Решение по делу № 2-285/2025 от 26.03.2025

№ 2-285/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Кумертау

Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Жукова В.И.

с участием истца ФИО1, ответчика ИП ФИО2

при секретаре Гафаровой Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также истец) обратился к ИП ФИО2 (далее также ответчик) с исковыми требованиями о расторжении договора аренды недвижимого имущества и взыскании задолженности по арендной плате.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения: жилой дом, площадью 207 кв. м. кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: <...>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН за <...> от <...>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <...> и земельного участка под ним кадастровым <...>, площадью 1133 кв. м. право собственности зарегистрировано в ЕГРН за <...> от <...>.

<...> истцом и ответчиком ИП ФИО2 был заключен Договор аренды жилого <...>, в соответствии с которым мною ответчику был передан в аренду для проживания 8 человек вышеуказанный жилой дом с прилегающим земельным участком на срок 1 месяц с <...> по <...> включительно с оплатой арендной платы в размере 450 рублей в сутки на одного человека.

То есть ответчик, путём расчёта условий, утвержденных сторонами соответствующим Договором, обязался оплатить за месяц аренды жилого помещения за период с 02.07.2023г. по 02.08.2023г. 111 600 рубле (450 рублей в сутки за одного человек х 8 человек х 31 день). Данная сумма была выплачена ответчиком за первый месяц проживания в полном объеме.

Однако по истечении срока действия договора ответчик жилое помещение не освободил, продолжил им пользоваться дальше. Истец против продления договора не возражал, ответчик продолжил пользоваться жилым помещением вплоть до начала декабря, после чего оставил жилое помещение не предупредив истца, не передав жилое помещение обратно по акту приема-передачи.

Истец полагает, что ответчик обязан оплатить за фактическое пользование жилым помещением 446400 рублей, исходя из расчёта 111 600 рублей в месяц х 4 месяца за неоплаченный период с <...> по <...>.

Ответчик за пользование жилым помещение стал оплачивать нерегулярно, не полностью оговоренные договором суммы, всего оплачено 261500 руб.

Истец указывает, что задолженность ответчика перед ним за фактическое пользование те жилым помещением за период с 03.08.2023г по <...> составляет 184900 рублей, (исходя из расчёта размера арендной платы за период с <...> 02.12.2023г. 446400 рублей -261 500 рублей оплаченная добровольно сумма ответчиком).

В связи с отсутствием полной оплаты по аренде жилого помещения <...> ответчик получил от ФИО1 соответствующую досудебную претензию с требованиями добровольно в досудебном порядке в десятидневный срок оплатить вышеуказанную задолженность по арендной плате за период с 03.08.2023г по <...> аренды жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, а так же передать истцу обратно по Акту возврата (приема-передачи) фактически освобожденное ранее в декабре 2023 года вышеуказанное жилое помещение и заключить соглашение о расторжении договора аренды жилого <...> от 02.07.2023г. Однако никакого ответа до сегодняшнего дня от ответчика ФИО1 не поступило.

Истец просит расторгнуть договор аренды жилого <...> от 02.07.2023г., заключенный между ФИО1 и ответчиком ИП ФИО2 в отношении жилого помещения и прилегающего земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

Взыскать с ответчика Индивидуального Предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды жилого <...> от 02.07.2023г. за период с 03.08.2023г по 02.12.2023г. в размере 184 900 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 4898 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, суду сообщил, что договор аренды был заключен с ИП ФИО2, с ним проживали еще примерно 8 человек, но люди постоянно менялись, главный на объекте строительства на котором работал и ФИО2 Д. заехал в дом примерно в августе. Всем арендаторам он сообщал, что имеется договор аренды заключенный с ФИО2 и необходимо вносить плату в установленном договором размере. Несколько раз он хотел выселить всех арендаторов, это было в августе и сентябре в связи с не оплатой, однако, потом платежи начали поступать, но с задержкой. Кроме того, ФИО2 не подписывался акт сдачи дома арендодателю после одного месяца аренда, это воспринято истцом, как намерение ФИО2 продлить договор аренды на тех же условиях.

