Дело №2-1697/2025 15 сентября 2025 года

УИД 78RS0017-01-2025-000786-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Мазневой Т.А.

при секретаре Рудковой Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Горизонт» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и по иску ФИО1 к ООО «Горизонт», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился с иском к ООО «Горизонт», в соответствии с которым просил:

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 329,6 кв.м., с кадастровым № на ФИО1,

- взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 30.11.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи в простой письменной форме, согласно которому ООО «Горизонт» обязуется передать истцу в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее – Договор, Квартира, соответственно).

В день подписания договора Квартира была передана ответчиком истцу по акту приема-передачи.

09.12.2022 стороны обрались в СПб ГКУ «МФЦ» с комплектом документов для регистрации права собственности на квартиру за истцом, однако, поскольку в период совершения регистрационных действий стало известно о наложении на квартиру мер по запрету на совершение регистрационных действий в связи с наличием задолженности по оплате коммунальных платежей.

31.01.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) государственная регистрация права приостановлена в связи с непредставлением заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

28.02.2023 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу принято решение об отказе в государственной регистрации права.

Истец полагает, что ООО «Горизонт» не исполнены все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, в связи с чем обратился в суд для защиты своих прав.

Поскольку в ходе рассмотрения дела стало известно, что в отношении Квартиры между ООО «Горизонт» и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 12.03.2024, право собственности на Квартиру зарегистрировано за ФИО2, истцом заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 12.03.2024, заключённого между ФИО2 и ООО «Горизонт», применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязании ФИО2 возвратить ООО «Горизонт» Квартиру, погасить внесенных в ЕГРН 27.04.2024 запись № от 27.04.2024 о праве собственности ФИО2 на Квартиру, взыскании с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доверил представление своих интересов ФИО3, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебное заседание явился представитель ответчика ООО «Горизонт» ФИО4, просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск, указывал, что основании для признания договора купли-продажи от 12.03.2024 недействительным не имеется, сделка сторонами исполняется, признаков мнимости не имеет, ФИО2 является единственным участником ООО «Горизонт», в связи с чем одобрения сделки – заключения Договора от 12.03.2024 – не требовалось; общество препятствий для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру за истцом не чинило, Договор от 30.11.2022 истцом исполнен не был.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, возражений на иск суду не направил.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ранее направило суду правовую позицию, указав, что согласно сведениям ЕГРН Квартира находится в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от 12.03.2024, дата регистрации 27.05.2024, регистрационный №, до этого объект принадлежал ООО «Горизонт». Иск покупателя о государственной регистрации перехода права может быть удовлетворен только если отсутствие заявления продавца о государственной регистрации права является единственным препятствием для проведения регистрационных действий. Учитывая, что в настоящее время собственником объекта является иное лицо, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 30.11.2022 между ФИО1 и ООО «Горизонт», в лице генерального директора ФИО2, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 329,6 кв.м., с кадастровым №.

Согласно п. 2.1, 2.2 Договора цена объекта составляет 5 560 603 руб. и подлежит оплате путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до 10.10.2023.

В день подписания указанного Договора квартира была передана ответчиком истцу, что подтверждается подписанным сторонами Актом приема-передачи квартиры от 30.11.2022.

09.12.2022 стороны обратились в СПб ГКУ «МФЦ» с комплектом документов для регистрации права собственности на квартиру за Истцом.

В период нахождения документов в регистрирующем органе истцу от ответчика стало известно о наложении на квартиру мер по запрету на совершение регистрационных действий за неоплату коммунальных платежей по квартире.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП от 16.01.2023 запрет на совершение действий по регистрации был снят в связи с оплатой суммы долга.

31.01.2023 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу истцу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с непредставлением заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

28.02.2023 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено уведомление №КУВД-001/2022-55242527/9 об отказе государственной регистрации права на том основании, что в регистрирующий орган не представлено заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

12.03.2024 между ООО «Горизонт» и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости (далее – Договор от 12.03.2024), согласно которому продавец передает в собственность покупателя квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 329,6 кв.м., с кадастровым №.

Согласно п. 2.1.1 Договора от 12.03.2024 договор является одновременно и актом приема-передачи. Обязательство продавца передать объект покупателю считается исполненным в момент государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 3.1, 3.2 Договора стоимость объекта составляет 53 444 129,88 руб. и вносится в течение 20 лет со дня государственной регистрации перехода права равными платежами ежемесячно.

Право собственности на Квартиру зарегистрировано за ФИО2 27.05.2024, за номером №.

Истец полагает, что Договор от 12.03.2024 является мнимой сделкой, поскольку стороны не намеревались создавать соответствующих правовых последствий, а преследовали цель лишить истца возможности зарегистрировать за собой право собственности на Квартиру, указывает, что ФИО2 является заинтересованным лицом по отношению к продавцу ООО «Горизонт».

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительной сделкой Договора купли-продажи от 12.03.2024.

Из материалов дела следует, что сделка сторонами исполняется, право собственности на Квартиру зарегистрировано за ФИО2 27.05.2024, за номером №, квартира передана ФИО2

Довод истца о том, что сделка была заключена сторонами лишь с целью лишения его права произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Квартиру материалами дела не подтверждается.

Так, согласно уведомлению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу № от 28.02.2023 в государственной регистрации права отказано на том основании, что в регистрирующий орган не представлено заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Договор купли-продажи между ООО «Горизонт» и ФИО2 был заключен 12.03.2024, то есть через год после отказа истцу в государственной регистрации перехода права собственности.

Истец не был лишен права обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган в течение указанного промежутка времени.

Также истцом не были исполнены обязательства по оплате объекта в установленный Договором срок – до 10.10.2023.

Как указывает ООО «Горизонт», в его адрес от нотариуса ФИО5 поступило извещение о внесении в депозит нотариуса денег или ценных бумаг за исх. №134 от 29.04.2025, в соответствии с которым нотариус извещает ООО «Горизонт» о том, что 25.04.2025 ФИО1 в депозит нотариуса была внесена денежная сумма в размере 5 560 603,58 рублей для выдачи ООО «Горизонт» в счет оплаты покупной цены спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для признания Договора от 12.03.2024 недействительной сделкой.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 54, 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество, истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о проведении государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру на истца не имеется.

Оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ООО «Горизонт», ФИО2 необоснованны, вследствие чего удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд.

Судья Т.А.Мазнева

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2025