Решение по делу № 2-2251/2023 от 11.05.2023 - о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и подлежащим государственной регистрации.

07RS0001-02-2023-001049-84

Дело № 2-2251/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 28.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и подлежащим государственной регистрации,

установил:

ФИО2 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просит признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022, заключенный между «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи жило помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022, мотивируя следующим.

12.01.2022 между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО2 заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора. Предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н.

Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022 следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1,1 Л.-1.2. и 1.3 договора. Также положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный между Обществом и ФИО2, своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, причину неявки суду не сообщил, письменные возражения на иск не представил.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, ПАО «Сбербанк» своего представителя в суд не направил, причину неявки суду не сообщил.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Нальчикского городского суда в сети Интернет (http://nalchiksky.kbr.sudrf.ru/).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (абзац первый пункта 1).

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, отмечается, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Как следует из материалов дела, 12.01.2022 между ФИО2 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с условиями которого стороны должны заключить договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность покупателю.

Согласно п. 1.2 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 4-ый квартал 2022 года.

Согласно изложенным в договоре о намерениях купли-продажи условиям, предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н (п. 1.1 договора).

12.01.2022, т.е. в день заключения договора, истец оплатил полную стоимость квартиры в размере 2000 000 рублей, а ответчик принял исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств в указанном размере.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно положениям ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 2 ст. 27 приведенного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, приведенный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых, получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, учитывая, что ФИО2 передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Из существа заключенного 12.01.2022 договора следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1, 1.1., 1.1.1, 1.2 и 1.3 договора. Также пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартира), позволяющие его идентифицировать, о размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта. Исходя из этого, суд считает установленным, что названный договор является по своей сути договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что согласно письменному сообщению Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора залога имущественных прав №/ДЗ1 от 07.082019, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал» (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), предметом залога по которому являются жилые и нежилые помещения в строящемся жилом доме, не содержатся.

По сведениям ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении в отношении объектов долевого строительства ряда квартир, в том числе с проектным номером 111.

Изложенное подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно абзацу 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения 1-комнатной квартиры с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенной на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <...> б/н, от 12 января 2022 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 12 января 2022 года.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Мотивированное решение составлено 11.05.2023.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья М.Б. Пшунокова