Дело № 2-3518\23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«28» июня 2023 года г. Балашиха
Балашихинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Бесединой Е.А.,
при секретаре Веденеевой С.Е.,
с участием представителя истца адвоката Межаевой Л.В.,
представителя ответчика ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО1, Эмраховичу ФИО8 о признании сделки недействительной,
установил:
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на основании договора дарения он является собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Также собственником ? доли квартиры являлся ответчик ФИО7 Квартира общей площадью 51,7 кв.м. состоит из 2-х комнат, расположена на 5 этаже, кадастровый номер 50:15:00000000:63424, кадастровая стоимость на день подачи иска составляет 3 230 294 руб. 58 коп. Согласно отчету об оценке № от 14.06.2023г. рыночная стоимость объекта ? доли в праве общей стоимости составляет 1 497 000 рублей. В квартире кроме истца зарегистрированы и фактически проживают: мать ФИО2, отец ФИО3, брат ФИО4. 28 января 2023г. в квартиру пришли неизвестные истцу люди и сообщили, что они купили принадлежавшую ФИО7 ? долю квартиры. Никаких документов они не предъявили. Он запросил сведения из Росреестра и согласно отчету об основных сведениях объекта недвижимости от 28 01.2023 г. за номером АА № 1002546627-23 правообладателями ? доли, ранее принадлежавшей ФИО7, являются ФИО1 (1/4 доля) и ФИО16 (1/4 доля). Они пояснили, что купили ? долю квартиры, однако назвать сумму сделки не смогли. ФИО7 направил в адрес истца извещение о продаже доли квартиры, удостоверенное ДД.ММ.ГГГГ нотариусом города Самары и Самарской области ФИО12, зарегистрированное в реестре за №-и/63-2021-5-152. В извещении не указаны значимые для сторон условия, а именно сроки передачи имущества, наличие лиц, сохраняющих право пользования, порядок передачи денежных средств. Стоимость доли квартиры в извещении значительно завышена и определена ответчиком в сумме 2 900 000 рублей. В связи с тем, что цена продажи ? доли квартиры была значимо значительно завышена, он ДД.ММ.ГГГГ гола направил в адрес ФИО7 нотариально удостоверенное заявление о получении уведомления и несогласием с ценой, а также намерение купить данную долю за 1 000 000 рублей. Заявление удостоверено нотариусом Балашихинского нотариального округа <адрес> ФИО13, реестр №/-н/50-2021-4-1234. Оспариваемая сделка совершена ответчикам исключительно с намерением причинить вред имущественным правам, как собственнику и всем членам нашей семьи, как пользователями квартиры, постоянно в ней зарегистрированными, стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. У ФИО16 и ФИО1 отсутствуют разумные мотивы совершения данной сделки. Действуя разумно, ответчики не были лишены возможности выбора в желании приобрести имеющих более привлекательные характеристики и условия к продаже, жилого помещения, чем ими было приобретено (комната в коммунальной квартире, однокомнатная квартира, большая доля в квартире без проживающих лиц и т.д.). Мнимость сделки подтверждается фактическими обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения спора: направленность сделки на создание соответствующих ей правовых последствий, в частности, реальное исполнение договора купли-продажи. У ФИО7 сложились неприязненные отношения со своей семьей и бывшей женой, в результате которых он желал им негативных последствий, о чем открыто говорил. Завышение цены в договоре поставило его и их семью в ситуацию, когда он не имеет материальной возможности выкупить данную долю за цену, не соответствующую рыночной. ФИО7 именно эту цель и преследовал, так как говорил, что отдаст свою долю в квартире недобросовестным приобретателям, которые создадут семье истца невыносимые условия проживания. В результате он заключил мнимый договор купли - продажи доли, в котором указал существенно завышенную цену. Фактически денежные средства по сделке ФИО7 не получил, о чем свидетельствуют условия договора, которые не были исполнены. Согласно полученным сведениям из Росреестра, договора, ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили договор купли продажи ? доли квартиры. Исходя из анализа содержания текста договора, он является мнимым, денежные средства по нему не переданы. Согласно п.3 Договора ? доли квартиры составляет 1615147 рублей. Согласно п.4 Договора, стороны оценивают ? долю квартиры в 2900000 рублей. Согласно п.4.2 Договора, расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 220 000 руб. продавец ФИО7 получает от покупателей ФИО1 и ФИО16 в качестве аванса до подписания договора; 2 680 000 рублей с закладкой в банковский сейф, но получении по истечении 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности и после этого оформляется расписка на сумму сделки на 2 900 000 рублей. Согласно п.5 Договора сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия ими подлинной цены ? доли квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. Кроме того, ФИО7 страдает психическим расстройством, что также объективно могло повлиять на обстоятельства, при которых была совершена мнимая, заведомо для него сделка. Ответчики ФИО1 и ФИО16 приобрели по ? доли в указанной квартире по цене, не соответствующей указанной в договоре. Намерения использовать по назначению жилое помещение у ответчиков отсутствует. ФИО1 и ФИО16 не приняли у ФИО7 имущество, имущество им не передавалось, в каком состоянии находится имущество, покупателям не было известно, так как до регистрации договора купли-продажи в соответствующих органах в квартиру покупатели не приходили, покупаемого имущества не видели. Фактически в квартире зарегистрированы и проживают семья из 4 человек: муж, жена и двое совершеннолетних сыновей. Комнаты имеют площадь 17м.кв. и 13 м.кв., то есть не соответствуют равным долям. Соответственно, при пользовании квартирой разнополые ответчики предполагали проживать в одной комнате с чужими людьми, что фактически невозможно.