Ответчик ИП ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, суду показал, что проживал в доме ФИО1 только один месяц, август, в сентябре уже переехал в гостиницу «Уютная», и постоянно проживал там. С ним этот месяц проживали еще 4 человека с его бригады, и 4 человека с другой бригады, договор был заключен с ним на 8 человек. Он оплатил за месяц, а суммы которые им были перечислены в октябре месяце на сумму, превышающую месячный срок проживания, он переводил по просьбе знакомых, также за проживание. С ним также проживал Р.Д., который является матером на объекте строительства, на котором он также осуществлял работы.

Допрошенный по ходатайству ответчика ИП ФИО2 свидетель Б суду сообщил, что ФИО2 является его работодателем, жил с ФИО2 примерно 2 или 3 недели в доме у ФИО1, это было летом, июль или август месяц. Затем жил с ФИО2 в гостинице, но не все время по 2 или 3 дня, он приезжал вместе с ФИО2 в сентября. Находился в гостинице примерно несколько дней, потом уезжал на объект. Далее не знает, где проживал ФИО2 В доме ФИО1 проживало 4 человека не одновременно, то выезжали, то заезжали.

Допрошенный по ходатайству истца ФИО1 свидетель ФИО3 суду сообщила, что является сожительницей ФИО1, знает по делу, что с июня 2023 до начала декабря 2023 в доме ФИО1 проживало много арендаторов, примерно 10 человек, люди постоянно менялись. Знает, что проживали арендаторы с объекта, который строился. Она помогала убираться в арендованном доме. Также сообщила, что были постоянно ссоры с Р.Д. по поводу оплаты аренды, поскольку платежи вносились не своевременно.

Свидетель Г1 суду сообщил, что является соседом ФИО1 живет рядом, в летнее время в дом ФИО1 начали заезжать люди, примерно с июля по декабрь проживали. Одного из них звали Р.Д., с остальными арендаторами был не знаком, проживало в доме примерно 8 человек.

Свидетель Г2 суду сообщила, что живет по соседству с домом ФИО1, который он сдавал в аренду. Видела, как в его дом летом 2023 начали приезжать люди. Проживало примерно 8 человек, каждый вечер приезжали на Газели, проживали примерно с июля до декабря 2023 года.

Выслушав участников по делу, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду может быть передано оборудование, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения: жилой дом, площадью 207 кв. м. кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: <...>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН за <...> от <...>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <...> № <...> и земельного участка под ним кадастровым номером56:31:0302001:422, площадью 1133 кв. м. право собственности зарегистрировано в ЕГРН за <...> от <...>.

<...> истцом и ответчиком ИП ФИО2 был заключен Договор аренды жилого <...>, в соответствии с которым мною ответчику был передан в аренду для проживания 8 человек вышеуказанный жилой дом с прилегающим земельным участком на срок 1 месяц с 02 июля 2023 года по 02 августа 2023 года включительно с оплатой арендной платы в размере 450 рублей в сутки на одного человека.

Согласно пункта 1.1 договора арендодатель передает арендатору в аренду жилой дом, находящийся в его собственности, расположенный по адресу: <...>.

Согласно пункта 4.1 сумма арендной платы устанавливается на весь период аренды в размере 450 рублей в сутки на одного человека.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи.

Согласно пункта 6.5 Договора, договор считает расторгнутым (утратившим силу) после передачи арендатором дома и имущества арендодателю и окончательных взаиморасчетов и взаимоудовлетворения сторон по всем взаимным обязательствам и претензиям.

Согласно акту приема-передачи от 02.07.2023 истец передал ответчику жилое помещение, ответчик обязался своевременно производить арендные платежи, согласно договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно статье 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

13 мая 2024 года ответчик получил от ФИО1 соответствующую досудебную претензию с требованиями добровольно в досудебном порядке в десятидневный срок оплатить вышеуказанную задолженность по арендной плате за период с 03.08.2023г по 02.12.2023 аренды жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, а так же передать истцу обратно по Акту возврата (приема-передачи) фактически освобожденное ранее в декабре 2023 года вышеуказанное жилое помещение и заключить соглашение о расторжении договора аренды жилого <...> от 02.07.2023г.

