№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГ г.о. Люберцы, Московская область

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шиткова А.В.,

при секретаре судебного заседания Филатовой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Н.П.А. о признании преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к ФИО2, ФИО3 с вышеуказанными требованиями, в рамках которых, уточнив требования, просила признать за ФИО1 преимущественное право покупки ? доли, принадлежавшей ФИО2 в праве общей долевой собственности в квартире, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО3 в праве общей долевой собственности ? доли в квартире, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>, дата государственной регистрации - 06.06.2022г. с внесением указанной информации в ЕГРП.

Ссылаясь в обоснование на то, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО4 (до брака ФИО5) Н.А. и ФИО2 был заключен брак. Решением мирового судьи судебного участка № района Богородское <адрес> от ДД.ММ.ГГ. брак был расторгнут.

Согласно решению Люберецкого городского суда Московской области от 08.04.2019г. по делу №., с учётом определения Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ. об исправлении описок в решении суда, между бывшими супругами произведён раздел совместно нажитого имущества.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости от № ФИО2 продал ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГ.

Вторым сособственником указанного объекта недвижимости по настоящее время является истец на основании решения Люберецкого городского суда Московской области от №. по делу №., с учётом определения Люберецкого городского суда Московской области от 26.09.2019г. об исправлении описок в решении суда.

№. между бывшими супругами велись переговоры о возможности совместно продать вышеуказанные объекты недвижимости. При этом, о намерении продать отдельно доли вышеуказанных объектов, об их цене и условиях продажи, ФИО2 ФИО1 не уведомлял.

12.07.2022г. ФИО1 в адрес ФИО2 направлена досудебная претензия (номер почтового отправления ПАО Почта Росси №, вручено адресату №).

Из ответа ФИО2 от ДД.ММ.ГГг. (номер почтового отправления ПАО Почта России №, получено адресатом 03.08.2022г.) на указанную досудебную претензию ФИО1 стало известно, что перед продажей вышеуказанных объектов недвижимости, по ненадлежащему для юридически значимых почтовых отправлений адресу для ФИО1 нотариусом Люберецкого нотариального округа Московской области ФИО6 были направлены заявления о продаже объектов недвижимости, что подтверждается: свидетельством о направлении документов о намерении продать ? долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>.

Ответчик ФИО2 как продавец действовал недобросовестно, поскольку, находясь с истцом в браке в период с 1977г. по 2016г., достоверно знал, что ФИО1 зарегистрирована по адресу: <адрес>, с 27.04.2004г.

Истец никогда не уведомляла ФИО2, длительное время проживающего в другом регионе РФ, о смене своего места регистрации и места жительства на какое-либо другое место жительства. По состоянию на 28.07.2022г. ФИО2 знал, что адрес регистрации ФИО1 не изменился и по-прежнему является: <адрес>, что подтверждается Требованием № от 28.07.2022г., в котором ФИО2 верно указывает адрес регистрации ФИО1;

Адрес, по которому нотариусом направлялись уведомления о намерении продать объект недвижимости - <адрес>, район Люберецкий. <адрес>, являлся и по настоящее время является адресом регистрации ФИО2, который один зарегистрирован по указанному адресу.

В результате недобросовестных действий ответчика ФИО2 истец лишилась преимущественного права покупки вышеуказанного объекта недвижимости, который реализован ФИО2 с нарушением установленного законом порядка (ст. 250 ГК ФР) третьим лицам.

Истец ФИО1 - в лице представителя ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчики ФИО2, ФИО3 и их представители в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено и из материалов дела следует, что что №. между ФИО4 (до брака ФИО5) Н.А. и ФИО2 был заключен брак. Решением мирового судьи судебного участка № района Богородское <адрес> от ДД.ММ.ГГ. брак был расторгнут.

Согласно решению Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ. по делу №., с учётом определения Люберецкого городского суда Московской области от 26.09.2019г. об исправлении описок в решении суда, между бывшими супругами произведён раздел совместно нажитого имущества.

ФИО2 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>. Собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру является ФИО1

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 и ФИО3 (ответчиками по делу) заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ.

В обоснование заявленных требований истец указала, что в нарушение действующего законодательства (ст. 250 ГК РФ) ответчик ФИО2 осуществил продажу своей доли третьему лицу ФИО3 без надлежащего извещения истца о предстоящей продаже доли, который не отказывался от преимущественного права покупки указанной доли квартиры.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 не зарегистрирована и не проживает по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>. Однако уведомление о намерении продать ? долю в праве общей собственности на квартиру было направлено истцу по указанному выше адресу, то есть по адресу, не являющемуся местом жительства истца, поскольку истец зарегистрирована с 27.04.2004г. по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются ответом на судебный запрос нотариуса и представленными документами о направлении уведомления, а также сведениями о регистрации истца и ответчика и иными представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании сам ответчик ФИО2, он знал о регистрации истца по иному адресу: <адрес>, однако направил сообщение о продаже доли, полагая, что истец проживает фактически в спорной квартире. Указал также, что сам проживал в квартире до 2016 года. В этой связи доказательств фактического проживания истца в спорной квартире в материалы дела не представлено. Напротив, имеются сведения о расходах по коммунальным платежам в СНТ «Мечта-1», уч. №, где истец фактически проживала в спорный период. В свидетельстве нотариуса о направлении документов от ДД.ММ.ГГ указано на направление сообщения по адресу регистрации истца: <адрес>, что противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку истец зарегистрирована по иному адресу о чем было известно ответчику ФИО2

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Таким образом, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников (аналогичная правовая позиция изложена в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 5-КГ14-136 и Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 5-КГ13-109).

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГ N 03/16), если лицу, направляющему сообщение, известен только адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Пунктом 2.7 названных Методических рекомендаций установлено, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Разрешая заявленный спор, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установил, что надлежащим образом оформленное уведомление о продаже своей доли в квартире ФИО2 в адрес ФИО1 не направлялось; представленное в материалы дела заявление ФИО2 было направлено по месту нахождения спорной доли, где ФИО2 не зарегистрирована и не проживает, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ №) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Согласно договору купли-продажи от 03.06.2022г. ? доли <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, район Люберецкий, <адрес>, ФИО3 приобрел у ФИО2 ? долю указанной квартиры за 2 550 000 рублей, в связи с чем, учитывая, что исковые требования удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору в размере 2 550 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление REF Дело \* MERGEFORMAT ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки, взыскании судебных расходов– удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>-интернационалистов, <адрес> № от ДД.ММ.ГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО3.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 на 1/2 долю квартиры и регистрации права ФИО1 на 1/2 долю квартиры с КН №

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №) денежные средства в сумме 2 550 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято ДД.ММ.ГГ

Судья А.В. Шитков