Решение по делу № 2-2249/2023 от 18.09.2023 - о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации и о возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации.

07RS0001-02-2023-001086-70

Дело № 2-2249/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе: председательствующего судьи- Мамбетовой О.С., при секретаре – Тхагалижоковой А.Т., с участием представителя истца ФИО1 ФИО9 действующего на основании доверенности от 28.02.2023, представителя 3-го лица ООО «Алика-К» Сарди ФИО10 действующего по доверенности от 07.04.2021г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО2 ФИО13 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации и о возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 ФИО11 обратился в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просил:

признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО4 ФИО12, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово- Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование своих исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО2 ФИО14 заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н,. коммерческое помещение в строящемся многоквартирном доме имеет следующие характеристики: проектный номер № блок №, этаж № общая проектная площадь 110,0 кв.м. стоимость коммерческого помещения 3570000 руб. (три миллиона пятьсот семьдесят тысяч руб.). Строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке площадью № кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма 3570000 руб. (три миллиона пятьсот семьдесят тысяч руб.), передается Продавцу при подписании договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств ДД.ММ.ГГГГ

Утверждая, что заключенные договора соответствует положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец обратился с указанными требованиями.

Определением суда от 17.07.2023г. произведена замена третьего лица ПАО «Сбербанк» на его правопреемника ООО «Алика -К» по гражданскому делу № по иску ФИО2 ФИО15 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», третье лицо ПАО «Сбербанк» о признании договора о намерениях кули-продажи договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО16 исковые требования своего доверителя поддержал по основаниям, указанным в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, представив письменное заявление о признании исковых требований истца ФИО2 ФИО17 в полном объеме, последствия признании иска ему понятны.

Представитель третьего лица ООО «Алика-К» Сарди ФИО18 в судебном заседании исковые требования ФИО2 ФИО19 не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Из материалов дела судом установлено, что 27 августа 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал и ФИО2 ФИО20 заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является коммерческое помещение с проектным (строительным) номером 186, общей площадью 110 кв.м., расположенное на 1 этаже во 2 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2020 года.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнена обязанность, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости коммерческого помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 3570000 руб. (три миллиона пятьсот семьдесят тысяч руб.) Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1. ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.2 указанной статьи стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и 0 внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа договора о намерении купли-продажи коммерческого помещений в многоквартирном жилом доме от 27 августа 2020 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1., 1.2, 1.3 предварительного договора. Также положениями п. 2.2. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора задолго до подписания основного договора.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года.

В пункте 9 названого Обзора указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерении купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном доме от 27 августа 2020 года, заключенный между ФИО2 ФИО31 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал» по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного сторонами договоров о намерении купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном доме, что истец ФИО2 ФИО30 передал 27 августа 2020 года денежные средства в целях строительства коммерческого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом, и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное в договоре коммерческое помещение, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Предварительного договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Доводы возражения представителя «Алика-К» относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от 27 августа 2020 года, согласно которого ФИО2 ФИО23 оплатил всю стоимость коммерческого помещения в размере 3570000 руб. (три миллиона пятьсот семьдесят тысяч руб.), на акте имеется печать ООО «ФСК Потенциал», он подписан ФИО5 ФИО24

Ответчик факт получения денежных средств признал, в связи с чем, подал заявление о признании иска.

Установлено, что спорный объект находится в залоге, залогодержателем является ПАО Сбербанк.

Разрешая требования истца в части снятия обременения, суд принимает во внимание тот факт, что спорный объект жилого помещения полностью оплачен.

Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 77 приведенного Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, ограничение прав и обременение объекта недвижимости на момент заключения сторонами отсутствовали, что говорит, о том, что сторона договора ФИО2 ФИО25 не мог знать об обременении на земельный участок (ипотека в силу закона).

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что поскольку залог имущественных прав Банка в отношении спорных квартир ни до заключения договора 27 августа 2020 года, ни после этого не зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований для отказа в государственной регистрации этого договора, как договора долевого участия по основаниям, заявленным истцом, нет.

Виду изложенных обстоятельств суд полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО2 ФИО26 паспорт серии № №, к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», ОГРН №, о признании договора о намерениях кули-продажи коммерческого помещения договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, и о возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации, удовлетворить.

Признать договор о намерении купли-продажи коммерческого помещения с проектным номером 186, в блоке 2, на 1 этаже, площадью передаваемой покупателю 110 кв.м., в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 ФИО27 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 ФИО28 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2023г.

Председательствующий - Мамбетова О.С