Дело № 2-6513/2025

УИД50RS0052-01-2025-007795-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Павловой С.А., при секретаре судебного заседания Бирюковой В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Щелково Московской области к Зарецкой ФИО8 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щелково Московской области обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к Зарецкой ФИО9 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка недействительным.

В обоснование требований указала, что между Администрацией городского округа Щёлково и ФИО1 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - «для индивидуального жилищного строительства» сроком на 3 года.

Согласно п. 1.4 Договора, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Пунктом 2.1 установлено, что Договор заключается на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ. в Администрацию городского округа Щелково поступило уведомление от ФИО1, содержащее сведения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № в пользу Ответчика.

Администрация городского округа Щелково своего согласия на заключение Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не давала, в связи с чем, считает заключенный Договор о передаче прав и обязанностей недействительным.

На основании вышеизложенного, истец просит суд:

- Признать недействительным Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 ФИО10 и Зарецкой ФИО11;

- Исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., б/н от ДД.ММ.ГГГГ. (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №

В судебном заседании представитель истца ФИО3 действующая на основании доверенности, иск поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражала, представила в материалы дела письменные возражения на исковое заявление, пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадь застройки: 88,6 кв.м. Объект незавершённого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № (вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства). С ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке ЕГРН, ФИО2 является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком как новым Арендатором земельного участка с кадастровым номером № был подан комплект документов, необходимый для внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией городского округа Щелково было вынесено решение № об отказе в данной услуге. В качестве причины отказа было указано, что договор аренды земельного участка заключен на срок менее пяти лет, отсутствует согласие арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 в Администрацию городского округа Щелково была отправлена досудебная жалоба об отмене решения Р№ и о внесении изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ На досудебную жалобу Ответчику, пришел ответ, в котором Администрация городского округа Щёлково сообщила о правомерности своего отказа Р001 -4№.

Третье лицо – ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности, представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Щёлково и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - «для индивидуального жилищного строительства» сроком на 3 года.

Согласно п. 1.4 Договора, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Пунктом 2.1 установлено, что Договор заключается на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ. в Администрацию городского округа Щелково поступило уведомление от ФИО1, содержащее сведения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО2

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки: 88,6 кв.м. Объект незавершённого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

ФИО5 как новым Арендатором земельного участка с кадастровым номером №, был подан в Администрацию г.о. Щелково комплект документов, необходимый для внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией городского округа Щелково вынесено решение № об отказе в предоставлении указанной услуге по причине заключения Договора аренды земельного участка на срок менее пяти лет, и отсутствует согласие арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает получение согласия Арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно пункт 4.4.11. Договора, Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а также передаче своих прав по настоящему договору в залог (ипотеку) в течение трех дней после заключения такого договора.

Согласно пункту 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пунктах 15, 16 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что если договор аренды заключен сроком на пять лет и менее, то арендатор не обязан получать согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

В спорном договоре аренды запрета на передачу прав по договору третьему лицу либо необходимости получения предварительного согласия администрации на такую передачу не содержится.

Согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что, земельный участок предоставляется конкретному лицу для завершения строительства определенного объекта.

Напротив, в Договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1.2 указано, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Собственником объекта незавершенного строительства на вышеуказанном участке является Ответчик на основании договора заключенного между ФИО1 и ФИО2

В соответствии разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № I I «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим:

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем, согласно пункту 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2021) (утвержденного Президиумом ВС РФ от 16.02.2022), в отличие от указанного общего правила пп. 5 п. 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если - договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Администрацией городского округа Щелково не содержит пункта, согласно которому, необходимо получить согласие Арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно пункту 4.4.11 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а также передаче своих прав по настоящему договору в залог (ипотеку) в течение трех дней после заключения такого договора.

Вместе с тем, прежний Арендатор выполнил условия договора аренды и направил уведомление в Администрацию городского округа Щёлково трек-№) после заключения договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

На основании вышеизложенного, суд находит искровые требования Администрации г.о. Щелково Московской области, необоснованными, и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Щелково Московской области к Зарецкой ФИО12 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 23 сентября 2025 года.

Судья С.А. Павлова