Судом установлено, на счет ФИО1 поступали зачисления от ИП ФИО2 всего на сумму 196 000 руб. последние из которых был произведены, 13.10.2024 на сумму 30 000 руб., 19.10.2024 на сумму 30 000 руб.

На счет ФИО1. поступили зачисления также от иных лиц на сумму 59 000 руб., последний из который 27.11.2023 на сумму 2750 руб., однако, истцом данные платежи были учтены как поступившие в счет арендной платы на арендуемое по договору жилого помещения.

Таким образом, судом установлено, что задолженность ответчика перед ФИО1 за фактическое пользование те жилым помещением за период с 03.08.2023г по 02.12.2023 составляет 184900 рублей, (исходя из расчёта размера арендной платы за период с 03.08.2023 02.12.2023г. 446400 рублей -261 500 рублей оплаченная добровольно сумма ответчиком).

Ответчиком доказательства надлежащего исполнения принятых по соглашению обязательств не представлены.

Возражения ответчика относительно того, что в договор должен был быть продлен по договоренности сторон, с указанием нового срока его действия и дополнений опровергаются тем, что согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правил ст. 610 ГК РФ.

Поскольку арендаторы продолжали проживать в жилом доме до декабря 2023 года, арендатор ИП ФИО2 не передал жилой дом по акту возврата жилого дома арендодателю договор от <...> продолжал действовать на прежних условиях.

Доводы ответчика ФИО2 и предоставленные доказательства о том, что согласно справки ИП П ФИО2 проживал с гостинице «Уютная» с 09.08.2023 по 28.08.2024, с 30.08.2023 по 01.09.2023, с 25.07.2023 по 28.07.2023 не подтверждается, поскольку согласно направленной копии журнала регистрации граждан в гостинице «Уютная» ИП П ФИО2 проживал в гостинице с 09.08.2023 по 19.08.2023, с 16.09.2023 по 22.09.2023, с 30.08.2023 по 01.09.2023.

Однако, от ФИО2 поступили платежи ФИО1 на общую сумму в размере 196 000 руб., последний из которых 19.10.2023, которые учтены истцом в счет оплаты проживания, которые превышают сумму за один месяц в размере 111600 руб., в сумма в размере 84 400 руб., оплачены ФИО2 за последующие месяцы проживания по договору аренды от 02.07.2023.

Также были внесены платежи за аренду жилого помещения и проживающим совместно с ФИО2 – Б, а именно 13.09.2023 на сумму 20 000 руб., 18.09.2023 на сумму 30 000 руб., что также подтверждает факт того, что договор аренды продолжал действовать на прежних условиях и стороны были согласны на его продление. Общая сумма внесенная ФИО2 и Б составляет 246000 руб., что превышает оплату двух месяцев проживания.

Доказательств того, что ФИО2 в октябре и ноябре 2023 года не проживал в доме по договору аренды от 02.07.2023 суду не предоставлено.

Кроме того, согласно показаний свидетелей в доме ФИО1 проживали еще примерно 8-10 человек, которые постоянно менялись, также ФИО1 сообщал жальцам, что заключен договор аренды жилого дома и они не исполняют условия договора, своевременно не вносят плату по договору аренды.

По правилам статьи 431 ГК РФ для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Согласно п. 6.1 договора аренда, договор может быть продлен по договоренности сторон, с указанием нового срока его действия и дополнений. Поскольку ответчик продолжил пользоваться с согласия истца жилым помещением за пределами срока аренды, следовательно стороны пришли к договоренности о продлении срока аренды на неопределенный срок по правила ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

Поскольку платежи от ФИО2, также от ФИО4 и иных арендаторов, поступали и в дальнейшем, на сумму превышающую один месяц, то ФИО2 также дал свое согласие на продление договора аренды от 02.07.2023.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины сумма в размере 4898 руб.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества и взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого <...> от 02.07.2023г., заключенный между ФИО1 (паспорт <...>) и ответчиком ИП ФИО2 (ИНН <...> в отношении жилого помещения и прилегающего земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

Взыскать с ответчика Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <...>) в пользу ФИО1 (паспорт <...>) задолженность по договору аренды жилого <...> от 02.07.2023г. за период с 03.08.2023г по 02.12.2023г. в размере 184 900 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 4898 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан с момента изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий