К делу № 2а-124/2022

УИД - 23RS0059-01-2020-006048-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 08 ноября 2022 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

с участием:

представителя административного истца ООО «Сады Киви» по доверенности – ФИО1,

представителя административных ответчиков администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности – ФИО2,

заинтересованного лица помощника прокурора г. Сочи Харитоновой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в помещении Центрального районного суда города Сочи в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ча и ООО «Сады Киви» к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи о признании решения органа местного самоуправления незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы ФИО3 и ООО «Сады Киви» обратились в Центральный районный суд г. Сочи с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи о признании решения органа местного самоуправления незаконным.

В обоснование заявленных требований ФИО3 и ООО «Сады Киви» указали на то, что административный истец ФИО3 является субарендатором земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ООО «Сады Киви». Согласно указанному договору, административные истцы приняли решение о совместном строительстве комплекса апартаментов. Ранее, до заключения договора ДД.ММ.ГГГГ в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: Комплекс апартаментов «Сады Киви», расположенный по адресу: Краснодарский край, г<адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 28 976 кв.м., с видом разрешенного использования – «Гостиничное обслуживание», что подтверждается распиской в получении документов, выданной Филиалом ГАУ КК «МФЦ КК» в г. С., офис на <адрес> дивизии, которой присвоен регистрационный №. К заявлению приложены все документы, требуемые в соответствии с пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, однако в июне 2020 года административным ответчиком было принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство №, в котором указывает, что в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Закона Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» в муниципальных образованиях Краснодарского края <адрес> устанавливаются ограничения строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов путем отнесения таких объектов к условно разрешенным видам объектов капитального строительства, а также ограничение предельной высоты здания (архитектурной) - не более 20 метров при строительстве таких объектов в отношении территорий, границы которых расположены на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Таким образом, в отношении проектируемого объекта физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 Градостроительного кодекса РФ. При рассмотрении представленной исходной документации решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования не представлен. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, согласно генерального плана городского округа города Сочи, утверждённого решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 № 89, расположен в функциональной зоне «зеленых насаждений общего пользования (проектная)». Административные истцы не согласны с данным отказом, считают его незаконным и нарушающим их права и законные интересы. ООО «Сады Киви» зарегистрировано в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ для реализации строительства гостиничного комплекса апартаментного типа на земельном участке с кадастровым номером №. В указанных целях административный истец приобрел право аренды на указанный участок на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, а также на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к нему. Размер ежегодной арендной платы по договору аренды в соответствии с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» составляет 8 979 168, 65 рублей в год. Несмотря на высокую арендную оплату и понесенные расходы на разработку проектной документации административный ответчик лишает административного истца возможности полноценного использования арендованным имуществом. Тем самым продолжает причинять ущерб законным интересам административного истца. Некоторые представленные документы в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации г. Сочи имеют особенность - ограниченное время актуальности, по истечении которой административному истцу придется нести еще дополнительные расходы, связанные с актуализацией представленных вместе с заявлением документов. Упомянутые нарушения со стороны Административного ответчика привели к срыву срока реализации инвестиционного проекта, а также за период вынужденного ожидания ООО «Сады Киви» по вине Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации г. Сочи продолжает нести убытки. Кроме того, в основу отказа в выдачи разрешения на строительство послужила оценка представленной проектной документации, которая по мнению администрации города Сочи, не отвечает требованиям законодательства, вступившего в законную силу после выдачи административному истцу градостроительного плана земельного участка на основании которого он осуществлял архитектурно-строительное проектирование. Градостроительный план № выдан ДД.ММ.ГГГГ. Ссылка административного ответчика о наличии ограничений строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов в отношении территорий, границы которых расположены на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей - не состоятельны. Данная норма в виде части 5 статьи 27 была введена в действие Закона Краснодарского края от 21 июля 2008 года № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» была введена Законом Краснодарского края от 05.05.2019 № 4042-КЗ «О внесении изменения в статью 27 Закона Краснодарского края «Градостроительный кодекс Краснодарского края» и вступила в силу 13.05.2019 после официального опубликования. Таким образом, административный истец получил градостроительный план участка, на основании которого приступил к проектированию и подготовке всей исходно-разрешительной документации за год до указанных изменений. Каких-либо актов об отмене выданных градостроительных планов администрация города Сочи не принимала. Кроме того, административный ответчик сослался на функциональную зону по генплану - «зеленых насаждений общего пользования (проектная)». Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает в качестве различных форм осуществления градостроительной деятельности территориальное планирование и градостроительное зонирование. Функциональные зоны в генеральных планах не определяют правовой режим земель и не могут его изменять, а предназначены исключительно для планирования развития территорий в таких зонах. Решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден генеральный план городского округа города Сочи, который разрабатывался по заказу Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК «Олимпстрой») в рамках подготовки к Олимпийским и Паралимпийским зимним играм 2014 года, в связи с чем, имел основной задачей реализацию комплекса мероприятий по подготовке и проведению зимней Олимпиады - 2014. Градостроительные регламенты каждой территориальной зоны устанавливают требования к озеленению, а именно его минимальный коэффициент, и таким образом в Правилах учитываются требования Генерального плана по озеленению (зеленым насаждениям). Так, предусмотренные генеральным планом городского округа город Сочи мероприятия по озеленению и создании сети зеленых насаждений общего пользования, равномерное размещение озлённых территорий в пределах жилых районов, озелените, больниц, учебных заведений и т.п. реализовано в Правилах застройки и землепользования г. Сочи в установлении максимального процента озеленения земельного участка в градостроительном регламенте для территориальных зон, в целом такой максимальный процент озеленения по городу для различных территориальных зон составляет от 30% до 80%. Таким образом, генеральный план определяет перспективное развитие города в части его обеспечения жизнеспособности городской среды. То есть, это документ, определяющий планируемое развитие города. Правила землепользования и застройки не могут являться точной копией Генерального плана. Согласно части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Правила землепользования и застройки должны сочетать (учитывать) планируемое развитие территорий, определённых генеральным планом города и фактическое (сложившееся) использование территорий. Генеральным планом городского округа город Сочи в положении о территориальном планировании выделены следующие функциональные зоны: жилые зоны, общественно-деловые, курортно-рекреационные, зоны специально назначения. Самостоятельной функциональной зоны как зоны зеленых насаждений общего пользования и параметры развития такой зоны указанным генеральным планом не установлено. Кроме того, соответствие территориальных зон ПЗиЗ и функциональных зон генерального плана города Сочи не должно определяться в отношении конкретного земельного участка. Генеральные планы городов являются документами долгосрочного территориального планирования и утверждаются на срок не менее чем 20 лет (ст. 9 ГрК РФ). Данной статьей предусмотрено, что генеральный план не устанавливает правовой режим земельных участков.

На основании изложенного, признать незаконным отказ администрации города Сочи в лице департамента архитектуры и градостроительства в выдаче разрешения на строительство; обязать административного ответчика, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда выдать ФИО3 и ООО «Сады Киви», разрешение на строительство: наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: «гостиница апартаментного типа «Сады Киви», расположенная по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №». Общая площадь (кв.м):17270,38; объем (куб.м): 55726,91; в том числе подземной части (куб.м): 0; площадь участка (кв.м): 28976,00; количество этажей (шт.): 2-3; количество подземных этажей (шт.): 0; высота (м): 8,85-11,85; площадь застройки без учета БКТП (кв.м): 6815,81; вместимость (чел.): 426; адрес (местоположение) объекта: Краснодарский край, <адрес>; иные показатели: количество апартаментов (шт): 387, из них одноместных (шт): 348, двухместных (шт): 39; сейсмостойкость здания (балл) - 9; продолжительность строительства - 26 мес., из них первый этап строительства корпусов № мес., второй этап строительства корпусов № мес., третий этап строительства корпусов № 2.1, 2.2 - 8 мес.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Сады Киви» по доверенности – ФИО1 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивала, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомил.

Представитель административных ответчиков администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности – ФИО2 заявленные требования не признала, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отказе.

Заинтересованное лицо помощник прокурора г. Сочи Харитонова Е.А. в судебном заседании полагала административные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель заинтересованных лиц Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и <адрес>, ФГБНУ «ФИЦ ФИГРР им. Н.И. Вавилова» в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили.

На основании ч. 2 ст. 150 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также их представители в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Лица, участие которых при рассмотрении административного дела в силу закона является обязательным или признано судом обязательным, должны сообщить о причинах неявки в судебное заседание и представить суду соответствующие доказательства. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Руководствуясь частью 2 статьи 150 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление ФИО3 и ООО «Сады Киви» не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 4 КАС РФ установлено, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 218 КАС РФ, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Частью 9 ст. 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании п. 1) ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

Из анализа положений статей 218, 226, 227 КАС РФ следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны: 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие); 2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения; 3) подтверждать иные факты, на которые административный истец, прокурор, органы, организации и граждане ссылаются как на основания своих требований.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28 976 кв.м, расположенный по <адрес> находится в собственности Российской Федерации и на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к нему, передан в аренду ООО «Сады Киви».

Административный истец ФИО3 является субарендатором земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Сады Киви». Согласно указанному договору, административные истцы приняли решение о совместном строительстве комплекса апартаментов на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: комплекс апартаментов «Сады Киви», расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 28976 кв.м., с видом разрешенного использования – «Гостиничное обслуживание», что подтверждается распиской в получении документов, выданной Филиалом ГАУ КК «МФЦ КК» в <адрес>, которой присвоен регистрационный №.

В июне 2020 года административным ответчиком Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. С. было принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство № который был мотивирован тем, что в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Закона Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» в муниципальных образованиях <адрес> устанавливаются ограничения строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов путем отнесения таких объектов к условно разрешенным видам объектов капитального строительства, а также ограничение предельной высоты здания (архитектурной) - не более 20 метров при строительстве таких объектов в отношении территорий, границы которых расположены на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей.

Таким образом, в соответствии статьей 39 Градостроительного кодекса РФ в отношении проектируемого объекта физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

При рассмотрении представленной исходной документации решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования не представлен.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, согласно генеральному плану городского округа города Сочи, утвержденному решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, расположен в функциональной зоне «зеленых насаждений общего пользования (проектная)».

Также в основу решения об отказе в выдачи разрешения на строительство послужила оценка представленной проектной документации, которая по мнению административного ответчика, не отвечает требованиям законодательства, вступившего в законную силу после выдачи административному истцу градостроительного плана земельного участка на основании которого он осуществлял архитектурно-строительное проектирование.

Административные истцы данное решение об отказе просят признать незаконным и нарушающим их права и законные интересы.

Отказывая административным истцам ФИО3 и ООО «Сады Киви» в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно Генеральному плану городского округа города Сочи, утвержденному решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером №, расположен в проектной функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования, в границах зоны «А» шумового воздействия аэропорта «Адлер», не допускающих строительства.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - ПЗЗ г. Сочи), земельный участок с кадастровым номером № расположен в жилой и общественно деловой территориальной зоне «ОЦ-1».

В силу ч. 3 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ генеральный план города содержит карту функциональных зон, а правила землепользования и застройки включают карту градостроительного зонирования, устанавливающую границы территориальных зон в соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Градостроительные регламенты устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа.

Принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа как основополагающему документу территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития определен ч. 3 ст. 9, ч. 9 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ.

Генеральный план города-курорта - основополагающий документ территориального планирования, определяющий стратегию градостроительного развития территории в целом, и правила землепользования и застройки не должны ему противоречить.

Таким образом, в нарушение вышеуказанных требований законодательства территориальная зона земельных участков, установленная правилами землепользования и застройки, не соответствует функциональной зоне генерального плана, не допускающей строительства.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. данная позиция подтверждается, в том числе, определением Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №

Кроме того, в силу п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ одним из документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 утвержден градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU№.

Указанный градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU№ являлся основанием для подготовки проектной документации, а также представлен административными истцами вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Согласно градостроительному плану земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU№, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 расположен в зоне шумового воздействия аэропорта Сочи (Адлер) «ОА-Ш-А», а также в санитарно-защитной зоне от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов «СЗЗ-П».

Как следует из положений ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проверяют представленные заявителем для выдачи разрешения на строительство документы на их соответствие требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской.

Согласно пункту 13.1.6 Главы 13 Части III Правил землепользования и застройки на территории, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 202 (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на дату выдачи градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU№) в зоне «А» шумового воздействия от аэропорта Сочи (Адлер) запрещены строительство и размещение жилых зданий и сооружений, детских, лечебно-профилактических, медицинских учреждений, школ, административных зданий.

В соответствии с п. 5.1 СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, а также п. 13.4.5 Правил землепользования и застройки на территории, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 202, в границах санитарно-защитной зоны не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания.

Таким образом, возведение гостиницы апартаментного типа «Сады Киви» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 является недопустимым ввиду установленных ограничений использования земельного участка.

Кроме того, согласно градостроительному плану земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU№, весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

В силу ст. 60 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ, градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения.

В силу ч. 1 ст. 36 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ, проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ осуществляются при отсутствии на данной территории объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, либо при условии соблюдения техническим заказчиком (застройщиком) объекта капитального строительства, заказчиками других видов работ, лицом, проводящим указанные работы, требований настоящей статьи.

В случае, если орган охраны объектов культурного наследия не имеет данных об отсутствии на указанных землях объектов культурного наследия, включенных в государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), выявленных объектов культурного наследия либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, на указанных земельных участках проводится государственная историко-культурная экспертиза путем археологической разведки в установленном ст. 45.1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ порядке.

В соответствии с требованиями закона Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-K3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» в целях предотвращения перемещения, повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка использования объектов культурного наследия и иных действий, влекущих за собой причинение вреда объектам культурного наследия, физические лица, юридические лица, органы государственной власти Краснодарского края, органы местного самоуправления в Краснодарском крае на стадии проведения землеустройства, формирования, отвода, изменения категории, вида разрешенного использования и иного хозяйственного освоения земельного участка, предусматривающего проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, обязаны обратиться в краевой орган охраны объектов культурного наследия с заявлением о согласовании проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории, подлежащей хозяйственному освоению.

До начала проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ осуществляется разработка и реализация необходимых мер по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, в том числе археологические полевые работы (разведки) в целях выявления в зонах производства данных работ неучтенных объектов культурного наследия, за счет средств физических лиц, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, являющихся заказчиками проводимых работ.

В нарушение установленных требований застройщиком археологические полевые работы (разведки) на территории указанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 не проведены, что не позволяет надлежащим образом выполнять конституционную обязанность каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия (ч. 3 ст. 44 Конституции Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ и п. 3.11 Положения об управлении государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 08.12.2016 № 1000, управление осуществляет согласование проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов и иных работ, проектов их проведения, а также выдает заключения о возможности проведения таких работ на территории, подлежащей хозяйственному освоению.

При этом под хозяйственным освоением земельного участка понимается проектирование и размещение (в том числе строительство) на земельном участке (его части) строений, сооружений, коммуникаций и прочих объектов, если на данном земельном участке отсутствуют какие-либо ранее возведенные аналогичные объекты (п. 1.1 административного регламента управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края по предоставлению государственной услуги «Выдача заключений о возможности проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории, подлежащей хозяйственному освоению», утвержденного приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 23.07.2012 № 70).

Письмом управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 14.06.2019 № 78-19-7076/19 в соответствии со ст. 60 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ, рекомендовано провести градостроительный анализ застройки квартала и проектное решение с поквартальной разверткой и описанием внешнего облика объекта строительства представить на рассмотрение в управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, а в случае проведения земляных, строительных и иных работ на рассматриваемом земельном участке указано на необходимость до начала их проведения обратиться в Управление для получения соответствующего заключения.

Вместе с тем административными истцами в администрацию города Сочи заключение о возможности проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории, подлежащей хозяйственному освоению, не представлено, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Согласно ответу Управления государственной охраны объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ № управлением строительство гостиницы апартаментного типа «Сады Киви» на земельном участке с кадастровым номером № не согласовывалось.

Таким образом, отсутствие заключения о возможности проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории, подлежащей хозяйственному освоению (земельном участке с кадастровым номером №), свидетельствует о несоблюдении ограничений использования участка, предусмотренных законодательством об объектах культурного наследия.

В соответствии с ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при несоответствии представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что основания для выдачи разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером № администрации г. Сочи отсутствовали.

В связи с установленными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи требования действующего законодательства, в том числе положения статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, нарушены не были.

Отказывая административным истцам в удовлетворении заявленных требований, суд учитывает также следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 находится в собственности Российской Федерации и был передан в аренду ООО «Сады Киви».

В соответствии с Положением о Межрегиональном территориальном управлении федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, утвержденным приказом Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ №, на управление возложены полномочия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом, по контролю за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Одним из условий заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка является запрет строительства новых объектов, реконструкции существующих объектов до получения письменного согласия арендодателя.

Вместе с тем письменное согласие Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на осуществление строительства гостиницы апартаментного типа «Сады Киви», по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, суду не представлено.

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Между тем, изначально предметом договора аренды от 16.05.2017 являлся земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 из земель населенных пунктов для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка при наличии заключенного договора аренды, изначально определившего вид разрешенного использования участка как основного условия договора, противоречит требованиям действующего законодательства.

При этом предоставление земельного участка с кадастровым номером № в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Сады Киви» (арендатор) выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Вместе с тем между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Сады Киви» ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключены дополнительные соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие изменение вида разрешенного использования участка с предусмотренного договором вида «для научно-исследовательских работ сельскохозяйственного использования» на «гостиничное обслуживание», который в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Указанные фактические обстоятельства, по существу, направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Кроме того, как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № признаны недействительными (ничтожными) дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривающие изменение вида разрешенного использования участка с предусмотренного договором вида «для научно-исследовательских работ сельскохозяйственного использования» на «гостиничное обслуживание».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть постановления объявлена ДД.ММ.ГГГГ.) решение Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 ча и ООО «Сады Киви» к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи о признании решения органа местного самоуправления незаконным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"