Дело № 2-3583/2025
УИД 50RS0052-01-2025-003336-03
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 мая 2025 года г.о. Щелково Московской области
Щелковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего Стариковой М.Н.,
при помощнике судьи Кузнецовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.
В обоснование исковых требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор об участии в долевом строительстве №. При заключении договора, в п.2.4, включено условие, которое исключает изменение цены договора, если проектная и фактическая площадь объекта долевого строительства изменится в меньшую сторону. Решением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ (вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ) пункт договора 2.4 признан недействительным.
Согласно условиям договора ответчик обязуется построить объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру, общей площадью 49,8 кв.м., расположенную на 12 этаже, в секции №, корпуса №, по адресу: г. Москва, <адрес>. Цена квартиры составляет 11 653 247 руб. На основании п.1 Акта приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составляет 49,40 кв.м. Таким образом, ответчик передал истцу квартиру на 0,4 кв.м. (49,8-49,4) меньше, чем указано в договоре.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием о выплате денежных средств, однако требование проигнорировано ответчиком.
Истец просит взыскать с ответчика часть стоимости квартиры в размере 93 600 руб. 38 коп., неустойку на день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 20 000 роб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, почтовые расходы в размере 615 руб. 08 коп.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, просил их удовлетворить, возражала относительно представленных ответчиком возражений, по основаниям изложенным в письменных пояснениях.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, в письменных возражениях, адресованных судом, возражал относительно заявленных исковых требований, просил отказать истцу в их удовлетворении.
Суд, с учетом мнения истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, учитывая его надлежащее извещение, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истца, исследовав материалы дела в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 57, 59, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в силу следующего.
На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пп. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пп. 1пп. 1, 3 ст. 555 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 475 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (чч.1, 2 ст. 5 указанного Федерального закона).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона).
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор об участии в долевом строительстве №.
При заключении Договора, в п.2.4, включено условие, которое исключает изменение цены договора, если проектная и фактическая площадь объекта долевого строительства изменится в меньшую сторону.
Решением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, пункт договора 2.4 признан недействительным.
Согласно условиям договора (п.2.1.), ответчик обязуется построить объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру, общей площадью 49,8 кв.м., расположенную на 12 этаже, в секции №, корпуса №, по адресу: г. Москва, <адрес>. Цена квартиры по условиям договора (п.4.2.) составляет 11 653 247 руб.
На основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что также подтверждается техническим паспортом на здание.
На основании п.1 акта приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составляет 49,40 кв.м.
Таким образом, ответчик передал истцу квартиру на 0,4 кв.м. (49,8-49,4) меньше, чем указано в договоре.
Стоимость 1 кв.м. <адрес> составляет: 11 653 247 руб. / 49,8 = 234 000 руб. 94 коп. Стоимость части квартиры (0,4 кв.м.) составляет 0,4*234 000 руб. 94 коп. = 93 600 руб. 38 коп.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием о выплате денежных средств, однако требование было проигнорировано ответчиком.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в счет переплаты по договору №Э об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 93 600 руб. 38 коп., проанализировав условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, содержание акта от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание решение Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, имеющие согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ для настоящего спора преюдициальное значение, поскольку в рамках настоящего спора участвуют те же лица, суд соглашается с расчетом истца, согласно которому в счет уменьшения цены договора подлежит взысканию денежная сумма в размере 93 600 руб. 38 коп. В частности, разница между фактической площадью объекта и площадью, указанной в договоре, составила -0,4 кв.м., исходя из стоимости 1 кв. м равной 234 000 руб. 94 коп., цена договора должна была быть уменьшена на 93 600 руб. 38 коп.
На основании изложенных обстоятельств с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет переплаты по договору №ТРИ-К5-К-140/ИП/СБР/Э об участии в долевом строительстве жилого дома от 27.01.2022г. в размере 93 600 руб. 38 коп.
Истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.
Согласно ст. 151 ГК РФ в случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Право потребителя требовать компенсации причиненного ему нарушением его прав морального вреда предусмотрено ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам связанных о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку ответчиком нарушены права потребителя в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований потребителя, а также принимая во внимание степень вины ответчика, суд с учетом требований разумности и справедливости определяет подлежащую взысканию в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере по 10 000 руб.
Претензия о возврате денежных средств была направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ, следовательно возврат денежных средств ответчиком должен быть произведен не позднее 07.12.2024
Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 96 408 руб., а также неустойку на день фактического исполнения обязательства суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно;
неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно.
В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Согласно п. 2 указанного Постановления в период с 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Постановление вступило в силу 22.03.2024 года. Изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 года N 1916, вступили в силу с 1 января 2025 года.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Таким образом, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки за период с 08.12.2024 по 21.03.2025 в размере 96 408 руб., а также неустойки на день фактического исполнения обязательства, в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 года N 1916 суд не усматривает, при этом, это не исключает права истца в будущем требовать взыскания неустойки.
Доказательств тому, что права истца будут нарушены на будущее время, материалы дела не содержат, в то время как, в силу положений ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные права, а не возможные нарушения права на будущее время.
Относительно требований истца о взыскании в его пользу штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" суд приходит к следующим выводам.
Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Истец направил в адрес ответчика претензию ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок для добровольного удовлетворения требований потребителя (10 дней с даты получения претензии), истек во время действия моратория. Таким образом, штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Аналогичная правовая позиция, изложена в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2023 г., согласно которой, если срок для добровольного удовлетворения требования истек в период моратория, то штраф взысканию с застройщика не подлежит.
В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу абзаца 8 статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.
Поскольку почтовые расходы понесены истцом в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, фактическое несение которых подтверждено документально, в связи с чем суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере 615 руб. 08 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Поскольку в связи с характером заявленных требований истец была освобождена от уплаты госпошлины, то согласно положениям ч. 1 ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19, 333.36 НК РФ с ответчика в доход бюджета г.о. Щелково Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые ФИО1 ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» в пользу ФИО1 ФИО7 денежные средства в счет переплаты по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 27.01.2022г. в размере 93 600 руб. 38 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 615 рублей 08 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований, а также в части превышающей взысканные суммы - отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк» в бюджет г.о. Щелково Московской области государственную пошлину в размере 7000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд Московской области.
Судья М.Н. Старикова
Мотивированное решение суда изготовлено 16 июня 2025 года.