Судья: Исакова Е.И.Докладчик: Молчанова Л.А.

Дело № 33-7961/2023№ 2-185/2023УИД: 42RS0009-01-2022-007367-41

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 сентября 2023 года

г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Молчановой Л.А.,

судей: Агуреева А.Н., Пастухова С.А.,

с участием прокурора Соболевой Ю.С.,

при секретаре Петракове А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Молчановой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 02.06.2023

по иску администрации г. Кемерово к ФИО2, ООО «СДС-Строй» об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд, возложении обязанности уплатить возмещение за изымаемое имущество,

УСТАНОВИЛА:

Исковые требования администрация г. Кемерово мотивированы тем, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1.667 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом площадью 29,2 кв.м. с кадастровым номером №, распложённые по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации г. Кемерово от 01.04.2022 № 839 принято решение об изъятии указанного земельного участка и расположенных на нем объектов для муниципальных нужд.

Согласно отчету Союза «Торгово-промышленная палата Кузбасса» стоимость изымаемых объектов составляет 7.920.280 руб.

Проект соглашения об изъятии объектов недвижимости с установлением выкупной цены 7.920.280 руб., направленный в адрес ФИО2, не подписан.

Администрация просит изъять у ФИО2 для муниципальных нужд вышеуказанные земельный участок и расположенный на нем жилой дом по цене возмещения 7.920.280 руб., обязать ООО «СДС-Строй» уплатить ФИО2 возмещение в размере 7.920.280 руб. в течение 7 дней с даты принятия решения.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 02.06.2023 постановлено:

Изъять у ФИО2 путем выкупа для муниципальных нужд следующие объекты недвижимости:

- земельный участок категории земли населенных пунктов разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 1.667 кв.м. по адресу <адрес>;

- жилой дом кадастровый номер № общей площадью 80 кв.м. по адресу <адрес> по цене возмещения за изымаемые объекты недвижимости 9.470.400 руб.

Обязать ООО «СДС-Строй» в течение семи дней со дня принятия настоящего решения уплатить ФИО2 возмещение 9.470.400 руб. за изымаемые для муниципальных нужд указанные объекты недвижимости.

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход местного бюджета в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе представитель ООО «СДС-Строй» ФИО1 просит отменить решение, принять по делу новое решение, назначить проведение повторной судебной экспертизы.

Не соглашается с выводами судебной экспертизы ООО «Консалтинг-Центр «Гид», которой руководствовались истец и суд при принятии решения.

Считает заключение эксперта не допустимым доказательством - не полным и не объективным, не отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Указывает, что при определении размера расходов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество эксперт, ссылаясь на Налоговый кодекс РФ, не указал ссылку на непосредственный источник информации (статья, скриншот, расчет). Неверно применен расчётный период для определения размера убытков, итоговый размер убыток искажен. Отсутствуют скриншоты, из которых возможно установить достоверность информации, использованной экспертом при расчете размера убытков. Отсутствует расчет либо источник информации, на основании которого эксперт установил длительность переезда, количество рабочих, количество переездов. Восстановительная стоимость объектов озеленения определена с учетом хорошего состояния, не учтен возраст и состояние насаждений. При расчете стоимости теплиц не учтено, что они были в эксплуатации и имеют износ. Затратному подходу некорректно присвоен наибольший вес. Отсутствует расчет стоимости крыльца (литера а) и крыльца (литера a1), которые указаны в перечне строений. Эксперт необоснованно отказался от применения метода срока службы при определении физического износа объектов. Не учтены виды деревянных жилых домов. Некорректно установлено местоположение объекта оценки и объектов-аналогов при проведении корректировки на местоположение в муниципальном образовании. При проведении корректировки на физическое состояние дома использованы аналоги, износ которых определить невозможно. Физическое состояние аналогов не подтверждено, расчет износа объектов аналогов в материалах экспертизы отсутствует. Стоимость объекта оценки завышена путем занижения величины износа объекта оценки и завышения износа объектов-аналогов. При расчете стоимости земельного участка допущена опечатка, стоимость намеренно завышена, использованы наиболее дорогие аналоги, не проанализированы предложения по продаже земельных участков в Заводском, Рудничном, Ленинском, Кировском районах г. Кемерово, не обоснован отказ в выборе аналогов из других районов города. При проведении корректировки на наличие энергоснабжения использованы аналоги, по которым отсутствует информация о наличии подведенных линий энергоснабжения. Не внесена корректировка на наличие энергоснабжения для аналога № 2, в то время как для аналога № 1 и аналога № 3 при тех же характеристиках по указанному ценообразующему фактору внесена повышающая корректировка. Некорректно проведена корректировка на наличие газоснабжения и водоснабжения. Использованные экспертом сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, введены с 01.01.1969, их использование не актуально, так как с даты введения сборников технологии строительного производства изменились. В заключении не указаны номера страниц используемых экспертом справочников оценщика недвижимости под редакцией ФИО3

Представителем ООО «СДС-Строй» заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, для разрешения которого суд удалился в совещательную комнату, но после выхода из совещательной комнаты суд огласил решение по существу, а не определение о разрешении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

На заявление о предоставлении аудиозаписи судебного заседания от 02.06.2023, суд предоставил акт об отсутствии аудио протокола записи судебного заседания, нарушив ст. 228 ГПК РФ. При этом письменный протокол не отражает хода производства делу.

Прокурором, участвующим в деле, представителем ФИО2 - ФИО4 на апелляционную жалобу поданы возражения.

В суде апелляционной инстанции прокурор гражданско-судебного отдела прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса Соболева Ю.С. полагала, что решение законно, обосновано и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит, поддержала доводы возражений на апелляционную жалобу.

Представитель ООО «СДС-Строй» ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение суда, настаивала на повторной экспертизе.

Представитель администрации г. Кемерово ФИО5 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Возражала против назначения экспертизы.

ФИО2 в заседание судебной коллегии не явился. Его представители ФИО4 и ФИО6 просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, отказать в назначении экспертизы.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора, представителей сторон спора, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что 29.06.2018 администрацией г. Кемерово принято постановление «О комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово по инициативе органа местного самоуправления». Постановлением определены границы территории, подлежащей комплексному развитию и их координаты, а также перечень адресов зданий, строений, сооружении и земельных участков, расположенных на этой территории. В перечне адресов поименовано здание по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 39-42).

26.08.2019 между администрацией г. Кемерово и ООО «СДС-Строй» (застройщик) заключен договор о комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» В соответствии с условиями договора администрация города обязуется принять решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, расположенных в границах микрорайона, а застройщик - уплатить возмещение (выкупную цену) за указанные объекты (п. 2.1.6 и п. 3.1.2) (т. 1 л.д. 43-47).

01.04.2022 администрацией г. Кемерово принято постановление № 839 «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово по инициативе органа местного самоуправления». В перечень изымаемых объектов вошел земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 48-49).

Согласно отчету Союза «КТПП» от 21.02.2022 №, составленному по заказу администрации г. Кемерово, размер возмещения за земельный участок по адресу: <адрес> и расположенное на нем недвижимое имущество составляет 7.920.280 руб. (т. 1 л.д. 52-113).

По результатам проведенной оценки администрацией города подготовлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого размер возмещения за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО2 составляет 7.920.280 руб., оплата выкупной цены производится ООО «СДС-Строй» в течение 7 дней с момента подписания соглашения (т. 1 л.д. 51)

Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд вместе с копией постановления от 01.04.2022 № 839 и отчетом об оценке направлены администрацией города в адрес ФИО2 письмом от 11.04.2022, исх. № 06-01-09/1342-30 (т. 1 л.д. 14).

До настоящего времени соглашение ответчиками не подписано.

Установив указанные обстоятельства, применив положения статей 279, 281, 282 Гражданского кодекса РФ, статей 26, 49, 55, 56.8, 56.12 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для изъятия по требованию истца для муниципальных нужд принадлежащих ФИО2 земельного участка и расположенных на нем зданий путем выкупа.

Судебная коллегия находит вывод о наличии оснований для изъятия земельного участка ответчика и расположенных на нем строений обоснованным, сделанным на основании правильной оценки обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права. Наличие оснований для изъятия не оспаривалось лицами, участвующими в деле. Не оспаривается указанный вывод и в апелляционной жалобе.

Спорным по настоящему делу являлся размер возмещения.

Согласно ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (п. 1). При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2).

Схожие правовые положения приведены в ст. 281 Гражданского кодекса РФ.

С целью установления выкупной цены изымаемых объектов судом по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Научно-исследовательский институт ресурсы развития» (т. 1 л.д. 174-176)

Согласно заключению ООО «Научно-исследовательский институт ресурсы развития» от 27.01.2023 № ОЭ/08-24-01-2023-2 итоговая величина рыночной стоимости имущества, изымаемого для муниципальных нужд, принадлежащего ФИО2 с учетом размера убытков, округленно составляет 8.500.000 руб. (т. 2 л.д. 1-139).

Проанализировав заключение, выслушав эксперта судебном заседании и посчитав, что имеются сомнения в правильности и обоснованности данного заключения, суд назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Консалтинг-центр Гид» (т. 2 л.д. 228-229).

