№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Югорск 13 июля 2023 года

Югорский районный суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Хабибулина А.С., с участием:

представителя истца ФИО7,

при секретаре Нахошкиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-32/2023 по иску ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор аренды нежилого здания - магазина смешанных товаров с оборудованием и земельным участком с условием о праве выкупа, по которому ФИО2 передала ИП ФИО3- магазин смешанных товаров, назначение – нежилое, 3-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 533,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре, номер регистрации №. В п. 2.1 Договора аренды, стороны определили, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 80 000 рублей ежемесячно с 1 по 28 число текущего месяца. За период договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена арендная плата в размере 1 385 806,45 руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком, а также ФИО4 за него была внесена арендная плата в общем размере 945 000 рублей, о чем ФИО4 была выдана расписка от ДД.ММ.ГГГГ Указала, что в ходе рассмотрения в Югорском районном суде гражданского дела № по иску ООО «Капитал» к ФИО2 было установлено, что 945 000 руб., зафиксированные в расписке от ДД.ММ.ГГГГ были переданы не по вышеуказанному договору аренды, а по договору купли - продажи здания - магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Капитал». Указанное решение вступило в законную силу, в связи с чем, считала, что решение Югорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение. Не ранее ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о нарушении ее прав на получение арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, до указанного времени она полагала, что получила большую часть оплаты аренды до ДД.ММ.ГГГГ

Просила взыскать с ИП ФИО3 задолженность в размере 1385806,45 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 322 484,18 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8,5% годовых, начисляемые на сумму долга 1385 806,45 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты долга.

ДД.ММ.ГГГГ истец уточнила требования, просила взыскать с ИП ФИО3 задолженность в размере 1385 806,45 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 322 484,18 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на сумму долга 1385 806,45 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты долга.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований было привлечено ООО «Капитал».

В судебном заседании представитель истца ФИО7 требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, подтвердил, что денежные средства в размере 945 000 рублей, переданные по расписке ДД.ММ.ГГГГ, были уплачены по договору купли - продажи здания - магазина смешанных товаров с земельным участком, заключенному между ФИО2 и ООО «Капитал». Ранее решением Югорского районного суда от 26.06.2020г. по делу №2-165/2019 было установлено, что в рамках заключенного договора купли-продажи между ФИО2 и ООО «Капитал» в счет оплаты здания магазина смешанных товаров Обществом были внесены денежные средства ФИО2 в общем размере 7000000 рублей. Соответственно указанная внесенная сумма является предметом именно стоимости магазина по договору купли-продажи, к иным обязательствам сторон отношения не имеет. Ответчиком не представлены первичные документы, подтверждающие внесение арендной платы по договору аренды от 26.06.2017г..

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен.

Его представитель – ФИО8 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ требования не признала, пояснив, что договор аренды магазина смешанных товаров с оборудованием и земельным участком, с условием о праве выкупа был зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, с этого момента арендатор ФИО3 фактически являлся собственником магазина. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключил с ООО «Капитал» договор уступки требования, согласно которого все денежные средства, уплаченные по договору аренды на момент сделки в дальнейшем шли в зачет выкупной цены здания, как это было предусмотрено договором. В акте сверки взаимных расчетов на ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 согласилась, что полученная ей оплата в размере 1200000 рублей, как первоначальный взнос по договору аренды с последующим выкупом, исполнена в полном объеме, претензий к ФИО3 у нее не имелось. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Капитал» был заключен договор субаренды №, в соответствии с которым ООО «Капитал» частично оплатило за ФИО3 выкупную цену. 10.01.2019г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, с этого момента ФИО2 стала принимать оплату по договору от ООО «Капитал», претензий к ФИО3 об имеющейся задолженности не предъявляла, в связи с чем, срок исковой давности по взысканию задолженности по договору аренды с условием права выкупа, ФИО2 пропущен.

Истец ФИО2, будучи надлежащим образом извещена, в судебное заедание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Третье лицо ООО «Капитал» будучи извещено, своего представителя в суд не направило, просило рассмотреть дело в их отсутствие. В письменных возражениях полагало иск не подлежащим удовлетворению, указав, что по условиям договора между ФИО3 и ФИО2 было предусмотрено, что внесение денежных средств за аренду помещения, будут зачтены в счет выкупной стоимости здания. В дальнейшем при заключении договора купли-продажи между ООО «Капитал» и ФИО2 с рассрочкой платежа, последняя возражений по факту оплаченных сумм ФИО3 за аренду помещения в счет выкупной цены объекта, не предъявляла и согласилась с этим. При рассмотрении гражданского дела по спору между ООО «Капитал» и ФИО2 последней были представлены документы и пояснения, где она указала, что все поступившие платежи, полученные от ФИО3 являются оплатой за аренду, а не самого здания по договору купли-продажи.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как установлено судом, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 владела на праве собственности нежилым зданием с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>.

