Решение по делу № 2-3182/2022 от 27.12.2022 | Копейский городской суд (Челябинская область)

Дело № 2-3182/2022

66RS0005-01-2022-002642-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2022 года г. Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Кузнецовой Е.В.,

при секретаре Дмитриевой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП) в котором просят с учетом уточнений:

- обязать ИП Р.С.Н. заключить договор купли-продажи с ФИО2, ФИО1 на основании договора НОМЕР от 24.05.2021 года в отношении нежилого помещения НОМЕР общей площадью 185,2 кв.м., включая площади под колоннами на первом этаже строящегося многоэтажного дома со встроенно-пристроенным помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по цене, соразмерно стоимости понесенных ИП Р.С.Н. затрат на достройку многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР в размере 36 232 рубля за квадратный метр;

- обязать ИП Р.С.Н. заключить договор купли-продажи с ФИО2, ФИО1 в отношении: Нежилое помещение НОМЕР, общей площадью 382,1 кв.м., за исключением 1/5 доли нежилого помещения – галерея (общей площадью 58,8 кв.м.) НОМЕР на втором этаже в размере 11,76 кв.м. и 1/5 доли нежилого помещения – подвал (общей площадью 185,8 кв.м. включая площади под колонами НОМЕР в размере 37,16 кв.м., строящегося жилого многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по цене, соразмерной стоимости понесенных ИП Р.С.Н. затрат на достройку многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР в размере 36 232 рубля за квадратный метр.

-обязать ИП Р.С.Н. передать ФИО2, ФИО1 по акту приема-передачи нежилое помещение НОМЕР и нежилое помещение НОМЕР входящие в состав жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда.

В обоснование иска указали, что межу ИП ФИО3 и ФИО2, ФИО1 ранее был заключен договор НОМЕР от 24.05.2021 года, согласно которому заявители приняли на себя обязательство заключить с ИП ФИО3 договор уступки прав требований в отношении Договора об участии в долевом строительстве НОМЕР. от 22.10.2014 г. который включал в себя права на следующие помещения: нежилое помещение НОМЕР общей площадью 170 кв.м., включая площади под колоннами на первом этаже строящегося жилого многоэтажного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР. Данный договор уступки был заключен 24.05.2021 года, обязательство в этой части со стороны ФИО2 и ФИО1 исполнены.

Между ИП ФИО3 и ФИО2, ФИО1 ранее был заключен договор НОМЕР от 24.05.2021 г., согласно которому заявители приняли на себя обязательство заключить с ИП ФИО3 договор уступки прав требований в отношении Договора об участии в долевом строительстве НОМЕР от 27 октября 2014 года, который включал права на следующие помещения:

-нежилое помещение НОМЕР общей площадью 369,72 кв.м., включая площади под колоннами, на втором этаже: 1/5 доля нежилого помещения – галерея ( общей площадью 58,8 кв.м.) НОМЕР на втором этаже в размере 11,76 кв.м.; 1/5 доля нежилого помещения – подвал ( общей площадью 185,8 кв.м. включая площади под колонами НОМЕР в размере 37,16 кв.м. строящегося жилого многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР Данный договор уступки был заключен 24.05.2021 года обязательство в этой части со стороны ФИО2 и ФИО1 исполнены. При этом, стороны в пункте 6 договора НОМЕР от 24.05.2021 года и договора НОМЕР от 24.05.2021 года предусмотрели следующие условия: «Стороны договариваются, что участник имеет право после сдачи в эксплуатацию расположенного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР направить в адрес Нового участника требование о выкупе помещения. При этом Новый участник гарантирует ему преимущественное право выкупа Помещения по цене, соразмерной стоимости понесенным Новым участником затрат на достройку многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР определенный путем: двухстороннего согласования выкупной цены путем составления совместного акта, определяемой с учетом понесенных новым участником затрат на достройку многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР». Данное условие было включено в договор сторонами с целью компенсации затрат ИП ФИО3, которая она понесла на строительство дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном с кадастровым номером НОМЕР. Данный правовой механизм возник в связи с наличием, необходимости инвестиций денежных средств в достройку дома, которые смогла предоставить ИП ФИО3 в счет гарантий перехода прав требований к ней от истцов в отношении помещений. Со стороны истца в адрес ИП ФИО3 было направлено требование в рамках пункта 6 договора НОМЕР от 24.05.2021 года и договора НОМЕР от 24.05.2021 г. в соответствии с которым истцы просили заключить договор выкупа прав по договору ДДУ по цене не более 20 000 рублей за квадрат. Данное требование осталось без ответа. При этом истец исходит из того, что цена составляет 20 000 рублей за квадрат, так как на момент заключения договора именно на данную цену опирались стороны, полагает, что в связи с меняющимися финансовыми и экономическими обстоятельствами ждать реализации со стороны ИП ФИО3 погашения суммы стоимости договора до декабря 2022 года истцы не имеют возможности. В этой связи, на основании оказанных выше обстоятельств у истца имеются основания требовать удовлетворения требований путем заключения договора по выкупу помещения.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом их уточнений.

