Дело №2-79/2023 Мотивированный текст решения составлен 01.03.2023
УИД 51RS0011-01-2022-001336-52
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 февраля 2023года городОленегорск
Оленегорский городской суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Двойнишниковой И.Н.,
при помощнике судьи Востриковой С.В.,
с участием прокурора Поповой А.Н.,
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
ответчиков ФИО3, ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело поиску ФИО1 кКузнецовой Софье Юрьевны и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратилась всуд сиском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения.
Требования мотивировала тем, что является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....
Сособственником квартиры является ее сестра ФИО3
В декабре 2022 года ей стало известно, что ФИО3 продала свою долю квартиры стороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки, установленного пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Просила перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....
Определением от 21 декабря 2022 года к участию в деле привлечены прокурор и третье лицо Управление Росреестра по Мурманской области.
Определением от 20 января 2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 на заявленных требованиях настаивали. Просили перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от 2 декабря 2022 года, заключенному между ответчиками, на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ...; признать за истцом право собственности на спорную долю жилого помещения право собственности ФИО4 прекратить; взыскать с истца в пользу ФИО4 стоимость 1/2 доли квартиры и расходы, понесенные по оформлению сделки, путем списания денежных средств со счета Управления Судебного департамента в Мурманской области. Пояснили, что истец намерена была приобрести спорную долю, о чем 31 августа 2022 года нотариусу написала заявление, с которым ФИО3 была ознакомлена. Предложения о покупке доли за 1000000 рублей она от ФИО3 не получала.
Ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что ею выполнены все условия для продажи своей доли жилого помещения. Нотариусом в адрес истца направлялось уведомление о намерении продать долю квартиры. С истцом они не поддерживают отношения, истцу она не звонила по вопросу продажи своей доли. Подтвердила, что получила от ФИО4 денежные средства в размере 1 000000 рублей в счет оплаты стоимости 1/2 доли квартиры по договору купли – продажи от 2 декабря 2022 года. Пояснила, что в 2018 году они вместе с ФИО1 получали у нотариуса свидетельства о праве на наследство по закону на указанное жилое помещение после матери А.Р.И. поэтому при совершении сделки купли – продажи ей было известно о том, что ФИО1 является сособственником квартиры.
Ответчик ФИО4 с иском не согласна. Считает, что все условия для сделки продавцом были выполнены. Подтвердила, что обязательства по оплате стоимости приобретенной 1/2 доли квартиры ею исполнены, 1 000 000 рублей она выплатила ФИО3 по договору купли – продажи от 2 декабря 2022 года. Кроме того, указала, что понесла расходы на оплату услуг нотариуса по составлению договора купли – продажи от 2 декабря 2022 года и уплату госпошлины, всего 15 000 рублей.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился. ФИО5 представил отзыв на исковое заявление, в котором просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица (л.д. 123-124).
Выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет Управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 2 октября 2018 года и 7 декабря 2022 года (т. 1 л.д. 11).
Право собственности ФИО1 на 1/2 доли в спорном жилом помещении зарегистрировано в установленном законом порядке 8 декабря 2022 года (т. 1 л.д. 121-122).
Кроме истца собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на эту же квартиру с 13 апреля 2022 года по 5 декабря 2022 года на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 2 октября 2018 года и 12 апреля 2022 года являлась ФИО3 (т. 1 л.д. 30, 36, 236-237).
ФИО1 и ФИО3 приходятся сестрами, в указанном жилом помещении не проживают.
В судебном заседании из объяснений ФИО3 установлено, что с 2018 года ей было известно о том, что ФИО1 является сособственником квартиры.
22 июля 2022 года ФИО3 через нотариуса города Оленегорска направила в адрес ФИО1 заявление о намерении продать свою 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 800000 рублей (т. 1 л.д. 174-178).
ФИО1 письмо с указанным заявлением получено не было, возвратилось и вручено нотариусу 1 сентября 2022 года (т. 1 л.д. 177).
31 августа 2022 года ФИО1 направила нотариусу города Оленегорска заявление о согласии купить 1/2 доли квартиры у ФИО3 за 800000 рублей (т. 1 л.д. 9).
Нотариус 6 сентября 2022 года ознакомила ФИО3 с заявлением о намерении ФИО1 приобрести у нее 1/2 доли спорной квартиры за 800000 рублей (т. 1 л.д. 9).
Таким образом, истец высказала свое намерение приобрести у ФИО3 принадлежащую ей 1/2 доли жилого помещения.
Сделка купли – продажи не состоялась в связи с тем, что сособственники не предприняли никаких мер к заключению договора купли – продажи.
11 октября 2022 года ФИО3 вновь обратилась к нотариусу с просьбой уведомить ФИО1 о намерении продать свою 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 000 000 рублей (т. 1 л.д. 145).
Соответствующее уведомление было направлено нотариусом в адрес ФИО1 17 октября 2022 года (л.д. 146).
Уведомление о продаже квартиры за 1 000000 рублей ФИО1 получено не было, письмо с уведомлением возвратилось отправителю и вручено нотариусу 28 ноября 2022 года (почтовый идентификатор <данные изъяты>) (т. 1 л.д. 146, 147).
Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты>, письмо, направленное нотариусом в адрес ФИО1 17 октября 2022 года, прибыло в место вручения 19 октября 2022 года, 19 октября 2022 года состоялась неудачная попытка вручения и 19 ноября 2022 года принято решение о возврате письма отправителю из – за истечения срока хранения, 28 ноября 2022 года письмо вручено отправителю (т. 1 л.д. 147).
2 декабря 2022 года нотариусом ФИО3 выдано свидетельство о направлении документов в адрес ФИО1 в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 145).
На основании договора купли – продажи доли квартиры от 2 декабря 2022 года ФИО3 продала ФИО4 свою 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., за 1000000 рублей (т. 1 л.д. 27-29).
Оплата по договору в размере 1000000 рублей подтверждается в судебном заседании продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4
5 декабря 2022 года произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО3 к ФИО4 на спорную долю жилого помещения (т. 1 л.д. 121-122).
Свидетели Г.Е.И.. и Ф.О.С. пояснили в суде о том, что до заключения сделки купли – продажи им было известно о намерении ФИО1 приобрести спорную долю жилого помещения. Однако ФИО3 о своем намерении продать свою долю квартиры истца не уведомила, на телефонные звонки истца не отвечала.
Не доверять показаниям свидетелей у суда оснований не имеется, поскольку они согласуются между собой, с объяснениями истца и не опровергаются стороной ответчиков.
Анализируя установленные обстоятельства, суд находит совершение сделки купли – продажи спорной доли жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки.
Так, в силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При этом, продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения.
В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).
Правила пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).
Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 67 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.
Пунктом 11.2 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом акционерного общества «Почта России» от 21 июня 2022 года № 230-п, установлено, что письменная корреспонденция при невозможности ее вручения адресатам хранится в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 календарных дней.
Из материалов дела установлено, что срок хранения письма, направленного нотариусом в адрес ФИО1 17 октября 2022 года после неудачной попытки вручения 19 октября 2022 года, истек 19 ноября 2022 года и 28 ноября 2022 года письмо вручено отправителю (ШПИ <данные изъяты>).
Учитывая, что причиной, по которой не было получено уведомление продавца, является неявка ФИО1 за корреспонденцией в почтовое отделение по месту ее регистрации, суд считает установленным факт доставления истцу уведомления о намерении ФИО3 продать долю квартиры - 28 ноября 2022 года (дата вручения конверта отправителю за истечением срока хранения).
Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок для приобретения продаваемой доли истек 28 декабря 2022 года.
Однако спорная доля была отчуждена продавцом ФИО3 покупателю ФИО4 5 декабря 2022 года, т.е. с нарушением преимущественного права покупки.
Доводы ответчиков о том, что месячный срок для приобретения продаваемой доли подлежит исчислению с даты неудачной попытки вручения истцу уведомления - 19 октября 2022 года являются необоснованными, поскольку в период хранения почтовой корреспонденции до 19 ноября 2022 года ФИО1 имела возможность получить письмо в отделении связи, поэтому суд исчисляет срок с даты вручения корреспонденции отправителю. Иной срок законом не установлен.
В суд с настоящим иском истец обратилась 16 декабря 2022 года, т.е. с соблюдением требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ФИО4 выплатила стоимость приобретенной 1/2 доли квартиры в размере 1 000 000 рублей в пользу ФИО3 в полном объеме, а также понесла расходы по совершению сделки в размере 15 000 рублей, что подтверждается договором купли – продажи спорной доли от 2 декабря 2022 года, справкой нотариуса от 27 февраля 2023 года (т. 1 л.д. 27-29, т. 2 л.д. 16) и сторонами договора в судебном заседании.
Истцом ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного департамента в Мурманской области внесены 1 020000 рублей (т. 2 л.д. 15).
Принимая во внимание, что сделка купли – продажи спорной доли жилого помещения была совершена с нарушением преимущественного права покупки, предусмотренного пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратилась в суд с иском о восстановлении нарушенного права в срок, установленный пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Требований о взыскании судебных расходов истцом не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
исковое заявление ФИО1 кКузнецовой Софье Юрьевны и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения – удовлетворить.
Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 85 кв.м, по адресу: ..., кадастровый номер: <данные изъяты>, по договору купли-продажи доли квартиры от 2 декабря 2022 года, заключенному между ФИО3 и ФИО4.
Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 85 кв.м, по адресу: ..., кадастровый номер: <данные изъяты>; право собственности ФИО4 на указанную долю жилого помещения прекратить.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 стоимость 1/2 доли квартиры и расходы, понесенные по оформлению сделки, в размере 1015 000 (один миллион пятнадцать тысяч) рублей путем списания указанной денежной суммы со счета Управления Судебного департамента в Мурманской области.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Оленегорский городской суд Мурманской области в течение месяца со дня составления мотивированного текста.
Судья И.Н. Двойнишникова