Общая площадь указанного здания – магазина смешанных товаров составляла 533,2 кв.м., площадь земельного участка – 1720 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого здания магазина смешанных товаров с оборудованием и земельным участком с условием о праве выкупа, по условиям которого ФИО2 передала в аренду ИП ФИО3 с правом выкупа магазин смешанных товаров, общей площадью 533,2 кв.м., площадь земельного участка – 1720 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2 договора аренды, предоставляемое арендодателем в аренду нежилое здание Магазин смешанных товаров будет использоваться Арендатором в своих производственных целях и в целях получения коммерческих результатов. Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора, а также проходит регистрацию в государственных органах. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора. Права на ту часть земельного участка, которая занята арендуемым нежилым зданием и необходима для их использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования нежилым зданием. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Площадь нежилого здания, предоставляемого в аренду, его расположение (местонахождения) в составе нежилых помещений, принадлежащих Арендодателю.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды, а период действия настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 80 000 рублей ежемесячно с 1 по 28 число текущего месяца, путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, начиная с августа месяца.

Пункту 3.1, 3.2 договора аренды гласят, что арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п.1.1, а также земельный участок, прилегающую территорию, все коммуникации и оборудование помещения, по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены. Вся арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены. Выкупная цена арендованного нежилого здания в п.1.1 составляет 10 000 000 рублей. Сумма выкупной цены не подлежит изменению.

В соответствии с п. 7.2 договора аренды, договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ и считается заключенным с момента подписания данного Договора аренды нежилого здания.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра за номером № (т. 1 л.д. 14-20).Соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут. Претензий по данному договору стороны друг к другу не имеют (т. 1 л.д. 160).

По утверждению истца в период действия договора аренды, арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы. За период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчику была начислена арендная плата в размере 1385806 рублей 45 копеек. Ответчик внес арендную плату в сумме 945000 рублей за период пользования имуществом – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Иных платежей ответчик более не производил. Однако при рассмотрении Югорским районным судом другого гражданского дела № по иску ООО «Капитал» к ФИО2 было установлено, что сумма в размере 945000 рублей была внесена не по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ООО «Капитал».

В связи с чем, по расчетам истца, ответчик не внес арендную плату в размере 1385806,45 рублей за весь период аренды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из следующего расчета - 80000 руб. х 17 месяцев + 25806,45 руб. (плата за 10 дней января 2019 года) = 1385806,45 руб.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ФИО3 указал, что в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ все арендные платежи, внесенные им зачтены в счет уплаты выкупной цены имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Капитал» был заключен договор субаренды №, в соответствии с которым ООО «Капитал» частично оплатило за него выкупную цену. Между ним и ООО «Капитал» также был заключен договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, по которому все исполнение по уплате выкупных платежей возлагалось на ООО «Капитал» с последующим переводом на них права выкупа. Договор аренды между ним и ФИО1 был расторгнут по соглашению сторон ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 73, 102).

Суд находит, что доводы ответчика заслуживающими внимание.

По договору о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО3 и ООО «Капитал», ФИО3 в связи с утратой заинтересованности в приобретении в собственность имущества, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 и ФИО2, подтвердил намерение в будущем заключить договоры субаренды и переуступить свои права и обязанности по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Капитал». Свои права и обязанности по указанному договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 обязался передать ООО «Капитал» в пределах срока этого договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.

Уступка прав, осуществляемая по настоящему договору, является безвозмездной (п. 5 договора о намерениях).

Согласно п. 6 договора о намерениях, ФИО3 и ООО «Капитал» пришли к соглашению, что арендная плата Обществом будет вноситься с ДД.ММ.ГГГГ. Все платежи внесенными сторонами этого договора о намерениях по основному договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 относятся за счет исполнения обязательств от имени ООО «Капитал». Окончательный размер выкупной цены будет устанавливаться соглашением между ООО «Капитал» и ФИО2 (т.1 л.д. 99).

В соответствии с договором субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ИП ФИО3 передал ООО «Капитал» в субаренду спорный магазин смешанных товаров, общей площадью 533,2 кв.м., площадь земельного участка – 1720 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.5-6).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в своем письме дала согласие ИП ФИО3 на передачу нежилого здания с земельным участком, переданным ему в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в субаренду третьим лицам, на следующих условиях: на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; целевое назначение нежилого помещения: гостиница, кафе, сауна; сумма арендной платы 45000 рублей в месяц (т. 1 л.д. 204).

В дело представлен акт сверки №, за подписью арендодателя ФИО2 и арендатора ИП ФИО3, из которого следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 получила в счет исполнения обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 1200000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (80000 ежемесячно х 15 месяцев) (т.1 л.д. 111).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 и ООО «Капитал» в соответствии с положениями ст. 382 ГК РФ заключен договор уступки требования, по условиям которого Общество за счет своих средств произвела оплату денежных средств кредитору в счет в счет исполнения обязательств ИП ФИО3 по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 2027000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.2 договору уступки к Обществу перешли права кредитора к ИП ФИО3 в силу закона (п. 1.2 договора уступки). В целях погашения возникших прав кредитора ООО «Капитал», ИП ФИО3 уступает Обществу собственные права требования к арендодателю по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2145000 рублей, возникшие с уплатой выкупной цены (п. 1.3 договора уступки). Право Цедента (ФИО3) переходит к Цессионарию (ООО «Капитал») в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права по договору аренды (п. 1.6 договора уступки). В соответствии с п. 1.7 договора уступки Цедент обязался передать Цессионарию Акты сверок, подписанные с Арендодателем в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ. С момента подписания настоящего договора все обязательства сторон считаются прекращенными. Цессионарий финансовых претензий к Цеденту не имеет (п. 1.8. договора уступки) (т.1 л.д. 203).

Данный договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ, не связан с личностью кредитора, не оспорен, недействительным не признавался.

Таким образом, с указанного времени, все права и обязанности арендатора ИП ФИО3 по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Капитал», который в свою очередь, осуществлял платежи по данному договору в полном объеме, а истец ФИО2 принимала их в качестве платежа по договору аренды, что подтверждается также решением Югорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

И в дальнейшем, данные платежи ООО «Капитал» были учтены ФИО2 как оплата стоимости спорного объекта по адресу: <адрес>.

Из решения Югорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, имеющего преюдициальное значение по делу в силу ст. 61 ГПК РФ, установлено, что ООО «Капитал» в обоснование своего требования о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество был представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец ФИО2 обязалась передать в собственность покупателя ООО «Капитал» и принять обусловленную плату, а покупатель - принять и оплатить нежилое здание – Магазин смешанных товаров, кадастровый №, а также земельный участок на котором расположен данный объект кадастровый №, находящиеся по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, по цене 7 000 000 рублей.

В п.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капитал» и ФИО2 подтвердили, что к моменту подписания данного договора продавцом (ФИО2) получены денежные средства в счет уплаты покупателем (ООО «Капитал») цены настоящего договора в следующем порядке:

- 945 000 рублей были переданы ДД.ММ.ГГГГ;

- 1 200 000 рублей переведены в течение года с августа 2017 г. по ноябрь 2018г.;

- 2 400 000 рублей переданы покупателем продавцу наличными путем в момент подписания договора;

- 2 455 000 рублей покупатель обязан перевести на расчетный счет продавца, указанный в расписке от ДД.ММ.ГГГГ в течении одиннадцати месяцев, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На основании чего, указанным решением суда постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Капитал» спорного объекта на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ООО «Капитал» о признании договора купли – продажи здания магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа незаключенным, признании незаключенным договора (расписки) в получении денежных средств, признании недействительным акта сверки от ДД.ММ.ГГГГ, отказано (т.2 л.д.7-13).

В этой связи, суд находит требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 задолженности по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 385 806,45 руб., не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Утверждение истца о том, что полученные от представителя ООО «Капитал» денежные средства передавались ей не по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а по договору купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, несостоятельны и противоречат п. 3.1 договора аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, и договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1 договора аренды нежилого здания вся арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

По договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Капитал», которое в дальнейшем оплатило арендные платежи арендодателю ФИО2 и после заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 приняла эти платежи в счет исполнения обязательств Общества по оплате стоимости объектов недвижимости.

Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истец просила также взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 322484 рубля 18 копеек.

Однако учитывая, что факт наличия у ответчика задолженности перед истцом не установлено, то в удовлетворении иска в этой части также следует отказать.

Не подлежат удовлетворению, как производные, и требования истца о взыскании с ответчика процентов в порядке п. 3 ст. 395 ГК РФ по день уплаты суммы долга.

В силу ст. 98 ГПК РФ при отказе в удовлетворении иска в полном объеме, расходы истца по уплате госпошлины не возмещаются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО2 (паспорт РФ №) к ИП ФИО3 (паспорт РФ №) о взыскании задолженности по арендной плате, процентов, полностью отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Федеральный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Югорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 20 июля 2023 года.

Председательствующий судья подпись

Верно

Судья Югорского районного суда А.С. Хабибулин

Секретарь суда ФИО6

Подлинный документ находится

в Югорском районном суде ХМАО-Югры

в деле № 2-32/2023

УИД: №

Секретарь суда __________________