Согласно заключению ООО «Консалтинг-центр «Гид» от 20.04.2023 № рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.004.2023 с учетом округления составляет 9.470.400 руб., в том числе:

- стоимость земельного участка – 4.100.000 руб.;

- стоимость жилого дома – 4.026.000 руб.;

- стоимость надворных построек – 860.000 руб.;

- убытки, связанные с утратой насаждений - 228.000руб.;

- убытки, связанные с услугами риелтора для подбора жилья и сопровождения сделки -140.000 руб.;

- убытки, связанные с перебазированием – 34 000 руб.;

- убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой – 81.000 руб.,

- убытки, связанные с регистрацией прав на объекты недвижимости – 2.350 руб. (т. 3 л.д. 6-78).

Выслушав пояснения эксперта ООО «Консалтинг-центр «Гид», составившего заключение, оценив это заключение, в т.ч. с учетом доводов представителя ООО «СДС-Строй», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что это заключение является надлежащим доказательством размера выкупной стоимости, с чем соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы о порочности заключения эксперта ООО «Консалтинг-центр «Гид» судебная коллегия отклоняет и полагает, что суд первой инстанции оценил заключение эксперта правильно, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Судебная экспертиза назначена и проведена в соответствии с порядком, установленным статьями 82, 84 и 85 ГПК РФ. Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требования Федерального закона от 31.05.2002 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статей 79, 83-86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов не установлено.

Эксперт, составивший заключение, предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию.

Сомнений в верности выводов заключения, правильности проведения исследования, компетентности составившего заключение специалиста, не имеется. Объективность и достоверность заключения не вызывает сомнений.

При проведении экспертизы изучены материалы дела, экспертом осмотрен объект оценки, использованы различные методики, проведен детальный анализ полученных материалов, при проведении исследования использована научно-практическая литература, нормативно-правовая база. Заключение судебной экспертизы не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом первой инстанции вопросам, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Земельный участок осмотрен экспертом в присутствии представителей ответчиков, составлен акт. Представителем ООО «СДС-Строй» никаких возражений в акт не внесено, в том числе и в части состояния насаждений.

Экспертом в полном объеме приняты во внимание все факторы, влияющие на рыночную стоимость изымаемого имущества: географическое расположение объекта, наличие коммуникаций, шаговая доступность до центра города, наличие вблизи водоемов.

В заключении дано подробное обоснование выбора объектов-аналогов. Само по себе несогласие апеллянта с выбранными экспертом аналогами не является основанием считать, что заключение составлено с нарушениями правил.

Не является таким основанием и допущенная в заключении техническая описка, которая была устранена путем допроса эксперта.

Отсутствие в заключении эксперта ссылки на статью Налогового кодекса РФ при определении размера государственной пошлины не свидетельствует о порочности заключения. Размер государственной пошлины не является расчетным, он урегулирован нормативно. Для указания размера государственной пошлины не требуется специальных знаний в оценочной деятельности.

Не соответствуют действительности доводы жалобы о том, что при расчете экспертом не указаны ссылки на непосредственный источник информации не соответствует действительности. На странице 101-102 заключения имеются указаны наименования агентств недвижимости и указанием адресов их сайтов, ссылки на объявления об оказании услуг грузчиков и по сопровождению переездов, скриншоты объявлений, ссылки на объявления плодопитомников по продаже кустарников, деревьев.

В ходе рассмотрения дела эксперт дал пояснения по всем возникшим вопросам, устранив все сомнения в правильности его выводов.

Сведений, объективно ставящих под сомнение или опровергающих выводы эксперта, апелляционная жалоба не содержит. Само по себе несогласие апеллянта с выводами эксперта не является основанием считать, что заключение ООО «Консалтинг-центр «Гид» является недопустимым доказательством.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не рассмотрено ходатайство представителя ООО «СДС-Строй» о назначении повторной экспертизы не могут повлечь отмену правильного по существу решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Оснований, приведенных в ч. 2 ст. 87 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, отказывает в удовлетворении заявленного в апелляционной жалобе ходатайства представителя ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Доводы апеллянта судебная коллегия считает несостоятельными и не может расценить их как основание для отмены или изменения решения суда. Они не опровергают выводов суда, не свидетельствуют о том, что принятое решение противоречит правовым нормам, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не свидетельствуют об ошибочности выводов суда.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм семейного законодательства, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Представителю ООО «СДС-Строй» отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы о размере выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости.

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 02.06.2023 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Молчанова Л.А.

Судьи Агуреев А.Н.

Пастухов С.А.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.09.2023