Ответчик ИП ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, пояснив, что истцы в одностороннем порядке незаконно требуют произвести отчуждение в их пользу выбранные ими нежилые помещения по той стоимости, которые они считают приемлемой для себя, без учета тех затрат, которые были понесены на достройку многоквартирного дома, а также для приобретения права требования указанных объектов недвижимости. Рамочные договоры не устанавливают обязанности продать объекты недвижимости истцам. ИП ФИО3 полностью произвела истцам оплату стоимости, указанных объектов в полном объеме по договору уступки прав требований, в связи с чем исполнила обязательства по договору.

Представители ИП ФИО3 – ФИО5, ФИО6, в судебном заседании исковые требования не признали.

Третьи лица ООО «Стройвыбор» о дате, времени и месте слушания дела извещены.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.

На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что 22 октября 2014 г. между ООО «Стройвыбор» («Застройщик») и ФИО2 и ФИО1 («Участники долевого строительства») был заключен договор об участии в долевом строительстве НОМЕР Согласно п.1.3 настоящего договора объектом долевого строительства является нежилое помещение НОМЕР общей проектной площадью 170 кв.м. включая площади под колоннами на первом этаже.

27 октября 2014 г. между ООО «Стройвыбор» («Застройщик») и ФИО2 и ФИО1 («Участники долевого строительства») заключен договор об участии в долевом строительстве НОМЕР Согласно п.1.3 настоящего договора объектом долевого строительства является нежилое помещение НОМЕР общей проектной площадью 369,72 кв.м., включая площади под колоннами, на втором этаже. 1/5 доля нежилого помещения – галерея (общей площадью 58,8 кв.м.) НОМЕР на втором этаже в размере 11,76 кв.м.; 1/5 доля нежилого помещения – подвал (общей площадью 185,8 кв.м., включая площади под колоннами) НОМЕР в размере 37,16 кв.м.

07 мая 2021 года между ООО «СтройВыбор» («Застройщик») и ИП ФИО3 («Инвестор») заключен инвестиционный договор НОМЕР, стороны договорились, то в соответствии с настоящим Договором «Инвестор» осуществляет своими силами и з свой счет финансирование окончании строительства жилого дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке НОМЕР в пределах сумы 70 000 000 рублей (л.д. 62-64 т.2).

24 мая 2021 года между ФИО2, ФИО1 («Участники») и ИП ФИО3 («Новый участник») заключен договор НОМЕР в отношении нежилого помещения НОМЕР общей площадью 170 кв.м., включая площади под колоннами на первом этаже строящегося жилого многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР (п.1.1. договора) (л.д. 70-72 том 2).

24 мая 2021 года между ФИО2, ФИО1 («Участники») и ИП ФИО3 («Новый участник») заключен договор НОМЕР в отношении: нежилое помещение НОМЕР общей площадью 369,72 кв.м., включая площади под колоннами на втором этаже; 1/5 доля нежилого помещения – галерея (общей площадью 58,8 кв.м.) НОМЕР на втором этаже в размере 11,76 кв.м.; 1/5 доля нежилого помещения – подвал (общей площадью 185,8 кв., включая площади под колоннами НОМЕР в размере 37,16 кв., строящегося жилого многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР (п.1.1. договора) (л.д. 76-77 том 2).

Основными условиями договора НОМЕР и НОМЕР от 24 мая 2021 года предусмотрено, что настоящий договор имеет характер смешенного договора, составлен в соответствии с положениями статьей 1,10, 421 ГК РФ, включает в себя условия разных гражданско-правовых институтов права, и предполагает установления судьбы имущества «Участников» в будущем, после возникновения прав «Участников» на указанное ниже имущество, а также включает в себя обязанности Сторон, которые подлежат исполнению в будущем при условии наступления установленных ниже юридически значимых факторов и обстоятельств.

П.1.2 договора НОМЕР предусмотрено, что «Участники» обязуется заключить одновременно с заключением настоящего Договора Договор ступки обязательств по Договору долевого участия НОМЕР в отношении Помещения, в пользу «Нового участника» по цене 20 тысяч рублей за квадратный метр Помещения, что составляет 3 400 000 рулей. Участники обязуются в срок не позднее 1 (оного) месяц с даты заключения настоящего договора предпринять меры по регистрации с «Новым участником» Договора уступки обязательств по Договору долевого участия НОМЕР в отношении Помещения, в пользу последнего по цене 20 тысяч рублей за квадратный метр Помещения, что составляет 3 400 000 рублей (п.1.3 договора).

Итогом исполнения настоящего Договора должно служить следующее: переход к «Новому участнику» права требования помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, в том объеме и на тех условиях, которые существуют к момента заключения настоящего договора, в соответствии с Договором об участии в долевом строительстве НОМЕР от 22 октября 2014 года у «Участников»; оплата стоимости Договора об участии в долевого строительства НОМЕР от 22 октября 2014 года «Новым участником» в пользу «Участников» в размере 3 400 000 рублей.

24 мая 2021 года между ФИО2, ФИО1 («Участник 1») и ИП ФИО3 («Новый участник») заключен договор НОМЕР уступки прав требования. Согласно предмета договора «Участники» уступают, а «Новый участник» приобретает по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования к ООО «Стройвыбор» предоставления нежилого помещения НОМЕР общей площадью 170 кв.м., включая площади под колоннами на первом этаже строящегося жилого многоэтажного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР (л.д. 68-69 том 2).

На момент подписания настоящего договора право требования вышеуказанного помещения не оплачено. Уступка требования является возмездной и оценивается сторонами в размере 3 400 000 рублей, исходя из стоимости 20 000 рублей за квадратный метр (п.2.1 договора).

п.2.3 договора предусмотрено, что расчет по настоящему договору осуществляется в срок до 01 декабря 2022 года в полном объеме.

п.1.2 договора НОМЕР предусмотрено, что «Участники» обязуется заключить одновременно с заключением настоящего Договора Договор ступки обязательств по Договору долевого участия НОМЕР в отношении Помещения, в пользу «Нового участника» по цене 8 372 800 рублей, исходя из стоимости 20 тысяч рублей за квадратный метр в отношении Помещений, указанных в пункте 1.1. настоящего договора.

Итогом исполнения настоящего Договора должно служить следующее: переход к «Новому участнику» права требования помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, в том объеме и на тех условиях, которые существуют к момента заключения настоящего договора, в соответствии с Договором об участии в долевом строительстве НОМЕР от 27 октября 2014 года у «Участников» Оплата стоимости Договора об участии в долевом строительстве НОМЕР от 27 октября 2014 года «Новым участником» в пользу «Участников» по цене, указанной в пункте 1.2 настоящего Договора (п.7 договора).

24 мая 2021 года между ФИО2, ФИО1 («Участник 1») и ИП ФИО3 («Новый участник») заключен договор НОМЕР уступки прав требования. Согласно предмета договора «Участники» уступают, а «Новый участник» приобретает по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования к ООО «Стройвыбор» предоставления нежилого помещения НОМЕР общей площадью 369,72 кв.м., включая площади под колоннами на втором этаже: 1/5 доля нежилого помещения – галерея (общей площадью 58,8 кв.м.) НОМЕР на втором этаже в размере 11,76 кв.м.; 1/5 доля нежилого помещения – подвал ( общей площадью 185,8 кв.м. включая площади под колонами НОМЕР в размере 37,16 кв.м.

На момент подписания настоящего договора право требования вышеуказанного помещения не оплачено. Уступка требования является возмездной и оценивается сторонами в размере 8 372 800 рублей, исходя из стоимости 20 000 рублей за квадратный метр помещений, указанных в пункте 1.1. настоящего договора общей площадью 418,64 кв.м. (п.2.1 договора).

29 сентября 2022 года на депозит нотариуса ФИО7 от ФИО3 были приняты безналичные денежные средства в сумме 5886400 (пять миллионов восемьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек на публичный депозитный счет нотариуса в целях их передачи ФИО1, в счет оплаты по договору НОМЕР уступки прав требования и Договору НОМЕР уступки прав требования, совершенных в простой письменной форме 24 мая 2021 года (л.д.214, т.1).

29 сентября 2022 года на депозит нотариуса ФИО7 от ФИО3 были приняты безналичные денежные средства в сумме 5886400 (пять миллионов восемьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек на публичный депозитный счет нотариуса в целях их передачи ФИО2, в счет оплаты по договору НОМЕР уступки прав требования и Договору НОМЕР уступки прав требования, совершенных в простой письменной форме 24 мая 2021 года (л.д.215, т.1).

Платежным поручением НОМЕР от 29 сентября 2022 года подтверждается перевод денежных средств на депонирование на основании распоряжения нотариуса ФИО7 от 29.09.2022 г. в сумме 11772800 рублей (л.д.218, т.1).

29 марта 2022 года администрацией Копейского городского округа Челябинской области ООО «Стройвыбор» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР жилой дом с встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по АДРЕС (1; 2; 3 и 4 этапы) по адресу: АДРЕС (лд.78, т.1.)

Согласно Выписки из ЕГРН за Р.Н.М. 22 июня 2022 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 386,5 кв., с кадастровым номером НОМЕР; 28 июня 2022 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР, площадью 193,1 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС, п.13, 11 (л.д.171-173, 174-76, т.1).

Обращаясь в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи ИП Р.С.Н. в отношении нежилых помещений НОМЕР, НОМЕР, по адресу: АДРЕС истцы ссылаются на п.6 договора НОМЕР от 24 мая 2021 года и договор НОМЕР от 24 мая 2021 года где указано, что «стороны договариваются, что участники имеют право после сдачи в эксплуатацию многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР направить в адрес Нового участника требование о выкупе Помещения, при этом Новый участник гарантирует ему преимущественное право выкупа помещения, по цене, Соразмерной стоимости понесенных Новым участником затрат на достройку многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР определяемой путем: двухстороннего согласования выкупной цены путем составления совместного акта, определяемой с учетом понесенных Новым участником затрат на достройку многоэтажного дома по адресу: АДРЕС, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР

Однако, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истцов по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Между тем, обозначенная обязанность заключить договор с истцами у ответчика в настоящем случае отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429.1 Гражданского кодекса Российской Федерации рамочным договором (договором с открытыми условиями) признается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 30 и 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия рамочного договора являются частью заключенного впоследствии отдельного договора, если такой договор в целом соответствует намерению сторон, выраженному в рамочном договоре, и иное не указано сторонами или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 429.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных рамочных договоров НОМЕР от 24 мая 2021 года и НОМЕР от 24 мая 2021 года следует, что стороны определяли общие условия взаимодействия сторон при заключении сделок, связанных с отчуждением нежилых помещений НОМЕР и НОМЕР по адресу: АДРЕС, и не устанавливали обязательства для сторон по совершению определенных сделок, тогда как предусмотрели, отдельно-правовую сделку, что итогом исполнения рамочных договоров являлся переход к «Новому участнику» права требования помещений нежилых помещений в соответствии с соответствующими Договорами об участии в долевом строительстве.

Само по себе обозначение сторонами рамочного договора о том, что участник имеет право после сдачи в эксплуатацию многоэтажного дома направить в адрес Нового участника требование о выкупе помещения не может свидетельствовать о возникновении у ответчика обязанности заключения договора купли-продажи нежилых помещений, поскольку согласно разъяснениям содержащимся в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора могут содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Поскольку в рамках настоящего спора судом не установлено наличие у ответчика прямо предусмотренной законом обязанности заключить договор по отчуждению принадлежащего ему имущества на условиях истца, правовых оснований для понуждения ответчика заключить договор у суда не имеется.

При этом, обязанность по заключению такого договора законом либо добровольно принятым обязательством в рамках спорных правоотношений прямо не установлена.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи в отношении нежилого помещения НОМЕР, общей площадью 185,2 кв.м., нежилого помещения НОМЕР, общей площадью 382, 1 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС. на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по цене, соразмерной стоимости понесенных ИП Р.С.Н. затрат на достройку многоэтажного дома в размере 36 232 рублей за квадратный метр; об обязании передать по акту приема-передач нежилые помещения НОМЕР и нежилое помещение НОМЕР, входящие в состав жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова