№ 2-2203/2025
64RS0043-01-2025-001706-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2025 года г. Саратов
Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Лавровой И.В.,
при секретаре судебного заседания Афашоковой К.Р.,
при участии представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости
установил:
ФИО3 обратился с указанными требованиями к ответчикам, в обоснование которых ссылалась на то обстоятельство, что 20 мая 2024 года она заключила с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи <адрес>. Из пояснении ответчика ей было известно, что квартира требует небольшого косметического ремонта, однако после заключения договора купли-продажи спорной квартиры, истец обнаружила, что квартира имеет существенные недостатки в виде массовых очагов биокррозии (плесени) развитие которых происходит ввиду нарушения теплоизоляционных свойств кирпичной кладки и наличии трещин в наружных стенах квартиры, что привело к их переохлаждению и образованию конденсата. Таким образом истец полагает, что как предыдущий собственник жилья, так и ФИО4, осматривавшая квартиру по поручению истца скрыли от истца наличие существенных недостатков спорного жилого помещения. С учетом изложенного истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила расторгнуть договор купли-продажи от 20 мая 2024 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью № кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 3 050 000 руб., оплаченные по договору купли-продажи от 20 мая 2024 года; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на двухкомнатную квартиру общей площадью № кв.м расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по подготовке экспертного исследования в размере 20 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., государственную пошлину, уплаченную в связи с наложением обеспечительных мер в размере 10 000 руб., истребовать от ответчика правоустанавливающие и правоподтверждающие документа на двухкомнатную квартиру общей площадью № кв.м расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования полностью поддержала, ответчик ФИО2 полагал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, представил письменные возражения на иск.
Иные участвующие в деле лица, извещенные о дате и времени судебного заседания в суд не явились, при таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует и не оспаривалось участниками процесса, что 20 мая 2024 года между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью № кв.м, расположенной по адресу: <...> кадастровый номер №
Все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения нашли соблюдены.
Так же участниками процесса не оспаривалось, что перед заключением сделки истец лично квартиру не осматривала.
Как пояснила в предыдущем судебном заседании ответчик ФИО4, она, действуя по устной просьбе истца, подыскала объявление о продаже указанного жилого помещения, после чего, находясь в спорной квартире, произвела видеозвонок истцу, предоставив, таким образом, последней возможность осмотреть квартиру.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу требований статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
С целью установления юридически-значимых обстоятельство по делу назначена и проведена судебная экспертиза.
Заключением эксперта № от 25 марта 2025 года установлено следующее: жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на момент проведения экспертизы является благоустроенным, пригодным для проживания и отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. так же состояние квартиры было и на дату заключения договора купли-продажи от 20 мая 2024 года при условии, что ремонт кровли МКД уже был выполнен (информация о сроках проведенного ремонта отсутствует в материалах дела, на спутниковом снимке, размещенном на сайте Google Планета Земля 28 мая 2016 года отчетливо виден процесс замены кровли многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>).
Дефекты, недостатки, противоречащие требованиям действующих норм и правил к жилым помещениям в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> настоящее время и на дату заключения договора купли-продажи от 20 мая 2024 года отсутствовали. Все имеющиеся повреждения отделочных поверхностей, пола, потолка, стен и балконного ограждения относятся к текущему ремонту квартиры.
Заключением эксперта № от 22 августа 2025 года, выполненного ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области» установлено превышение температурного режима в спорном жилом помещении.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснила, что выявленное несоответствие спорного жилого помещения действующим СанПиН связано с летним периодом года и является устранимым, путем проветривания жилого помещения, установлении кондиционера. Кроме того, эксперт пояснила, что наличие плесени в жилом помещении не регламентировано действующим законодательством.
Таким образом, принимая во внимание выводы, изложенные в заключениях экспертов, суд полагает, что строительно-технические недостатки спорной квартиры не относятся к скрытым и могли быть обнаружены покупателем ФИО3 при должной осмотрительности, как при самостоятельном осмотре квартиры, так и при осмотре квартиры путем видеосозвона с ответчиком ФИО4 При этом необходимости в специальных познаниях в области строительства ФИО3 для обнаружения видимых дефектов не требовалось.
В этой связи суд приходит к выводу, что ФИО3 была осведомлена о техническом состоянии приобретаемого имущества, в связи с чем оснований для удовлетворения иска о расторжения договора купли-продажи и взыскании денежных средств не имеется. Требования истца об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации и права собственности ФИО3 на спорное жилое помещение и взыскании с ответчиков денежных средств на оплату досудебной экспертизы, а также оплату государственной пошлины, являются производными от первоначальных требований истца, а потому удовлетворению так же не подлежат.
Поскольку истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с требованием представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на спорное жилое помещение, а так же того, что данные документы находятся у кого-либо из ответчиков, оснований для удовлетворения указанных исковых требований суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) о расторжении договора купли-продажи недвижимости – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Саратова.
В окончательной форме решение суда изготовлено 30 сентября 2025 года.
Судья И.В. Лаврова