Дело № 2-541/2023

УИД 03RS0044-01-2023-000178-83

Судья Иглинского межрайонного суда РБ Галикеева Л.И.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-16344/2023

город Уфа 29 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Ишбулатовой Е.И.,

судей Иванова В.В.,

ФИО1,

при секретаре судебного заседания Щукине О.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации МР Иглинский район РБ на решение Иглинского межрайонного суда РБ от 10 мая 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального района Иглинский район РБ обратилось в суд с исковым заявлением к Цимергакл ФИО11 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указано, что между Администрацией муниципального района Иглинский район РБ и Рождественским ФИО30. был заключен договор аренды земельного участка №№... от дата года. 01.04.2015 года между Рождественским ФИО31. и Цимергакл ФИО12 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № №... от дата года с кадастровым номером адрес.

Согласно выписке из ЕГРН, вышеуказанный земельный участок принадлежит на праве аренды Цимергакл ФИО13 В силу п. 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно акта обследования земельного участка от 16.12.2021 года, на данном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют. Ведение личного подсобного хозяйства на указанном земельном участке не установлено и фактически территория арендуемого земельного участка является территорией общего пользования с. Иглино. Через указанный земельный участок обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами адрес и адрес. Указывает, что земельный участок фактически является территорией общего пользования - по середине земельного участка проходит автомобильная дорога, также на территории земельного участка находится ручей. Согласно ответу Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 21.11.2022 года ответчику отказано в утверждении схемы земельного участка на кадастровом плане территории в соответствии с Правилами землепользования МР Иглинский район РБ, генеральному плану сельского поселения, в связи с тем что земельный участок находится в границах населенного пункта с. Иглино в территориальной зоне ЖМ. В данной территориальной зоне минимально допустимая площадь земельного участка установлено 0,10 га. Считает, что в связи с указанным использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, является невозможным. В соответствии с п. 3.5 договора первый платеж арендатор вносит единовременным платежом за период использования земельного участка в течении 10 дней со дня заключения сторонами настоящего договора. Последующие арендные платежи арендатор уплачивает ежеквартально разными долями от годовой арендной платы не позднее 10 числа месяца следующего за окончанием каждого расчетного квартала. Согласно справке Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 13.12.2022 года у ответчика имеется задолженность по договору аренды земельного участка №№... от дата года в размере 5 391 руб. 63 коп. С 2015 года по 2021 год не было произведено ни одного платежа, согласно срокам оплаты по договору. Первая оплата по договору произведена 25.01.2022 года. Полагает, что Цимергакл ФИО14 систематически нарушает условия договора не производя оплаты ежеквартально, как того требует договор аренды земельного участка. Администрацией МР Иглинский район РБ 10.02.2022 года в адрес ответчика была направлена претензия, о принятии мер по целевому использованию земельного участка и разграничению его границ. Однако на сегодняшний день, действий по использованию земельного участка со стороны ответчика не последовало. 16.12.2022 года ответчику было направлено претензионное письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, однако на данную претензию ответчик не ответил. В связи с указанным, просит расторгнуть договор аренды земельного участка №№... от дата года.

В последующем истец увеличил исковые требования и просил взыскать с Цимергакл ФИО15 задолженность по договору аренды земельного участка №№... от дата года в размере 6 091,78 руб. и расторгнуть договор аренды земельного участка №№... от дата года.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что ответчику была выдана квитанция для оплаты арендных платежей за период с 2017 года по 2022 год включительно на сумму 19812,66 руб. 25 января 2022 года ответчик внес арендные платежи. Считает, что требования истца повторно оплатить арендные платежи за период с 2017 года по 2022 год являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. Указывает, что согласно сведениям Росреестра на земельном участке с кадастровым номером адрес отсутствует охранная зона водоема.

Решением Иглинского межрайонного суда РБ от 10 мая 2023 года в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Иглинский район РБ (ИНН <***>) к ФИО2 (...) о расторжении договора аренды земельного участка №№... от 29 декабря 2022 года и взыскании задолженности по арендной плате было отказано.

Определением Иглинского межрайонного суда РБ от 19 июня 2023 года исправлена описка в резолютивной части решения суда, а именно в дате договора аренды земельного участка №№..., как «от 29 декабря 2012 года», вместо «от 29 декабря 2022 года».

Не согласившись с решением суда, Администрация МР Иглинский район РБ подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить ввиду его незаконности, в обоснование указывают, что Цимергакл ФИО16 систематически нарушает условия договора, не производя оплаты ежеквартально, как того требует договор аренды земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Цимергакл ФИО17 – ФИО3, представителя Администрации МР Иглинский район РБ – ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь ст. 405, 611, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для взыскания с Цимергакл ФИО18 задолженности по договору аренды не имеется, как и не имеется оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29 декабря 2012 года между комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Иглинский район РБ, являющимся арендодателем и Рождественским ФИО32., являющимся арендатором, заключен договор аренды земельного участка №№..., в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером адрес, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1570 кв.м. сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: РБ, Иглинский район, Иглинский с/с, с. Иглино, ул. Ленина, д. 72а. Арендатор обязуется оплатить арендодателю арендную плату за земельный участок в размере и в сроки, указанные в п.п. 3.1, 3.2 договора, в соответствии с которыми расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью. Арендная плата начисляется с дата года.

Земельный участок принят Рождественским ФИО33. по акту приема-передачи от 29 декабря 2012 года.

1 апреля 2015 года между Рождественским ФИО34. и Цимергакл ФИО19 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №№... от дата года, по условиям которого Рождественский ФИО35. передал, а Цимергакл ФИО20 принял права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №№... от 29 декабря 2012 года.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ 23.04.2015 года.

16 декабря 2021 года отделом муниципального контроля Администрации муниципального района Иглинский район РБ произведено обследование земельного участка с кадастровым номером адрес, расположенного по адресу: адрес, в ходе которого установлено, что на земельном участке объекты капительного строительства отсутствуют. Ведение личного подсобного хозяйства на земельном участке не установлено. Через указанный земельный участок обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровым номерами: адрес и адрес. К акту обследования земельного участка приложена фототаблица, из которой следует, что по территории земельного участка с кадастровым номером адрес проходит автомобильная дорога.

10 февраля 2022 года Администрацией муниципального района Иглинский район РБ в адрес Цимергакл ФИО21 направлено письмо с требованием принять в кратчайшие сроки меры по целевому использованию земельного участка и разграничению его границ.

На указанное письмо ответчиком в адрес истца направлено заявление от 1 марта 2022 года о готовности проведения межевания по приведению границ земельного участка в соответствие.

Цимергакл ФИО22 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений РБ с заявлением об утверждении схемы земельного участка на кадастровом плане.

На указанное обращение Министерством земельных и имущественных отношений РБ в адрес ответчика направлен ответ об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером адрес находится в границах населенного пункта с. Иглино в территориальной зоне ЖМ. В данной территориальной зоне минимально допустимая площадь земельного участка установлена 0,10 га.

Согласно справке Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 13 декабря 2023 года, задолженность Цимергакл ФИО23 по договору аренды земельного участка с кадастровым номером адрес по состоянию на 14.12.2022 года составляет 5391,63 руб.

16 декабря 2022 года Администрацией муниципального района Иглинский район РБ в адрес Цимергакл ФИО24 направлена претензия в которой указано, что земельный участок с кадастровым номером адрес фактически является территорией общего пользования с. Иглино (по середине участка проходит автомобильная дорога, предназначенная для использования неопределенного круга лиц), также на территории арендуемого земельного участка находится ручей. Также указано, что у арендатора имеется задолженность по арендным платежам в размере 5 391,63 руб. В связи с указанным ответчику предложено расторгнуть договор аренды земельного участка №№... от 29 декабря 2012года в течение 30 дней с момента направления претензии.

Из представленной ответчиком копии квитанции следует, что ответчику выставлена к оплате задолженность по арендной плате за 2017-2022 г.г. в размере 19 812,66 руб.

Согласно чеку-ордеру от 25.01.2022 года ответчиком произведена оплата указанной суммы в полном объеме.

Из справки Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 12 апреля 2023 года следует, что задолженность Цимергакл ФИО25 по договору аренды земельного участка с кадастровым номером адрес по состоянию на 12 апреля 2023 года составляет 6091,78 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.01.2023 года земельный участок с кадастровым номером адрес относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. В отношении земельного участка установлено обременение в виде аренды сроком с дата года по 28.12.2061 года в пользу Цимергакл ФИО26 Иных ограничений и обременений в отношении земельного участка не установлено.

Из материалов дела следует, что препятствием для фактического использования ответчиком предоставленного ему земельного участка по целевому назначению является нахождение на нем автомобильной дороги общего пользования, проходящей через земельный участок, которая ответчиком не возводилась.

Иных ограничений и обременений, препятствующих ответчику использовать земельный участок по целевому назначению, не имеется.

Вопреки доводам истца, доказательств нахождения земельного участка с кадастровым номером адрес в водоохранной зоне, не имеется.

При этом, ответчиком после получения письма истца приняты необходимые меры, направленные на использование земельного участка по назначению, а именно направлено заявление об утверждении схемы земельного участка на кадастровом плане, исключающей нахождение автомобильной дороги на земельном участке, в удовлетворении которого ответчику отказано.

Таким образом, невозможность пользования арендованным имуществом обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Суд первой инстанции указал, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если по независящим от него обстоятельствам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для взыскания с Цимергакл ФИО27 задолженности по договору аренды не имеется.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Свои требования о расторжении договора аренды истец, связывает с тем, что ответчик систематически нарушает условия договора аренды, не производя оплату ежеквартально.

Поскольку в период, за который рассчитана истцом задолженность по арендной плате, арендатор Цимергакл ФИО28 был лишен возможности использовать предоставленный ему на праве аренды земельный участок по независящим от него обстоятельствам, то не внесение в указанный период арендной платы не может расцениваться как существенное нарушение условий договора аренды.

В связи с указанным суд первой инстанции посчитал, что оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Иглинский район РБ к Цимергакл ФИО29 в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и находит, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) и своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, на спорном земельном участке проходит дорога, через которую осуществляется проезд ко второму земельного участку, на котором расположены многоквартирные дома. При этом земельные участки для застройки выделялись позже, чем заключен договор аренды, то есть, администрация МР Иглинского района РБ, выделяя земельные участки под застройку, должна была предвидеть, что проезд к ним будет проходить чрез спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах следует признать, что доводы арендатора об отсутствии доступа к земельному участку, являются обоснованными. Учитывая существующее состояние участка, следует сделать вывод о невозможности использования арендованного земельного участка.

Также судебная коллегия не усматривает оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Учитывая вышеизложенное, доводы жалобы не принимаются судебной коллегией, поскольку не влияют на законность принятого решения, вместе с тем, договор аренды не содержит позицию о том, что арендатор обязан в установленный срок принять меры по целевому использованию земельного участка и разграничению его границ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Иглинского межрайонного суда РБ от 10 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации МР Иглинский район РБ - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 августа 2023 г.