дело № 2-1712/2025

07RS0001-02-2025-000090-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нальчик 6 мая 2025 года

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи Бажевой Р.Д.,

при секретаре судебного заседания - Нальчиковой М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО7 к Биткаш ФИО8 о расторжении договоров,

установил:

ФИО2 ФИО9 обратилась в суд с исковым заявлением к Биткаш ФИО10 о расторжении: договора о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 ФИО11 и Биткаш ФИО12; договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 ФИО13 и Биткаш ФИО14

Исковые требования мотивированны тем, что истице на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО15 (Партнер 1) и Биткаш ФИО16 (Партнер 2) заключен Договор о совместной деятельности на строительство, в соответствии с п. 1.1 которого, партнеры обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства многоквартирного жилого дома, общей площадью ориентировочно 7 000 кв.м., по адресу: КБР, <адрес>. В соответствии с п. 1.2 договора строительство объекта будет осуществляться на земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, находящегося в собственности у Партнера 1. Земельный участок передается в аренду на срок строительства Партнеру 2. Срок договора 3 года. Вкладом Партнера 1 является: предоставление права аренды земельного участка для целей строительства. Вкладом Партнера 2 является: строительство объекта, выполнение функций застройщика/генерального подрядчика по строительству Объекта, с правом привлечения субподрядчиков и правом заключения всех необходимых для целей строительства договоров, своими силами и за свой счет. Согласно п. 3.3. договора, любая из сторон имеет право своевременно и оперативно получать от другой стороны информацию о ходе выполнения своих обязательств по настоящему договору и осуществлять контроль за ходом их выполнения.

Во исполнение указанного договора о совместной деятельности на строительство, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО17. и Биткаш ФИО18. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Участок передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1 договора аренды, арендодатель имеет право доступа на земельный участок с целью контроля за его исполнением и соблюдением арендатором условий договора и требований природоохранного законодательства Российской Федерации. Требовать досрочного расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренных п. 5.3 договора.

Указывает, что за период с момента заключения Договора аренды земельного участка арендатор бездействовал, какую-либо законную деятельность на земельном участке не осуществлял, за исключением установки ограждения. Согласно Ответу МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» от ДД.ММ.ГГГГ №-ДАиГ-1-06/1736, Биткаш ФИО19 в Местную администрацию г.о. Нальчик не обращался за выдачей разрешения на строительство.

Обращает внимание, что Биткаш ФИО20 предпринял попытку незаконного строительства Объекта без получения необходимой разрешительной документации, что было предметом рассмотрения гражданского дела № (2-6437/2023) в Нальчикском городском суде КБР. В рамках дела № (2-6437/2023) рассматривалось исковое заявление Биткаш ФИО21 к ФИО2 ФИО22 об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 07:09:0104010:368, расположенным по адресу: <адрес> и взыскании убытков, а также встречное исковое заявление ФИО2 ФИО24 к Биткаш ФИО23 о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и признании недействительным договора о совместной деятельности на строительство от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Биткаш ФИО25 удовлетворены в одном объеме, в удовлетворении встречных требований ФИО2 ФИО26 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворения исковых требований Биткаш ФИО27 отменено и принято новое решение. Исковое заявление Биткаш ФИО28 к ФИО2 ФИО29 об устранении препятствий в пользовании земельным участком и взыскании убытков, оставлено без удовлетворения.

Указывает, что в ходе рассмотрения вышеназванного дела, истице стало известно о том, что на начальном этапе строительства - попытке рытья котлована под фундамент, Биткаш ФИО30 заключил договор займа от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 ФИО31 что свидетельствует об отсутствии у ответчика собственных денежных средств для осуществления строительства Объекта. Доказательств обратного истцу не представлено с момента заключения договоров и по настоящее время. Указанное противоречит договорным отношениям, а именно ФИО1 обязался осуществлять строительство Объекта исключительно своими силами и за свой счет, без привлечения денежных средств третьих лиц.

Истица неоднократно обращалась в устной форме к Биткаш ФИО32 в целях ознакомления с проектом дома, полученного разрешения и в целом с ходом исполнения договорных отношений. На указанные обращения ответов не последовало, документация по объекту не представлена.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании п. 3.3 Договора о совместной деятельности на строительство ФИО2 ФИО33 направила в адрес Биткаш ФИО34 заявление о предоставлении следующих сведений и документов: информацию о наличии финансовой возможности по исполнению обязательств по заключенному Договору, с представлением подтверждающих документов; информацию о судьбе гражданского дела в Нальчикском городском суде по иску ПАО «Сбербанк» к Биткаш ФИО35 проектную документацию на Объект; информацию об обращении в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство Объекта и его ответы на его обращения; сведения о планируемых датах начала и окончания строительства Объекта. Ответ на данное письмо не предоставлен, что является существенным нарушением договорных отношений и прав ФИО2 ФИО36

Истицей получена информация от Местной администрации г.о. Нальчик, о том что, Биткаш ФИО37 было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (№ от 31.07.2024г.), а также было отказано в выдаче разрешения на строительство дома (№ от 22.07.2024г.).

Как следует из текстов данных отказов, строительство МКД на земельном участке с кадастровым номером № не может быть осуществлено, в том числе, в виду следующего: на земельный участок № наложены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса РФ (Приказ Южного межрегионального территориального управления воздушного транспорта от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Нальчик»); на смежный земельный участок с кадастровым номером № установлена санитарно-защитная зона, которая охватывает площадь земельного участка по <адрес> (в санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилой застройки-п. 5.1 СанПин 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03).

На момент заключения договора о совместной деятельности на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о данных ограничениях сторонам не было известно.

Отсутствие возможности получить разрешение на строительство является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров.

Договором о совместной деятельности на строительство от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок его действия - 3 года с момента подписания. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ также заключен на 3 года - по ДД.ММ.ГГГГ. При обращении в Местную администрацию г.о. Нальчик ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, ответчик указывал, что в соответствии с Проектом организации строительства, общий срок строительства составляет 30 месяцев (2,5 года).

Таким образом, предполагаемое строительство дома (при условии получения разрешения на строительство) возможно исключительно за пределами срока действия договоров, что также является существенным нарушением обязательств со стороны Биткаш ФИО38 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительство дома фактически не начато, то есть Биткаш ФИО39 не использует земельный участок в течение двух лет с момента заключения договора аренды.

Как следует из ответа Местной администрации г.о. Нальчик от ДД.ММ.ГГГГ №, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Биткаш ФИО40 за выдачей разрешения на строительство не обращался.

ДД.ММ.ГГГГ истица направила в адрес ответчика предложение о расторжении договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени, какой-либо ответ на данное Предложение от Биткаш ФИО41 не получен.

Истец ФИО2 ФИО42 извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки суд не уведомила. От представителя истца ФИО4 ФИО43 поступило заявление, в котором он просил рассмотреть дело без их участия, поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик Биткаш ФИО44 извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явился, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении от него не поступало.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Местная администрация г.о. Нальчик просила рассмотреть дело без их участия.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. По смыслу данной статьи невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истица ФИО2 ФИО45 является собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:368, общей площадью 2307 кв.м. по адресу: КБР, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенное использование земельного участка: под мойку.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО46Партнер 1) и Биткаш ФИО47 (Партнер 2) заключен договор о совместной деятельности на строительство сроком на 3 года.

Согласно п.1.1 вышеуказанного договора Партнеры обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства многоквартирного жилого дома общей площадью ориентировочно 7000 кв.м. по адресу: <адрес> в дальнейшем именуемом Объект.

Строительство Объекта будет осуществляться на земельном участке площадью 2307 кв.м., расположенном по указанному в п.1.1 настоящего договора адресу, находящемся в собственности у Партнера 1. Земельный участок передается в аренду на срок строительства Партнеру 2. (п. 1.2 Договора).

Разрешение на строительство оформляется на Партнера 2 (п. 1.4 Договора).

Вкладом Партнера 1 является предоставление права аренды земельного участка, расположенного по указанному в п.1.1 настоящего договора адресу для целей строительства (п. 2.1 Договора).

Вкладом Партнера 2 является строительство Объекта, выполнение функций Застройщика /Генерального подрядчика по строительству Объект с правом привлечения субподрядчиков с правом заключения всех необходимых для целей строительства договоров, своими силами и за свой счет (п. 2 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО48 и Биткаш ФИО49 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования под мойку, общей площадью 2307 кв.м.

Согласно п. 1.5 договора аренды земельный участок передан в аренду с целью строительства многоквартирного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями.

Срок действия договора с момента его подписания и до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО2 ФИО50 направила ответчику письменное предложение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора о совместной деятельности на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставленное без ответа.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок № расположенный по адресу: КБР, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, видом разрешенного использования данного земельного участка является автомобильные мойки. Кроме того, из выписки следует, что приказом Южного МТУ Росавиации от ДД.ММ.ГГГГ №-П установлены ограничения пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Нальчика - в границах подзоны запрещено строительство новых или реконструкция существующих объектов/сооружений/строений в случае превышения установленных в границах подзоны допустимых максимальных абсолютных отметок верха объекта/сооружения/строения.

Однако, из выписки из ЕРГН на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения об установлении ограничений приказом Южного МТУ Росавиации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, выписка не содержит, а видом разрешенного использования указана многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах являются одним из оснований ограничения прав на землю.

Санитарно-защитные зоны устанавливаются в целях обеспечения безопасности населения в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" вокруг объектов и производств, оказывающих воздействие на среду обитания и здоровье человека. Указанные зоны разрабатываются с учетом требований санитарных правил и норм (СанПиН), утвержденных применительно к различным видам промышленных объектов, производств Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, Главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем в зависимости от класса опасности промышленного объекта.

В соответствии с пунктом 2.9 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (далее - СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) размер санитарно-защитной зоны для аэропортов, аэродромов устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, ЭМП и др.), а также на основании результатов натурных исследований и измерений и оценки риска для здоровья населения.

Согласно пунктов 4.2 и 4.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установление, изменение размеров санитарно-защитной зоны для промышленных объектов и производств I и II классов опасности осуществляется постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации, для промышленных объектов и производств III IV V - решения Главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем. При этом санитарно-эпидемиологическое заключение на проект обоснования размера расчетной санитарно-защитной зоны и санитарных разрывов является предварительным этапом для утверждения санитарно-защитной зоны Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, Главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем в зависимости от класса опасности промышленного объекта.

Таким образом, на момент заключения договора о совместной деятельности на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сведений об установлении ограничений - пятой подзоны приаэродромной территории аэродрома Нальчика, выписка не содержала и соответственно сторонам договора не было известно об установленных ограничениях.

При этом, суд приходит к выводу, что ни одна из сторон Договора не могла предвидеть данные существенно изменившиеся обстоятельства после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Из содержания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он заключен с целью строительства многоквартирного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями (п. 1.5 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор о совместной деятельности на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 7000 кв.м. по адресу: КБР, <адрес>.

Сроком действия договора о совместной деятельности на строительство составляет 3 года (п. 1.5). Срок действия договора аренды земельного участка установлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Из приложенных истцом копий ответов Местной администрации г.о. Нальчик следует, что на момент подачи иска в суд, а также рассмотрения дела в суде ответчиком Биткаш ФИО51 разрешение на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 7000 кв.м. на земельном участке <адрес>, в силу п. 1.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ, не получено, соответственно ответчик Биткаш ФИО52 не приступил к строительству многоквартирного жилого дома, целью которого и было заключение между сторонами оспариваемых договоров.

Учитывая срок действия оспариваемых договоров — до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а также, что ответчик не приступил к строительству многоквартирного жилого дома общей площадью 7000 кв.м. земельном участке <адрес>, суд приходит к выводу, что до окончания срока действия договоров, многоквартирный дом не может быть построен ответчиком, что свидетельствует о невозможность исполнения ответчиком своих договорных обязательств перед истцом.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о совместной деятельности на строительство и договора аренды земельного участка, а также не исполнимости договора о совместной деятельности на строительство до окончания срока его действия и действия срока договора аренды земельного участка, что в силу п. 1 ст. 451 ГК РФ является основанием для расторжения.

Таким образом, при установленных в судебном заседании обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 ФИО53 к Биткаш ФИО54 о расторжении договоров, удовлетворить.

Расторгнуть договор о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 ФИО55 и Биткаш ФИО56

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 ФИО58 и Биткаш ФИО57

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР через Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий