Решение по делу № 2-5/2023 от 13.04.2023 - о признании недействительным договора об изъятии аварийного жилого помещения от <дата> в части, применении последствий недействительности, взыскании денежных средств.

Дело № 2 -5/2023 (2-679/2022)

УИД: 59RS0025-01-2022-000669-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснокамск 13 апреля 2023 года

Краснокамский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Зориной Т.С.,

при секретаре Вагановой Т.Н.,

с участием прокурора Масловой Н.В., представителя истца адвоката Бушуева А.С., представителей ответчиков ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснокамского суда гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации Краснокамского городского округа, Комитету земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа о признании недействительным договора об изъятии аварийного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части, применении последствий недействительности, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации Краснокамского городского округа, Комитету земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа о признании недействительным договора об изъятии аварийного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части, применении последствий недействительности, взыскании денежных средств, с учетом уточнений просила: признать недействительным (ничтожным) договор № об изъятии жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Прониной Зоей А. и комитетом земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа в части определения в пунктах 1.4., 1.4.1., 1.10., 2.1., 2.1.1. размера возмещения <данные изъяты> рублей; применить последствия недействительности (ничтожности) части сделки, взыскать с Администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО3 <данные изъяты> руб., а также убытки, причиненные изъятием жилого помещения <данные изъяты> рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и был заключен договор № об изъятии жилого помещения (квартиры) по условиям Комитет изымает у ФИО5 квартиру по адресу: <адрес> и на основании п.7 ст.32 ЖК РФ выплачивает возмещение которое составляет <данные изъяты> рублей и включает рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Сторонами сделки условия соглашения исполнены.

Поскольку право собственности ФИО5 возникло до введения в действие ч.8.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ, выкупная цена определена неверно, условия соглашения противоречат существу законодательного регулирования, являются ничтожными.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла. Определением Краснокамского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ замена сторона истца на ФИО3.

Определением Краснокамского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена экспертиза, уточнены вопросы экспертизы.

Из заключения судебной экспертизы ООО «Прайм Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная (выкупная) стоимость квартиры по адресу: <адрес>, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом составляет <данные изъяты>.; рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения в соответствии с ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК РФ, (доля в праве на земельный участок, компенсация за непроведенный капитальный ремонт, услуги риелтора, переезд, гос.регистрация) составляет <данные изъяты> руб.

Таким образом, следует довзыскать с ответчиков разницу между уже выплаченным и надлежащим возмещением.

В судебном заседании истец, извещенная надлежащим образом, участия не принимала, в заявлении просила о рассмотрении дела с участием представителя.

Представитель истца адвокат Бушуев А.С. на требованиях настаивал, дополнительно заявил ходатайство о восстановлении срока исковой давности в случае, если суд придёт к выводу об оспоримости сделки.

Представители ответчиков Администрации Краснокамского городского округа, Комитета земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа с требованиями не согласились. Указали, что размер возмещения определен верно, поскольку договор об изъятии подписан в декабре 2020 года, то есть после вступления в силу ч.8.2 ст.32 ЖК РФ. Решением Краснокамского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ФИО5 о взыскании возмещения по рыночной цене было отказано. Истцом пропущен годичный срок исковой давности для оспоримых сделок.

Прокурор в заключении полагал о наличии правовых оснований для удовлетворения требований в полном объеме.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы, полагает требования подлежащими удовлетворению.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года N 11-П, от 27 июня 2013 года N 15-П, от 23 декабря 2013 года N 29-П, от 22 апреля 2014 года N 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ дом по <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.77-79).

На основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 являлась собственником жилого помещения 3-х комнатной квартиры, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 57,4 кв.м. (т.1 л.д.148-150).

Согласно п.4 договора по соглашению сторон указанная квартира оценивается и продается за <данные изъяты> руб., продавцом также сделана отметка о том, что один миллион сто тысяч руб. получил.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у истца возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 года N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 года, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Ввиду принципа прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствия в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.

В материалах дела имеется согласие собственника ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ на выкуп жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.76).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и был заключен договор № об изъятии жилого помещения (квартиры) по условиям Комитет изымает у ФИО5 квартиру по адресу: <адрес> и на основании п.7 ст.32 ЖК РФ выплачивает возмещение которое составляет <данные изъяты> рублей и включает рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 <данные изъяты> рублей.

Сторонами сделки условия соглашения исполнены, денежные средства перечислены ДД.ММ.ГГГГ, право собственности перешло к муниципальному образованию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11,95-97 том 1)

Решением Краснокамского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Прониной Зои А. к Администрации Краснокамского городского округа, Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа к Прониной Зое А. удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Прониной Зои А. в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 57,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, путем выплаты комитетом земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме <данные изъяты> рублей 00 копеек с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Признать право собственности на изымаемое жилое помещение, общей площадью 57,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием «Краснокамский городской округ».

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований - отказать.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения и возникновения права собственности.» (л.д.99-107 том 1)

На основании муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом истца снесен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.83-84 том 1)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла.

Определением Краснокамского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ замена сторона истца на ФИО3

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

В этой связи, с учетом, разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность, в соответствии с п. 2 ст. 168, п. 2 ст. 167, ст. 180 ГК РФ имеются основания для признания недействительными оспариваемых пунктов соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, применении последствий недействительности сделки в данной части в виде взыскания в пользу истца неполученных правопредшественником истца денежных средств.

Подписание ФИО5 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не может придавать легальность ничтожным условиям сделки, поскольку, что денежные средства по соглашению были получены ФИО5 в размере не соответствующем п.7 ст.32 ЖК РФ.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходит из того, что право собственности на спорное жилое помещение у первоначального истца возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к данному спору; в действующем в период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения.

Доводы ответчиков о том, что на момент подписания соглашения и ранее в адрес администрации каких-либо заявлений о несогласии с суммой возмещения за изымаемое жилое помещение не поступало, не могут быть приняты во внимание.

Из заключения судебной экспертизы ООО «Прайм Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная (выкупная) стоимость квартиры по адресу: <адрес> включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом составляет 1 714 700 руб.; рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения в соответствии с ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК РФ, (доля в праве на земельный участок, компенсация за непроведенный капитальный ремонт, услуги риелтора, переезд, гос.регистрация) составляет 572 100 руб. По состоянию на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом по адресу: <адрес> имел «ветхое» техническое состояние и нуждался в капитальном ремонте. (л.д.84-121 том 2).

Как пояснила эксперт ФИО8 в судебном заседании, <данные изъяты> руб. включает в себя стоимость доли в общем имуществе и стоимость земельного участка под многоквартирным домом, пропорционально площади жилого помещения. Капитальный ремонт составил <данные изъяты> руб., убытки <данные изъяты> руб. за государственную регистрацию указано <данные изъяты> руб., поскольку включена госпошлина при регистрации приобретаемой истцом квартиры. На дату первой приватизации многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта суд не усматривает. Ответы на поставленные вопросы подробно мотивированы и соответствуют требованиям законодательства об экспертной деятельности, квалификация и опыт работы эксперта являются надлежащими, эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Однако ввиду ошибочности двойного учета государственной пошлины при регистрации права <данные изъяты> руб., суд полагает возможным исключить <данные изъяты> руб. из итоговой суммы, как просил истец в уточненном иске.

Согласно п.1.4.1 Договора возмещение за изымаемое жилое помещение <данные изъяты> руб. включает в себя только рыночную стоимость жилого помещения в соответствии с договором купли продажи, то есть по Договору выплачена часть рыночной стоимости жилого помещения по оценочному отчету, иные обязательные составляющие (стоимость общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка под многоквартирным домом пропорционально доле в праве собственности, убытки, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт) в Договор не включены.

Таким образом, условия договора № об изъятии жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Прониной Зоей А. и Комитетом земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа в части определения в п.1.4, 1.4.1, 1.10, 2.1, 2.1.1 размера возмещения <данные изъяты> руб., подлежат признанию недействительными, следует применить последствия недействительности, с Администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО3 следует взыскать <данные изъяты>

Стороной ответчика каких-либо доказательств в опровержение судебной экспертизы не представлено, в заседании заявлено об отказе ходатайствовать проводить иную экспертизу.

В суд с настоящим иском ФИО5 обратилась ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку судом квалифицирована сделка в части в качестве нижтожной, ходатайство о восстановлении срока давности рассмотрению не подлежит, поскольку срок исковой давности не пропущен.

Доводы стороны ответчика о состоявшемся решении Краснокамского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, разрешившем аналогичный спор, не могут быть приняты во внимание, поскольку в Договоре об изъятии ссылки на спорное решение отсутствуют, Соглашение заключено и исполнено до вступления в силу решения суда и с ним не связано.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

решил :

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать недействительным договор № об изъятии жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Прониной Зоей А. и Комитетом земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа в части определения в п.1.4, 1.4.1, 1.10, 2.1, 2.1.1 размера возмещения <данные изъяты> руб.

Применить последствия недействительности части сделки, взыскать с Администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО3 <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Краснокамский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Зорина Т.С.