Дело № (№)

№

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

13 января 2025 года г. Красноярск

Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Виноградовой О.Ю.,

при секретаре Арсамаковой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала Красноярской железной дороги к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Российские железные дороги» в лице филиала Красноярской железной дороги обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма.

Требования мотивированы тем, что ОАО «РЖД» является собственником комплекса Локомотивное депо станции Красноярск, в который, в том числе, входит нежилое здание «Дом отдыха локомотивных бригад» с инвентарным номером 04:401:001:002350830:0011, которое передано от ФГУП «Красноярская железная дорога МПС РФ» в составе недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал ОАО «РЖД». В 1999 года в указанное здание в комнату отдыха №, 17, 18, 19 вселена ответчик совместно с её членами семьи, так как ФИО1 являлась работником НУЗ «Дорожная клиническая больница станции Красноярск ОАО «РЖД». Учитывая вышеизложенное (с учетом уточненного искового заявления), поскольку между сторонами фактически сложились правоотношения по договору найма жилого помещения, истец просит обязать ФИО1 не позднее 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить договор коммерческого найма с ОАО «РЖД», на занимаемое ею помещение по адресу: <адрес>, ком. 3-16, 17, 18, 19, общей площадью 34,94 кв.м., на условиях, изложенных в проекте договора ОАО «РЖД».

В судебном заседании представитель истца ОАО «Российские железные дороги» ФИО2 (копия доверенности имеется в материалах дела) настаивала на удовлетворении требований, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, в адрес суда направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что отношения, вытекающие из договора найма, сложились между истцом и ответчиком фактически при предоставлении истцом спорного помещения для проживания. Истец не согласовывал с ответчиком размер оплаты за проживание.

Полагая, что неявившиеся лица, участвующие в деле, не приняв мер к явке в судебное заседание, определили для себя порядок защиты своих процессуальных прав, суд, с учетом приведенных выше норм права, а также в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 212 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

В силу ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения, каковыми признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из разъяснений, содержащихся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (п.1).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательство, данным Кодексом (п. 2).

Пунктом 1 ст. 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Статьей 677 ГК РФ предусмотрено, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний, вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ.

Согласно ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 38-39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абзац первый п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда (п. 38).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 ГК РФ) (п. 39).

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.03.2004 ОАО «Российские железные дороги» является собственником сооружения – комплекса Локомотивное депо, <адрес>, застроенной площадью 33835,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, имеющего условный № (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ главным врачом Дорожной больницы <адрес> в адрес Министерства путей сообщения – Красноярская железная дорога направлено заявление о предоставлении жилого помещения ФИО1, занимающей должность медсестры в отделении реанимации Дорожной больницы <адрес>, вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ принято решение о предоставлении ответчику комнаты отдыха (л.д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращалась к заместителю начальника дороги, начальнику службы персонала с заявлением о предоставлении дальнейшего проживания в общежитии «Локомотивное депо», мотивируя тем, что она совместно с ребенком и мужем проживают в указанном помещении на протяжении 3 лет, кроме того, право собственности в отношении каких-либо объектов недвижимости не зарегистрировано (л.д. 27).

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ОАО «Российские железные дороги» к ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об освобождении нежилого здания – дом отдыха локомотивных бригад, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1244 кв.м. – отказано.

Вышеуказанным решением установлено, что указанное нежилое здание передано от ФГУП «Красноярская железная дорога МПС РФ» в составе недвижимого имущества, вносимого в уставной капитал ОАО «РЖД». В период с 1997 года по 2005 год в нежилое здание «Дом отдыха локомотивных бригад», возведенное в 1969 году и предназначенное для временного проживания (временного отдыха) рабочих бригад локомотивного депо, с согласия администрации локомотивного депо, в комнаты отдыха была вселена, в том числе, ФИО1, проживающая на постоянной основе, при этом, с последней регулярно бралась плата как за проживание в общежитии. В связи с чем суд пришел к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения найма жилого помещения, поскольку спорный объект недвижимости на протяжении длительного времени используется именно в качестве общежития работников РЖД для их постоянного проживания, поскольку ответчик не имеет на каком-либо праве иных помещений для проживания, с учетом характера сложившихся правоотношений, последняя не может быть выселена без предоставления другого жилого помещения.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь и оспариванию, поскольку имеют для настоящего дела преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

Таким образом, решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт сложившихся правоотношений по найму помещения между истцом и ответчиком, которые не опровергнуты при рассмотрении настоящего гражданского дела.

При таких обстоятельствах, учитывая, что комнаты, занимаемые ФИО1, в нежилом здании «Дом отдыха локомотивных бригад» являются частным жилищным фондом коммерческого использования, при том, что ранее судом были признаны сложившимися отношения найма жилых помещений между ОАО «РЖД» и ФИО1, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для того, чтобы считать ФИО1 нанимателем спорного объекта недвижимости, а правоотношения с участием ответчика подлежащими оформлению с учетом главы 35 ГК РФ.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец просил суд возложить на ФИО1 обязанность не позднее 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить договор коммерческого найма с ОАО «РЖД» в отношении занимаемое ею помещение по адресу: <адрес>, ком. 3-16, 17, 18, 19, общей площадью 34,94 кв.м., на условиях, изложенных в проекте договора ОАО «РЖД».

Представленным суду проектом Договора коммерческого найма и возмещения коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием части помещения, предусмотрено, что наймодатель предоставляет нанимателю помещение №,17,18,19, расположенное в здании дома отдыха локомотивных бригад по адресу: <адрес>, литер Б общей площадью 34,94 кв.м., для использования в целях проживания без права последующего выкупа занимаемого помещения нанимателем – ФИО1 и членами ее семьи: ФИО7 (супруг), ФИО8 (сын).

Расчет ежемесячной платы за пользование помещениями №, 17, 18,19 в здании дома отдыха локомотивных бригад по адресу: <адрес>. Литера «Б» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ определен в 6 140,76 рублей, что указанно в приложении № к договору.

В ходе рассмотрения дела ответчик возражал против заключения вышеуказанного договора, полагая его условия ущемляющими права ответчика, а также ссылаясь на фактически сложившиеся отношения по найму спорных помещений, проведение ответчиком своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Разрешая при таких обстоятельствах заявленные требования, принимая во внимание вышеприведенные положения норм права и его разъяснений, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения, исходя из того, что действующее законодательство не содержит императивных норм, обязывающих лиц, проживающих в частном жилом фонде по требованию его собственника заключать договор найма этого жилого помещения. В данном случае стороны вправе заключить договор найма по взаимному согласию, а в судебном порядке по требованию владельца жилищного фонда договор может быть заключен только при наличии добровольно принятого ответчиком обязательства по заключению такого договора.

Доводы истца о том, что заключение письменного договора необходимо для упорядочения отношений с ответчиком, не являются основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку отсутствие письменного договора найма жилого помещения само по себе не указывает на неопределенность существующих между сторонами правоотношений и на проживание ФИО1 в спорных помещениях на иных условиях, чем те, на которых она была вселена в них, что было установлено вступившим в законную силу решением суда.

Иной подход в отсутствие специальных норм противоречит общеправовому принципу свободы договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала Красноярской железной дороги к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма помещений.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда, в течение одного месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.

Судья О.Ю. Виноградова

Решение в полном объеме изготовлено 03.02.2025.