решению суда и для восстановления в правах мэрией города Новосибирска истцу была выделена взамен купленной ей в марте 2014 года квартира в другом объекте. Истец не имела возможности выбрать квартиру по каким-либо параметрам, кроме площади, близкой к той, которая была куплена в 2014 году. Ответчик предложил истцу единственную квартиру на 1-м этаже, близкую по площади.

При заключении договора с ответчиком истец произвела доплату застройщику в размере 573 356 руб. Свои обязательства перед ответчиком истец выполнила в полном объёме 22.10.2020.

Когда истец была приглашена на осмотр квартиры, перед подписанием акта приёмки выяснилось, что в квартире между комнатой и лоджией полностью отсутствует остекление. Специалистами, которых истец пригласила на приёмку квартиры, этот факт был отмечен наряду с другими мелкими недочётами. Было указано, что недостаток необходимо исправить, установить остекление - окно и дверь на лоджию. При оформлении договора юрист ответчика говорил истцу, что будет возможность демонтировать оконный блок и увеличить площадь квартиры, соединив лоджию с комнатой, так как на лоджии застройщиком установлена батарея. Делать это истец не планировала, так как по плану квартиры лоджия - единственное место, где можно установить внешний блок кондиционера, так как на фасад их размещать запрещено застройщиком.

На обращение истца установить оконный блок между комнатой и лоджией, от застройщика получен отказ, указано, что внутреннее остекление (окна и двери) показаны условно и выполняются силами инвесторов. На момент заключения договора подобного соглашения между истцом и застройщиком подписано не было. Истец не готова устанавливать остекление за свой счёт.

В обоснование уточненных исковых требований ФИО1 указала, что согласно заключению эксперта № 1655/2022 от 27.12.2022 выявлено несоответствие фактически выполненных работ договору участия в долевом строительстве, а именно: отсутствие оконно-дверного блока между помещениями «лоджия» и «комната». В целях приведения комплектности квартиры в соответствие с договором участия в долевом строительстве от 29.09.2020 необходимо произвести монтаж оконно-дверного блока между указанными помещениями. Стоимость материалов и объём монтажных работ составляет 94 720 руб. и обоснована локальным сметным расчётом.

Так как недостаток в виде отсутствия оконно-дверного блока застройщиком не устранен, то не имеется оснований полагать, что участник уклоняется от приёмки объекта, а также истец полагает, что двухмесячный срок со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, не начал течь. В п. 2.3 договора об участии в долевом строительстве от 29.09.2020 предусмотрен перечень работ, которые не входят в цену договора. Среди этих работ не имеется указания на оконно-дверной блок между лоджией и комнатой. В силу п. 1.1 договора план квартиры оформляется приложением № 1 и является неотъемлемой частью договора. В п. 5.1 договора прямо предусмотрено остекление лоджии алюминиевым профилем. В п. 9.4 договора предусмотрено, что участник долевого строительства ознакомлен с планом объекта долевого строительства, прилагаемым к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью. На плане квартиры (приложение № 1) контур квартиры участника обведен жирной линией. Внутри квартиры между помещением отапливаемой лоджии и жилой комнатой отчетливо видно изображение оконно-дверного блока. Исходя из буквального толкования условий договора, застройщик обязан был выполнить работы в строгом соответствии с утвержденным планом квартиры. Участник долевого строительства не является профессиональным участником рынка, не обладает специальными познаниями, в связи с чем истец добросовестно полагала и рассчитывала при заключении договора на то, что лоджия будет отделена от жилой комнаты оконно-дверным блоком. Ссылка ответчика на то, что в проектную документацию были внесены изменения и п. 3.2 дополнен фразой «Внутреннее остекление отапливаемых лоджий (окна и двери) показаны условно, данные конструкции выполняются силами инвесторов», не имеет правового значения. Во-первых, до участника долевого строительства эта информация не была доведена, дополнительное соглашение об изменении плана объекта не подписано, сведений о том, что участник ознакомлен с указанными изменениями, не имеется. Во-вторых, сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. При этом застройщик не лишен права привлекать к строительству многоквартирных домов, помимо участников, также инвесторов - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. В связи с этим, возложение обязанности по устройству оконно-дверного блока на участника не допускается. Односторонний акт, составленный застройщиком, нарушает требования закона, так как обстоятельства для составления одностороннего акта не наступили. Штраф, предусмотренный законодательством о защите потребителей, подлежит взысканию.

Решением Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 17.03.2023 в удовлетворении иска отказано.

С постановленным решением не согласился представитель истца ФИО2, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В доводах апелляционной жалобы указывает, что право участника на отказ от подписания акта предусмотрено ч. 5 ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве», равно как и право требовать составления акта о выявлении недостатков объекта долевого строительства. При приемке квартиры был выявлен существенный недостаток – отсутствие оконно-дверного блока, который до настоящего времени застройщиком не устранен. До его устранения нельзя утверждать, что участник уклоняется от приемки объекта, а течение 2-месячного срока, предусмотренного ч. 6 ст. 7 Закона «Об участии в долевом строительстве», не началось. Оснований для составления одностороннего акта приема-передачи объекта у застройщика не было.

Апеллянт настаивает, что условиями договора долевого участия предусмотрено наличие оконно-дверного блока между жилой комнатой и лоджией. Застройщик был обязан выполнить работы в строгом соответствии с утвержденным планом квартиры. Отмечает, что в случае сомнений в толковании условий договора, они должны быть истолкованы в пользу потребителя. Истец, не имея специальных познаний, исходя из плана квартиры, считала, что лоджия будет отделена от жилой комнаты оконно-дверным блоком. Внесение застройщиком в одностороннем порядке изменений в проектную документацию и указание, что «внутреннее остекление отапливаемых лоджий (окна и двери) показаны условно, данные конструкции выполняются силами инвесторов» не влечет правовых последствий для истца, т.к. она не была извещена об изменениях; новые условия с ней не согласовывались, дополнительное соглашение к договору истец и ответчик не подписывали. Обязанность по устройству оконно-дверного блока должен выполнить застройщик. Отсутствие оконно-дверного блока – это существенный недостаток, препятствующий приемке квартиры. Составление застройщиком одностороннего акта незаконно, противоречит требованиям Закона «О долевом строительстве». Как следствие, ввиду неисполнения застройщиком обязательств по договору, имелись основания для взыскания неустойки и штрафа.

Также суд не принял во внимание рекламный видеоролик, транслируемый застройщиком, в котором показано наличие в квартирах оконно-дверного блока. Кроме того, разделение балкона / лоджии от жилого помещения предусмотрено требованиями пожарной безопасности. В подтверждение своей позиции истец представлял заключение специализированной организации, а также ссылался на показания опрошенного в судебном заседании специалиста. Ответчик доказательств обратного не представил. Решение суда об отказе в иске незаконно и подлежит отмене.

Представителем ответчика ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» ФИО3 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для удовлетворения иска и апелляционной жалобы. Отмечает, что отсутствие оконно-дверного блока не является нарушением требований СНиП, ГОСТ, СП и не считается существенным недостатком строительства. В квартире не выявлено недостатков, ухудшающих качество объекта или делающих жилое помещение непригодным для проживания. У истца не было оснований для отказа от подписания акта приема – передачи. Односторонний акт был составлен застройщиком в соответствии с Законом «О долевом строительстве». Обязательства застройщиком выполнены. Ответчик просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.09.2020 между ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» и ФИО1 в соответствии с Законом Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов», постановлением мэрии города Новосибирска от 26.02.2018 № 709 «О Порядке передачи жилых помещений в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории города Новосибирска» (далее — Постановление), распоряжения Губернатора Новосибирской области от 25.06.2019 № 143-р «О масштабном инвестиционном проекте по строительству многоквартирных многоэтажных домов по улице Заречной в Первомайском районе города Новосибирска» заключен договор участия в долевом строительстве,

В соответствии с п. 1.1 договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный многоэтажный дом с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях, подземно-надземная автостоянка, трансформаторная подстанция по адресу: <адрес>, блок-секция 1, 25 этажей (в том числе 1 подземный этаж и 1 технический чердак), общая площадь дома по проекту — 37 320,78 кв. м, в состав которого входит объект долевого строительства — двухкомнатная квартира, строительный №, на 1 этаже, в осях 1-4 и Д-М, общей площадью по проекту 59,57 кв. м, в том числе жилой 35,70 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования: кухня 11,77 кв. м, прихожая 7,62 кв. м, санузел 4,48 кв. м, квартира с лоджией (балконом), площадь которой составляет 3,54 кв. м, а также общее имущество в многоквартирном доме, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность в соответствии с условиями настоящего договора по акту приёма-передачи в течение 6 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. План квартиры оформляется Приложением № 1 и является неотъемлемой частью настоящего договора.

ФИО1 исполнила свою обязанность по внесению цены договора в полном объёме, 22.10.2020 перечислила на счёт ответчика денежные средства в размере 573 356 руб., что подтверждается платёжным поручением № 10 (л.д. 20).

30.12.2021 ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-260-2021 (л.д. 39-41).

18.05.2022 ФИО1 произведен осмотр квартиры и составлен акт осмотра № в котором был указан ряд недостатков, в том числе отсутствие светопрозрачной конструкции, отделяющей комнату от лоджии (л.д. 21).

26.07.2022 ответчик направил ФИО1 сообщение о безвозмездном устранении недостатков на объекте долевого строительства и необходимости принять объект в соответствии с условиями заключенного договора в течение семи рабочих дней с даты получения данного сообщения (л.д. 31).

В письме от 16.08.2022 ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» сообщило истцу об отсутствии оснований для установки оконного блока между комнатой и лоджией (л.д. 32-33).

23.08.2022 ФИО1 направила ответчику повторную претензию, в которой просила установить ей в квартире балконный блок между лоджией и комнатой либо компенсировать стоимость оконного блока и затрат на его установку (л.д. 8-11,22).

В ответ на указанную претензию ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» ответило истцу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований (л.д. 12-13, 34-35).

15.09.2022 ответчик направил истцу односторонний акт о передаче квартиры от 01.09.2022, согласно которому в связи с уклонением (отказом) ФИО1 принять объект долевого строительства застройщик передаёт в одностороннем порядке двухкомнатную квартиру № по адресу: <адрес> собственность ФИО1 (л.д. 36-37).

Постанавливая обжалуемое решение суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 421 ГК РФ, исходил из того, что на 01.09.2022 квартира находилась в состоянии, отвечающем условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, поскольку истец отказалась от приемки квартиры, застройщик был вправе составить односторонний акт передачи квартиры, как следствие, пришел к выводу об отсутствии нарушений прав потребителя, в иске отказал в полном объеме.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда и законностью принятого решения, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ч.1.2 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно п. 2.1 договора долевого участия от 29.09.2020 заключенному между истцом и ответчиком, цена договора в размере 573 356 руб. включает денежные средства на возмещение затрат на строительство ( создание) объекта и денежные средства на оплату услуг застройщика.

Согласно п. 2.3 договора, в цену договора, указанную в п. 2.1 входит: стоимость выполнения верхнего покрытия конструкций полов: настилка линолеума и паркета, устройство плиточного покрытия; стоимость чистовой отделки стен и потолков: шпаклевка, наклейка обоев, облицовка глазурованной плиткой, окраска всех видов; установка и стоимость внутриквартирных межкомнатных дверей; установка и стоимость санитарно-технических приборов и трубная разводка к ним; установка и стоимость электроплиты; установка светильников; система принудительной вентиляции; слаботочная разводка; стоимость индивидуального прибора учета используемой тепловой энергии.

Согласно п. 4.3.1 договора, застройщик вправе вносить изменения в проектно-сметную документацию на объект (в том числе в части, касающейся квартиры). При этом застройщик письменно уведомляет об этом участника долевого строительства, если изменения, вносимые в проектную документацию, влекут за собой изменения характеристик квартиры, указанной в 1.1 договора, стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

В силу п. 5.1 договора объект долевого строительства передаётся участнику долевого строительства по акту приёма-передачи. Объект долевого строительства должен иметь следующий комплекс выполненных работ: по стенам — затирка швов; потолки подготовлены под шпатлевку; цементная стяжка пола (за исключением балкона (лоджии)); установка входной двери; установка оконных блоков с остеклением; монтаж системы отопления; монтаж системы канализации и водопровода (без трубной разводки к санитарно-техническим приборам); прокладка электропроводки без установки концевой арматуры (выключателей, розеток), остекление лоджии алюминиевым профилем.

Объект долевого строительства передаётся участнику долевого строительства в течение шести месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется подписанием сторонами акта приёма-передачи (п. 5.2 договора).

В силу п. 5.3 договора, в случае если участник долевого строительства не приступил к принятию объекта, уклоняется или отказывается от его принятия, застройщик вправе подписать односторонний акт о передаче объекта в соответствии с действующим законодательством.

Материалами дела подтверждено, что 30.12.2021 ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-260-2021.

18.05.2022 ФИО1 произведен осмотр квартиры и составлен акт осмотра № 1805/2, в котором был указан ряд недостатков, в том числе отсутствие светопрозрачной конструкции, отделяющей комнату от лоджии (л.д. 21).

Согласно выкопировке изменений в проектную документацию (шифр 05-01/1,2,3-18-АР, лист 5), разработанных ООО «Партнер» в 2021 году, получивших положительное заключение экспертизы от 28.01.2021 № 54-2-1-2-063781-2021, выданное ООО «ПромМашТест» (л.д. 131-132), к перегородке между отапливаемой лоджией и жилой комнатой квартиры, подлежащей передаче истцу, применяется примечание 2 о том, что внутреннее заполнение оконных и дверных проёмов в отапливаемых лоджиях показаны условно, данные конструкции выполняются силами инвесторов.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Вместе с тем в соответствии с ч.2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ проектная документация, а также заключение экспертизы проектной документации и разрешение на строительство включались в состав документов, подлежащих представлению застройщиком участнику долевого строительства по его требованию.

Приведенное правовое регулирование, указывает на то, что проектная декларация является основным источником необходимой и достоверной информации о характеристиках и, соответственно, о потребительских свойствах объекта долевого строительства, предоставление которой позволяет участнику долевого строительства осуществить правильный выбор и тем самым обеспечивало в том числе общие гарантии прав потребителей, установленные ст.ст. 8-10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

С 01.01.2017 статья 4 Закона № 214-ФЗ была дополнена частью 4.1, согласно которой условия договора, предусмотренные ч. 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Таким образом, именно содержание проектной декларации, по смыслу ч. 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, определяло существенные условия договора долевого участия в долевом строительстве.

В настоящем деле изменения в проекте дома, касающегося того, что внутреннее заполнение оконных и дверных проемов в отапливаемых лоджия показаны условно и выполняются силами инвесторов, были разработаны в 2021, положительное экспертное заключение получено 28.01.2021, объект введен в эксплуатацию разрешением от 30.12.2021, акт осмотра квартиры с истцом составлен 18.05.2022 с выявленными недостатками, односторонний акт составлен застройщиком 01.09.2022.

Претензия предъявлена была повторно 29.08.2022 г.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года N 170, следует, что использование лоджий не по назначению не допускается, площади лоджии отдельно включаются в площадь капитального объекта строительства - многоквартирного дома, а не в площадь жилого помещения, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Подпунктом 4.2.4.2 указанных Правил предусмотрено, что лоджии отнесены к несущим конструкциям.

Согласно п.8,24 ч. 2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

Плиты лоджий, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.

С учетом технических особенностей этих конструкций названные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Часть 3 ст. 16 ЖК РФ определяя понятие квартиры как структурно обособленного помещения, не указывает на какие-либо строительные конструкции, его образующие.

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Учитывая требования закона и анализируя условия заключенного между сторонами договора, а именно пункты 2.1 и 5.1, застройщик обязался передать по договору квартиру с установкой и остеклением оконных блоков и остеклением лоджии алюминиевым профилем. Условиями договора между истцом в п. 1.1, было предусмотрено, что участнику должна была быть передана квартира с вспомогательной площадью в виде лоджии (балкона) площадью 3.54 кв.м., т.е. площадь должна была быть обособленной от жилого помещения. В квартире окна должны быть остеклены. Согласно приложению к договору, в комнате, являющейся жилой, и имеющей выход на лоджию (балкон), в силу п. 1.1. и 5.1 договора долевого участия, предусматривал возведение в квартире истца светопрозрачной конструкции между лоджией и комнатой за счёт застройщика, именно на указанных условиях застройщиком должно было предложено квартиру принять, в силу условий заключенного с истцом договора. Обратное, из договора и приложения к нему не следует. Условия, согласно которому внутреннее заполнение оконных и дверных проёмов в отапливаемых лоджиях показаны условно, не было предусмотрено ни в договоре, ни в проектной документации, с которой участник имел право на ознакомление.

Таким образом, условия договора долевого участия на многоквартирный дом предусматривали возведение в квартире истца светопрозрачной конструкции между лоджией и комнатой за счёт застройщика. Доказательств, подтверждающих, что истица была ознакомлена с изменениями проектной документации, ответчиком не представлено.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика не оспаривал, что в том виде, в каком квартира передана истице, лоджии фактически нет, есть единое помещение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что условия договора стороной ответчика выполнены в полном объеме, так как недостатки, обозначенные при первоначальном осмотре квартиры, ответчиком не устранены, в связи с чем с законностью решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований согласиться нельзя, решение на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с постановкой нового решения.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Частью 5 этой же статьи предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

При уклонении участником долевого строительства от принятия объекта в названный выше срок, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи готового объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

В то же время, при принятии объекта долевого строительства участник вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, установленным ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания акта приема-передачи до выполнения застройщиком его требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 данного закона (безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение недостатков).

Кроме того, требования об устранении недостатков в переданном ему объекте участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в течение гарантийного срока и после передачи объекта долевого строительства.

Реализация названных выше прав и исполнение указанных выше обязанностей должно осуществляться с учетом общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности (п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Согласно правовой позиции, приведенной в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 г., бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры участнику долевого строительства либо уклонения последнего от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства в виде отступления от договора, что указывает на их существенность, обнаружены истцом при первоначальном осмотре, в связи с чем, ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично.

В последующем истец уже с привлечением специалиста обнаружила, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем, направила ответчику новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился.

Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцом недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судебной коллегией, в связи с чем, являются обоснованными требования истца о признании недействительным одностороннего акта о передаче квартиры от 01.09.2022, составленного ответчика.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертность» № 1655/2022 от 27.12.2022 по обследованию конструкций квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 94-106), выявлено несоответствие фактически выполненных работ с договором участия в долевом строительстве, а именно: отсутствие оконно-дверного блока между помещениями «лоджия» и «комната. В целях приведения комплектности квартиры в соответствие с договором участия в долевом строительстве от 28.09.2020 необходимо произвести монтаж оконно-дверного блока между помещениями «лоджия» и «комната». Стоимость материалов и объём монтажных работ, необходимых для устранения выявленного несоответствия комплектности объекта от договора участия в долевом строительстве от 28.09.2020 составляет 94 720 руб.

Стороной ответчика указанное заключение в порядке ст. 56 ГПК РФ в части стоимости устранения выявленного недостатка в 94 720 руб. не оспорено в установленном законом порядке. Доказательств иной стоимости устранения недостатка не представлено, провести экспертизу по данному вопросу ответчик не просил ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что размер расходов на устранение недостатков в объекте долевого участия установлен, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в сумме 94 720 руб.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п. 1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 и ст. 151 ГК РФ.

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред (ст. 151 ГК РФ).

Принимая во внимание характер нарушения прав истца, необходимость истца защищать свои права в суде, объем работ, который необходимо проделать истцу для восстановления нарушенного права, в том числе по остеклению лоджии, причинение морального вреда имело место. Между тем, сумму заявленной компенсации в 100 000 руб. коллегия считает завышенной, не соответствующей действительному моральному вреду, причиненному истцу, обратное не доказано, полагает соответствующей компенсацию в размере 10 000 руб.

Положения Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающие, в том числе в п. 6 ст. 13 ответственность исполнителя за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, подлежат применению в настоящем споре.

Предусмотренный ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Стороной ответчика в суде первой инстанции в письменном отзыве на иск было заявлено в том числе и о применении ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа по требованию истца ( л.д. 146-149).

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, штраф.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокая сумма, значительное превышение суммы штрафа и суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

При оценке соразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3и 4 ГК РФ).

Таким образом, право снижения размера штрафа предоставлено суду в целях устранения явной его несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Такие обстоятельства несоразмерности заявленной истцом для взыскания суммы штрафа последствиям нарушения обязательства не были установлены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, в результате чего, оснований для снижения подлежащего взысканию с ответчика штрафа в сумме 52 360 руб., по основаниям указанным ответчиком, суд апелляционной инстанции не усмотрел.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 17 марта 2023 года отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик» стоимость устранения недостатков в сумме 94 720 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 52 360 руб.

Признать недействительным односторонний акт о передаче квартиры от 01.09.2022, составленный ООО МЖК «Энергетик. Специализированный застройщик».

Апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – ФИО2 удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи