Решение по делу № 2-1219/2023 от 20.12.2023 - о признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, приведении имущества в первоначальное состояние.

54RS0010-01-2022-011343-79

Дело №2-1219/2023 (№2-7123/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2023 года город Новосибирск

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

судьи

Коцарь Ю.А.

при секретаре судебного заседания

ФИО1

с участием представителя истца

ФИО2

представителя ответчика

ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, приведении имущества в первоначальное состояние,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику и просил после уточнений исковых требований в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ:

- истребовать из незаконного владения ответчика нежилое помещение – эвакуационный выход, обозначенное на плане БТИ в осях 2-3/А-Б, расположенное по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б;

- признать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б нежилое помещение – эвакуационный выход площадью 41,7 кв.м, обозначенное на плане БТИ в осях 2-3/А-Б;

- обязать ответчика привести в первоначальное состояние помещение эвакуационного выхода, расположенного на этаже № (подземный этаж), обозначенном на плане БТИ в осях 2-3/А-Б, восстановить эксплуатационные (проектные характеристики эвакуационного выхода) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно: демонтировать самовольно возведенные перегородки между помещениями 1,2,3,4,5,6,7 (указанные в заключении судебной строительно-технической экспертизы №ССТ 345/23 от ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела №), сантехническое и иное оборудование, а именно – два унитаза, три раковины, демонтировать подвесной потолок; произвести укладку электропроводки, организовать (оборудовать) дверной проем, заделать два имеющихся дверных проема, осуществить монтаж двух входных дверей, освободить лестничный марш;

- в случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 1000 рублей в день, начиная с 11-го дня вступления решения суда в законную силу до даты фактического исполнения решения суда.

В обоснование требований истец указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101015:1041, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б. Между принадлежащим ему нежилым помещением и торговой галереей, расположенной ближе к Красному Проспекту, имеется помещение для прохода в помещение торговой галереи, со сквозным выходом на <адрес>, в настоящее время возможность прохода отсутствует, поскольку спорное помещение (проход) переоборудовано в подсобное помещение, помещение санузлов, которые используются кондитерской «Кузина» (арендатором нежилого помещения).

Ответчик является собственником и арендодателем вышеуказанного нежилого помещения (кондитерская «Кузина»).

Согласно результатам технического заключения ООО «ОПЭКС-АРТ» помещения, расположенные в осях 2-3/А-Б, являются эвакуационным выходом, который предусмотрен проектной документацией. Ответчик выполнил самовольные перепланировку и переустройство эвакуационного выхода, который является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме, что недопустимо.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец ФИО4, ответчик ФИО5 третьи лица ООО «Кузина», ИП ФИО6, ТСЖ «ТСЖ на Писарева», ООО «Кузина» в судебное заседание не явились после перерыва, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщено суду.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержала, дала пояснения по иску.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований по доводам письменных возражений.

Суд, заслушав стороны, пояснения эксперта, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО5 является с ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101015:959, площадью 103,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б (л.д. 10-11 т. 1).

ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, площадью 223,8 кв.м, с кадастровым номером 54:35:101015:1041, расположенного по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б (л.д. 12-13 т. 1).

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество чужого незаконного владения.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Судом установлено, что согласно выписке ЕГРН многоквартирный дом с кадастровым номером 54:35:101015:58, расположен по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, имеет площадь 10098,5 кв.м, 9 этажей, в том числе 1 подземный этаж.

Из материалов регистрационного дела следует, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б включает в себя помещения торговой галереи.

Согласно акту государственной приёмочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ был принят в эксплуатацию 7-9 этажный кирпичный дом с офисными помещениями на 1 этаже с подвалом, 2 очередь строительства (л.д. 11 т. 2).

Согласно постановлению мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № была принята в эксплуатацию одноэтажная кирпичная торговая галерея полезной площадью 262,6 кв.м, расположенная по Красному проспекту, <адрес>Б (л.д. 83 т. 1). Из акта государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что торговая галерея площадью 262,6 кв.м встроена в откос по Красному Проспекту, входит в состав строительства административно-жилого здания по Красному Проспекту, <адрес>Б, - III очередь строительства, одноэтажная (л.д. 85-87 т. 1).

В матеры дела представлена поэтажная выкопировка из технического поэтажного плана БТИ на ДД.ММ.ГГГГ, из которой усматривается, что торговая галерея, расположенная по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, в подвале, имеет помещение 14 – коридор, площадью 41,7 кв.м, 15 – подсобное помещение, площадью 2,3 кв.м, помещение 16 – торговый зал, площадью 62 кв.м, при этом в информации БТИ по результатам обследования в натуре от ДД.ММ.ГГГГ указано, что торговая галерея находится в подвале 9-ти этажного административно-жилого дома с подвалом, имеет площадь 262,6 кв.м (л.д. 84, 88-89 т. 1).

Истцом в материалы дела также была представлена экспликация к поэтажному плану БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что в подвале имеются помещения 14 – коридор, 41,7 кв.м, 15 – подсобное – 2,3 кв.м, 16 – торговый зал, 62 кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану БТИ на ДД.ММ.ГГГГ в подвале имеются помещения 26 – коридор, 41,7 кв.м, 27 – подсобное – 2,3 кв.м, 28 – торговый зал, 62 кв.м (л.д. 11 т. 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КЛК-98» (застройщик МКД по Красному проспекту, <адрес>Б) и ФИО7 был заключен договор купли-продажи помещения, площадью 106 кв.м торговой галереи в подвале 9-ти этажного административно-жилого кирпичного дома, с повалом, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б. При этом данное помещение с кадастровым номером 54:35:101005:12:05:48, состояло из торгового зала №, площадью 62 кв.м, подсобного помещения №, площадью 2,3 кв.м, коридора №, площадью 41,7 кв.м (л.д. 106-109, 115 т. 1).

После смерти ФИО7 нежилое помещение площадью 106 кв.м унаследовала ФИО8 (л.д. 122-123 т. 1).

Согласно экспликации к поэтажному плану БТИ на ДД.ММ.ГГГГ в подвале имеются помещения 47 – коридор, 12,9 кв.м, 46 – подсобное, 6,2 кв.м, 45 – коридор, 10,4 кв.м, 25 – подсобное, 6,6 кв.м, 49 – подсобное, 0,9 кв.м, 48 – сан.узел, 1,5 кв.м, 28 – коридор, 5 кв.м, 29 – зал, 60,3 кв.м, 30 – сан.узел, 1,7 кв.м (л.д. 11 т. 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи 3\4 доли помещения, площадью 106 кв.м, номера на поэтажном плане 14-16, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101005:12:05:48 (л.д. 128-129 т. 1) и договор дарения 1\4 доли помещения, площадью 106 кв.м, номера на поэтажном плане 14-16, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101005:12:05:48 (л.д. 130 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи помещения, площадью 106 кв.м, номера на поэтажном плане 14-16, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101005:12:05:48 (л.д. 134-135 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи помещения, площадью 106 кв.м, номера на поэтажном плане 14-16, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101015:959 (л.д. 138 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО11 был заключен договор купли-продажи помещения, площадью 106 кв.м, номера на поэтажном плане 14-16, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101015:959 (л.д. 191-195 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи помещения, площадью 103,7 кв.м, этаж – подвал, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101015:959 (л.д. 196 т. 1)

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал ФИО6 в безвозмездное управление и пользование все принадлежащие жилое и нежилое, движимое и недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с правом сдавать помещение в аренду и найм, заключать договоры аренды и найма, получать плату по договорам (л.д. 203 т. 1).

Арендатором нежилого помещения, площадью 103,7 кв.м, этаж – подвал, находящегося по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, с кадастровым номером 54:35:101015:959, является ООО «Кузина» (л.д. 190 т. 1).

В материалы регистрационного дела представлен технический план нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101015:959 на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому помещение с кадастровым номером 54:35:101015:959 имеет площадь 103,7 кв.м, состоит из помещений: 26 (площадь 4,8 кв.м), 28 (площадь 5 кв.м), 29 (площадь 60,3 кв.м), 30 (площадь 1,7 кв.м), 45 (площадь 10,4 кв.м), 46 (площадь 6,2 кв.м), 47 (площадь 12,9 кв.м), 48 (площадь 1,5 кв.м), 49 (площадь 0,9 кв.м) (л.д. 206-209 т. 1).

Согласно представленному истцом техническому заключению ООО «ОПЭКС-АРТ» в результате обследования помещений, расположенных по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, в осях 2-3/А-Б выявлен заложенный эвакуационный выход, предусмотренный проектной документацией. Эвакуационный выход выгорожен самовольной перегородкой и переоборудован в помещение сан.узла на всю ширину эвакуационного выхода в осях 2-3/А-Б по прямому назначению в соответствии с предоставленной выкопировкой из поэтажного плана в месте расположения обследуемых помещений, выполненной ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Выявленное самовольное перепланирование и переустройство эвакуационного выхода в осях 2-3/А-Б является грубым нарушением проектного решения объемно-планировочных характеристик обследуемых помещений, а также нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Дальнейшая безопасная эксплуатация помещений, расположенных по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, допустима после восстановления путей эвакуации в осях 2-3/А-Б в соответствии с проектными объемно-планировочными решениями, а также требованиями градостроительных норм и правил. Самовольную перепланировку и переустройство эвакуационного выхода в осях 2-3/А-Б демонтировать, восстановить эксплуатационные (проектные) характеристики эвакуационного выхода (л.д. 55 т. 2).

Таким образом, в настоящее время в осях 2-3/А-Б расположены помещения 26 (площадь 4,8 кв.м), 28 (площадь 5 кв.м), 45 (площадь 10,4 кв.м), 46 (площадь 6,2 кв.м), 47 (площадь 12,9 кв.м), 48 (площадь 1,5 кв.м), 49 (площадь 0,9 кв.м), всего площадью 41,7 кв.м (л.д. 206-209 т. 1), которые входят в состав нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101015:959, принадлежащего ответчику.

В целях установления назначения спорных помещений и возможности их отнесения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «АС-Эксперт».

Согласно выводам заключения судебной экспертизы ООО «АС-Эксперт», проектом «Административно-жилое здание по <адрес> – Красный Проспект в <адрес> III очередь строительства с торговыми павильонами» (лист 1, стадия РП, шифр 123.98-ТХ), разработанным ООО ТПС «Стиль» Союза Архитекторов РФ, назначение исследуемых помещений в осях 2-3/А-Б определено как вспомогательное для обслуживания административных, торговых помещений внутри МКД. Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ назначение помещения с кадастровым номером 54:35:101015:959 – нежилое. Ранее функциональное назначение помещений регламентировалось проектной документацией, на данный момент законами РФ функциональное назначение помещения не регламентируется. На момент обследования помещения в осях 2-3/А-Б не относятся к помещениям общего пользования в многоквартирном жилом <адрес>Б по <адрес> в <адрес>. Для приведения помещений в осях 2-3/А-Б в первоначальное состояние необходимо выполнить ремонтные работы в соответствии с табл. 2 «Ведомость ремонтных работ», а именно: осуществить демонтаж унитаза (2 шт), демонтаж раковины (3 шт), демонтаж перегородок между помещениями №,2,3,4,5,6,7 (28,41 кв.м), демонтаж подвесного потолка (7,06 кв.м), укладку электропроводки (52,30 м.п.), организацию дверных проемов (1 шт), заделку дверного проема (2 шт), монтаж входной двери (2 шт). В настоящий момент помещения в осях 2-3/А-Б не соответствуют требованиям ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», так как нарушаются требования ст. 8 в части эвакуационных выходов. Произведена блокировка прохода в осях 2-3/А-Б – это препятствует эвакуации людей из помещений общественного назначения торговых залов в осях 1-4/Б-В, что нарушает требования пожарной безопасности, п. 4.2.7 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные выходы». Для устранения угрозы жизни и здоровья людей необходимо выполнить работы в соответствии с таблицей 2 «Ведомость ремонтных работ» (л.д. 122.180 т. 2).

Комиссией экспертов в исследовательской части заключения также указано, что в проекте «Реконструкция подвального помещения административного здания по Красному Проспекту 77Б в <адрес> под кафе и магазин», разработанном ООО ТПС «Стиль» Союза архитекторов РФ, помещения в осях 2-3/А-Б имеют назначение «галерея-коридор». В проекте «Административно-жилое здание по <адрес> III очередь строительства с торговыми павильонами», разработанном ООО ТПС «Стиль» Союза Архитекторов РФ, помещения в осях 2-3/А-Б имеют назначение «вестибюль». Помещение (галерея-коридор, вестибюль) предназначено для обслуживания административных, торговых помещений внутри МКД, то есть относится к помещениям общественного назначения и не относится к помещениям общего пользования многоквартирного дома.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве доказательства по делу. У суда отсутствуют основания сомневаться в заключении комиссии судебных экспертов, поскольку выводы сделаны экспертами на основании представленных материалов, технической документации, актов осмотра спорных помещений, выводы экспертов научно обоснованы, последовательны, мотивированы.

Данное заключение было составлено экспертами, имеющим большой стаж экспертной работы, соответствующее высшее техническое образование, квалификацию, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С заключением судебной экспертизы не согласилась сторона истца, представитель истца просила назначить по делу повторную судебную экспертизу. В обоснование ходатайства представитель истца указала, что эксперты не установили, является ли исследуемое помещение частью многоквартирного дома, относится ли оно к помещениям общего пользования всех собственников помещений в многоквартирном доме. Эксперты не исследовали материалы регистрационного дела. Эксперты не исследовали наличие в спорном нежилом помещении общих коммуникаций. Эксперты не указали конкретный перечень работ, которые обязан провести ответчик. Эксперты при исследовании указали, что исследовали объект – здание по адресу: Красный Проспект, <адрес>, однако, предметом спора является здание по адресу: Красный Проспект, <адрес>Б.

Судом было отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не усмотрел, при этом суд полагает необходимым отметить, что заключение эксперта не содержит в себе противоречий, является полным, в недостающей части заключение эксперта было восполнено в ходе допроса эксперта ФИО12, эксперт дал развернутые ответы на все поставленные сторонами вопросы.

Кроме того, согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ судом была исправлена описка в определении суда от ДД.ММ.ГГГГ о назначении по делу судебной экспертизы в части указания верного адреса многоквартирного дома: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б. При этом суд полагает необходимым отметить, что сам факт данной описки не порочит заключение судебной экспертизы, поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что эксперты осматривали именно спорные нежилые помещения по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, при осмотре присутствовали стороны по делу. Из акта осмотра объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, приложенного к заключению судебной экспертизы, следует, что осмотр проводился по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б (л.д. 162 т. 2). Из содержания экспертного заключения следует, что эксперты изучали техническую документацию именно на данный многоквартирный дом.

В письме ООО «АС-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ генеральным директором ООО «АС-Эксперт» было указано, что фактически экспертами был при производстве судебной экспертизы исследован объект по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б. В заключении был указан некорректный адрес дома: <адрес>, Красный Проспект, <адрес> виду допущенной описки в определении суда о назначении судебной экспертизы.

На основании изложенного, суд принимает заключение судебной экспертизы ООО «АС-Эксперт» в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с представленными по делу письменными доказательствами, пояснениями сторон, эксперта ФИО12, суд приходит к выводу о том, что помещения, обозначенные на поэтажном плане БТИ в осях «2-3/А-Б» - 28 (площадь 5 кв.м), 47 (площадь 12,9 кв.м), 49 (площадь 0,9 кв.м), 48 (площадь 1,5 кв.м), 46 (площадь 6,2 кв.м), 45 (площадь 10,4 кв.м), 26 (площадь 4,8 кв.м), общей площадью 41,7 кв.м, входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101015:959, расположенного по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б.

Делая данные выводы, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Представленной в материалы дела технической документацией и заключением судебной экспертизы, заключением ООО «ОПЭКС-АРТ» подтверждается, что помещения 28, 47, 49, 48, 46, 45, 26, общей площадью 41,7 кв.м, в осях 2-3/А-Б ранее являлись единым помещением (помещение 14 на поэтажном плане, площадью 41,7 кв.м), которое имело назначение «вестибюль», «галерея-коридор», то есть было предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Только на техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ данное помещение стало значиться как разделенное на помещения 28, 47, 49, 48, 46, 45, 26.

Эксперт ООО «АС-Эксперт» указал, что данные помещения предназначены для обслуживания административных, торговых помещений внутри торговой галереи, которая находится в многоквартирном доме в подвальном этаже. Следовательно, поскольку данные помещения не предназначены для обслуживания конкретного жилого либо нежилого помещения, а предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, они должны быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Самостоятельного назначения данные помещения не имеют, доказательств обратного не представлено суду. Как следует из пояснительной записки рабочего проекта «Реконструкция подвального помещения административного здания по Красному Проспекту 77Б под кафе и магазин в <адрес>» главный вход в кафе и магазин осуществляется через подземный проход, выходящий непосредственно на Красный Проспект (л.д. 143 т. 2). То есть данные помещения изначально проектировались для помещения общественного назначения, предназначенные для прохода в торговую галерею, для использования неограниченным кругом лиц. О данном обстоятельстве свидетельствует и техническая документация на многоквартирный дом, представленная в материалы дела, из которой усматривается, что помещение 14 являлось коридором, на чертеже схематично изображена лестница в данном помещении.

Кроме того, данные помещения также служат эвакуационным выходом для людей из помещений общественного назначения - торговых залов в осях 1-4/Б-В. Аналогичный вывод о том, что спорные помещения являются эвакуационным выходом, установлен и заключением ООО «ОПЭКС-АРТ».

То обстоятельство, что в заключении судебной экспертизы эксперты указали, что спорные помещения предназначены только для обслуживания административных и торговых помещений внутри МКД, то есть помещений торговой галереи, и не относятся к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, в данном случае выводы суда не опровергают.

Как указал в судебном заседании эксперт, помещения 26,28,45,46,47,48,49 находятся в помещении торговой галереи, которая находится в многоквартирном доме по <адрес>Б. Вывод о том, что помещения предназначены для обслуживания административных, торговых помещений внутри МКД был сделан в виду того, что исходя из конструкции многоквартирного дома, квартиры, находящиеся многоквартирном доме, и нежилые помещения торговой галереи никак не связаны, из торговой галереи через спорный проход к жилым помещениям нельзя пройти. Как пояснил эксперт, данный вывод он делал как строитель, исходя из технических норм и правил (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ).

Суд в данном случае полагает, что выводы экспертов о том, что помещения в осях 2-3/А-Б не относятся к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, не препятствуют отнесению их к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что является правовым вопросом, а потому относится к компетенции суда, а не судебного эксперта.

Материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом по Красному Проспекту, <адрес>Б включает в себя не только часть дома, где находятся квартиры, но и помещение торговой галереи, то есть это единое административно-жилое здание, в котором имеются жилые помещения и помещение торговой галереи, где по проекту должно было располагаться кафе, магазин. Торговая галерея являлась III очередью строительства, здание многоквартирного дома – II очередью строительства.

То обстоятельство, что жилые помещения и торговая галерея являются единым объектом, также подтверждается выпиской ЕГРН в отношении многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:101015:58, из которой следует, что нежилое помещение ответчика с кадастровым номером 54:35:101015:959 входит в состав помещений многоквартирного дома, равно как и нежилое помещение, принадлежащее истцу.

По смыслу положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, общим имуществом собственников помещении многоквартирного дома являются помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения (без указания на то, жилое или нежилое помещение) в данном доме. То есть в законе нет буквального указания на то, что для отнесения имущества к общему имуществу собственников необходимо, чтобы данное имущество было предназначено и для обслуживания квартир тоже.

Таким образом, поскольку помещения торговой галереи являются частью многоквартирного дома, квартиры и торговая галерея являются единым объектом недвижимости, входят в состав многоквартирного дома по Красному Проспекту, <адрес>Б, следовательно, спорные нежилые помещения в осях 2-3/А-Б, обслуживая более одного помещения в торговой галереи, будут являться общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером 54:35:101015:58, а не только собственников торговых залов в торговой галере, которая не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет самостоятельного кадастрового номера.

До тех пор, пока жилые помещения в МКД и помещение торговой галереи, расположенное в МКД, являются единым объектом недвижимости, основания для иных выводов отсутствуют, а само по себе то обстоятельство, что через спорные нежилые помещения нельзя попасть в часть дома, где находятся квартиры, не свидетельствует о том, данные помещения не являются общим имуществом собственников помещений МКД. Законом не предусмотрено, что для отнесения имущества к общему имуществу собственников помещений МКД необходимо, чтобы данным имуществом собственники абсолютно всех помещений.

Делая данные выводы, суд также учитывает пояснения представителя ТСЖ «ТСЖ на Писарева» о том, что управляющая организация осуществляет обслуживание многоквартирного дома по Красному Проспекту, <адрес>Б не только в части квартир, но и в части торговой галереи, в подвальных помещениях торговой галереи находятся общие коммуникации многоквартирного дома.

В пунктах 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно разъяснениям в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ, к пользованию которых имеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права, общей долевой собственности.

Поскольку помещения 28, 47, 49, 48, 46, 45, 26 являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, данные помещения подлежат истребованию из незаконного владения ответчика. Способ защиты нарушенного права истцом, как собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, избран верный. При этом нет необходимости в оспаривании всех сделок, которые предшествовали передаче спорных помещений в собственность ответчика.

В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П, о соотношении положений статей 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Таким образом, истцом избран верный способ защиты нарушенного права.

Само по себе то обстоятельство, что спорные помещения были переданы в собственность ответчика как нежилые помещения по договору купли-продажи, изначально были застройщиком проданы в составе нежилого помещения, не может лишать права собственника помещения в многоквартирном доме по истребованию из незаконного владения помещений, являющихся по своему назначению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд также отклоняет доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм гражданского законодательства и разъяснений вышестоящего суда о порядке их применения следует, что начало течения срока исковой давности по требованиям собственника помещения в здании об истребовании имущества, относящегося к общему, из чужого незаконного владения следует исчислять с того момента, когда собственник помещения в здании узнал или должен был узнать о том, что он лишился доступа к этому имуществу.

О нарушении своего права как долевого собственника общего имущества истец узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ, как стал собственником нежилого помещения. С указанной даты иск подан в течение 3-х летнего срока.

Кроме того, пунктом 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что установленные Гражданским кодексом Российской Федерации правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Такое ограничение обосновано тем, что предъявление требования о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы общественным интересам, которую создает сохранение постройки. По смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Это требование имеет негаторный характер и в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на такие требования не распространяется.

Суд полагает возможным применить данные разъяснения по аналогии (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ)

Заключением судебной экспертизы подтверждается, что помещения в осях 2-3/А-Б не соответствуют требованиям ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что создает угрозу жизни и здоровью людей, а потому срок исковой давности в данном случае неприменим.

Поскольку спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, суд возлагает на ответчика обязанность устранить нарушения прав собственников и привести вышеуказанные помещения, обозначенные на поэтажном плане БТИ в осях «2-3/А-Б», в первоначальное состояние путем выполнения следующих работ: осуществить демонтаж перегородок между помещениями №,2,3,4,5,6,7, указанными в заключении судебной экспертизы ООО «АС-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ №ССТ 345/23, демонтаж двух унитазов, трех раковин, подвесного потолка площадью 7,06 кв.м; произвести укладку электропроводки, организовать (оборудовать) дверной проем, осуществить заделку дверного проема, осуществить монтаж входной двери. Данные работы установлены заключением судебной экспертизы и сторонами не оспаривались.

При принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (части 1 и 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Суд полагает возможным установить срок выполнения ответчиком указанных работ в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, с учетом того объема работ, которые необходимо выполнить ответчику.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В силу положений п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В случае, если ответчик не исполнит решение суда и не приведет нежилые помещения 26,28,45,46,47,48,49 в первоначальное состояние в установленный решением суда срок, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию судебная неустойка в размере 300 рублей в день начиная с 11-го дня после вступления в законную силу решения суда, до даты фактического исполнения решения суда. Заявленный истцом размер судебной неустойки в сумме 1000 рублей за каждый день суд полагает завышенным и не соответствующим допущенному ответчиком нарушению права истца.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил :

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить частично.

Истребовать из незаконного владения ФИО5 (паспорт №) нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане БТИ в осях «2-3/А-Б» - помещение 28 (площадь 5 кв.м), помещение 47 (площадь 12,9 кв.м), помещение 49 (площадь 0,9 кв.м), помещение 48 (площадь 1,5 кв.м), помещение 46 (площадь 6,2 кв.м), помещение 45 (площадь 10,4 кв.м), помещение 26 (площадь 4,8 кв.м), входящие в состав нежилого помещения, площадью 103,7 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б.

Признать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б, нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане БТИ в осях «2-3/А-Б» - помещение 28 (площадь 5 кв.м), помещение 47 (площадь 12,9 кв.м), помещение 49 (площадь 0,9 кв.м), помещение 48 (площадь 1,5 кв.м), помещение 46 (площадь 6,2 кв.м), помещение 45 (площадь 10,4 кв.м), помещение 26 (площадь 4,8 кв.м), входящие в состав нежилого помещения, площадью 103,7 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>Б.

Обязать ФИО5 (паспорт №) привести вышеуказанные помещения, обозначенные на поэтажном плане БТИ в осях «2-3/А-Б», в первоначальное состояние путем выполнения следующих работ: осуществить демонтаж перегородок между помещениями №,2,3,4,5,6,7, указанными в заключении судебной экспертизы ООО «АС-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ №ССТ 345/23, демонтаж двух унитазов, трех раковин, подвесного потолка площадью 7,06 кв.м; произвести укладку электропроводки, организовать (оборудовать) дверной проем, осуществить заделку дверного проема, осуществить монтаж входной двери. Установить срок выполнения указанных работ в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ФИО5 (паспорт №) решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО5 (паспорт №) в пользу ФИО4 судебную неустойку в размере 300 рублей в день начиная с 11-го дня после вступления в законную силу решения суда, до дня фактического исполнения решения суда.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.А. Коцарь