Истец просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 51,7 кв.м., кадастровый №, заключенный между ФИО7 и ФИО10, ФИО1, прекратить зарегистрированное в ЕГРН право собственности ответчиков; применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность каждой из сторон имущество, полученное по данной сделке.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены. Обеспечили явку представителя, который в судебном заседании против иска возражал.
Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав участников судебного заседании, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО6 является собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора дарения.
Также собственником ? доли квартиры являлся ответчик ФИО7 на основании решения суда от 26.11.2019г., которым признан недействительным в ? доле договор дарения квартиры по адресу: <адрес>, кВ.397 заключенный 01.09.2018г. между дарителем ФИО5 и одаряемой ФИО2, и договор дарения квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 23.01.2019г. между дарителем ФИО2 и одаряемым ФИО6. Прекращено право собственности на ? долю квартиры по адресу: <адрес> за ФИО6, признано право собственности на ? долю в праве на указанную квартиру за ФИО7.
Квартира общей площадью 51,7 кв.м. состоит из 2-х комнат, расположена на 5 этаже, кадастровый №, кадастровая стоимость на день подачи иска составляет 3 230 294 руб. 58 коп.
В квартире кроме истца зарегистрированы и фактически проживают: мать ФИО2, отец ФИО3, брат ФИО4.
Согласно доводам истца, ДД.ММ.ГГГГг. в квартиру пришли неизвестные истцу люди и сообщили, что они купили принадлежавшую ФИО7 ? долю квартиры. Никаких документов они не предъявили.
Он запросил сведения из Росреестра и согласно отчету об основных сведениях объекта недвижимости от 28 01.2023 г. за номером АА № правообладателями ? доли, ранее принадлежавшей ФИО7, являются ФИО1 (1/4 доля) и ФИО16 (1/4 доля).
Суду представлены материалы регистрационного дела на спорную квартиру, в котором имеется договор купли-продажи ? доли между ФИО7 (продавец) и ФИО1, ФИО10 (покупатель), заключенный 18.01.2023г., удостоверенный нотариусом ФИО14, согласно которому покупатели приобрели в собственность по ? доли квартиры.
Согласно п.3 договора, кадастровая стоимость ? доли квартиры составляет 1615147 рублей. Согласно п.4 договора, стороны оценивают ? долю квартиры в 2 900 000 рублей.
Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 220 000 руб. продавец ФИО7 получает от покупателей ФИО1 и ФИО16 в качестве аванса до подписания договора; 2 680 000 рублей с закладкой в банковский сейф до подписания договора, но получением денежных средств продавцом после государственной регистрации права по договору и предъявления банком документов о регистрации права собственности ФИО16, ФИО1 Стороны договорились, что окончательный расчет осуществляется в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права и оформляется распиской ФИО7
ФИО7 направил в адрес истца извещение о продаже доли квартиры, удостоверенное ДД.ММ.ГГГГг. нотариусом <адрес> и <адрес> ФИО12, зарегистрированное в реестре за №-и/63-2021-5-152.
ДД.ММ.ГГГГ гола ФИО6 направил в адрес ФИО7 нотариально удостоверенное заявление о получении уведомления и несогласии с ценой, а также намерении купить данную долю за 1 000 000 руб. Заявление удостоверено нотариусом Балашихинского нотариального округа <адрес> ФИО13, реестр №/-н/50-2021-4-1234.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу п. 1 ст. 170 ГК РФ, и разъяснений, данных в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей.
Исходя из приведенной нормы и разъяснений, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Оценивая представленные по делу доказательства, суд приходит к вводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемый договор купли-продажи не противоречит условиям действительности сделки, правовые последствия совершенной сделки достигнуты, при заключении договора купли-продажи от 18.01.2023 спорной доли квартиры волеизъявление ФИО7 было направлено на возмездное отчуждение принадлежащего ему имущества, что подтверждено стороной ответчика, и не опровергнуто истцом.
Доводы о том, что ФИО7 страдает психическим расстройством, что объективно могло повлиять на обстоятельства, при которых была совершена мнимая, заведомо для него сделка, суд считает несостоятельными. В материалы дела представлены справки и том, что ФИО7 на учете у психиатра с каким-либо психическим расстройством не состоит, недееспособным не признан.
Кроме того, данные доводы истца не имеют отношения к тем законом предусмотренным основаниям, по которым он оспаривает сделку, избрав определенный способ защиты нарушенного права.
Доводы истца о том, что оспариваемая сделка совершена исключительно с намерением причинить вред имущественным правам истца и всем пользователями квартиры, стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности, фактически денежные средства по сделке ФИО7 не были получены, также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Истец, не являясь стороной оспариваемой сделки, не представил суду относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих, что указанная выше сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы. Также истцом не представлено доказательств, подтверждающих, применительно к положениям ст. 170 ГК РФ, что указанная выше сделка является мнимой.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая доводы иска о завышенности цены спорной доли квартиры, приведенные нормы права и установленные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого истцом договора купли-продажи недействительным по основаниям несоблюдения положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с применением последствий недействительности сделки в виде возврата доли в собственность продавца, поскольку законом предусмотрены иные последствия совершения сделки по продаже доли с нарушением преимущественного права покупки собственников других долей в виде перевода на лицо, чье право нарушено, прав и обязанностей покупателя доли. В том числе эти последствия применяются и в случае обоснования нарушения преимущественного права покупки мнимостью совершенной между продавцом и покупателем сделки по продаже доли.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска по заявленным основаниям не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО6 к ФИО7, ФИО1, Эмраховичу ФИО8 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО7 и ФИО10, ФИО1, прекращении зарегистрированного в ЕГРН право собственности; применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Федеральный судья: Е.А. Беседина
Решение в окончательной форме принято 13.07.2023г.
_____________