РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2023 года г.Пенза

Первомайский районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Сосновской О.В.

при секретаре Приваловой Т.А.,

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Интера» ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в отрытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело №2-1773/23 по иску ФИО4 к ФИО3, МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ООО «Интера» о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец ФИО4 первоначально обратился в Ленинский районный суд г.Пензы с вышеназванным иском, указав, что на основании решения Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 26 июля 2022 года с него (истца) в пользу кредитора взыскана задолженность по договору займа, обращено взыскание на квартиру. 07 ноября 2022 года Октябрьским районным судом г.Екатеринбурга выдан исполнительный лист серии ФС №034925724. 06 декабря 2022 года судебным приставом-исполнителем Первомайского РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО5 возбуждено исполнительное производство №194427/22/58042-ИП. 23 декабря 2022 года наложен арест на квартиру. 18 января 2023 года судебным приставом-исполнителем Первомайского РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО5 квартира передана в МТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах. 07 февраля 2023 года МТУ Росимущества поручило ООО «Интера» принять квартиру в целях ее реализации на торгах. 13 февраля 2023 года судебный пристав-исполнитель Первомайского РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО5 передал ООО «Интера» квартиру для реализации на торгах. 11 апреля 2023 года на сайте https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение №22000086100000000104 о проведении электронного аукциона по реализации арестованной квартиры. Дата и время начала проведения аукциона: 12 мая 2023 года, 10:00 (МСК). К участию в аукционе допущено 5 претендентов: ФИО, ФИО3, ФИО ФИО ФИО 12 мая 2023 года по результатам проведения аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме победителем признан ФИО3 12 мая 2023 года он (истец) вносит на счет кредитора в счет оплаты долга по договору займа сумму в размере 897000 руб. 15 мая 2023 года он (истец) вносит на счет кредитора в счет оплаты долга по договору займа оставшуюся сумму в размере 1200 руб. (неустойка). Таким образом, уже 12 мая 2023 года им (истцом) было внесено 99,9% суммы долга. 16 мая 2023 года кредитор выдает справку о том, что он полностью исполнил обязательства по договору займа. 16 мая 2023 года кредитор направляет в Первомайское РОСП г.Пензы заявление об окончании исполнительного производства в связи с исполнением ФИО4 требований, содержащихся в исполнительном документе, в полном объеме. Не смотря на то, что задолженность ФИО4 перед кредитором погашена в полном объеме и Первомайское РОСП г.Пензы было уведомлено об этом, 29 мая 2023 года между МТУ Росимущество (в лице ООО «Интера») и ФИО3 был подписан договор купли-продажи квартиры. 14 июня 2023 года ФИО6 направил в его (истца) адрес предупреждение о выселении из квартиры, обязав выселиться в срок до 24 июня 2023 года. Считает, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законодательством, поскольку задолженность по договору займа была полностью погашена до момента подписания договора купли-продажи квартиры с победителем торгов. Просил признать недействительными торги, проведенные 12 мая 2023 года в форме аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме по поручению МТУ Росимущества №101 от 07 февраля 2023 года по продаже арестованной квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый ... площадь 25 кв.м (извещение на сайте https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение №22000086100000000104; протокол №2 подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 12 мая 2023 года); признать недействительным договор купли-продажи арестованной квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый ... площадь 25 кв.м, от 29 декабря 2023 года, заключенный между МТУ Росимущества в лице ОО «Интера» и ФИО3; применить последствия недействительности договора купли-продажи, возвратив стороны в первоначальное положение; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по госпошлине в размере 300 руб.

Определением Ленинского районного суда г.Пензы от 03 августа 2023 года настоящее гражданское дело передано по подсудности в Первомайский районный суд г.Пензы.

Определением Первомайского районного суда г.Пензы от 01 сентября 2023 года гражданское дело принято к производству суда.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности (л.д.84), просил иск удовлетворить, пояснив, что ФИО4 постоянно общался с судебным приставом-исполнителем ФИО5 и за несколько дней до торгов сообщил приставу, что собирает денежные средства для погашения долга. На 12 мая 2023 года долг перед кредитором практически был погашен. Считает, что поскольку торги включают в себя несколько действий, в том числе, подписание договора купли-продажи, регистрация его в Управлении Росреестра по Пензенской области, то с учетом того, что долг был погашен до заключения договора купли-продажи, торги являются недействительными.

Ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что истцом не представлено доказательств для признания торгов недействительными. Нарушений порядка и правил проведения торгов не установлено. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Интера» ФИО2, действующая на основании доверенности от 15 июня 2023 года, возражала против удовлетворения иска, пояснив, что истец в исковом заявлении ссылается не на нарушение правил и порядка проведения торгов, а на действия судебного пристава-исполнителя, в связи с чем, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, истцом не представлено доказательств нарушения правил и процедуры проведения публичных торгов. Торги проведены в строгом соответствии с законодательством. Процедура торгов длится с момента передачи арестованного имущества на торги до заключения договора купли-продажи. Внесение денежных средств истцом является только основанием для отзыва имущества с торгов на основании постановления судебного пристава-исполнителя. Однако от судебного пристава-исполнителя до момента заключения договора купли-продажи никаких документов не поступало.

Представители третьих лиц: УФССП России по Пензенской области, Первомайского РОСП Г.Пензы, Управления Росреестра по Пензенской области, КПК «Фонд ипотечного кредитования» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителей стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 93 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства установлен ст. 57 Закона об ипотеке.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества, лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества (п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке публичные торги объявляются несостоявшимися, в том числе, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей.

В силу ч. 3 ст. 58 Закона об ипотеке, если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.

Согласно ст. 91 Федерального закона "Об исполнительном производстве" организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества; 4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем, все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежала квартира, состоящая из одной жилой комнаты общей площадью 25 кв.м, расположенная по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03 марта 2011 года, находящимся в исполнительном производстве №194427/22/58042-ИП (л.д.121).

Заочным решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 26 июля 2022 года, вступившим в законную силу 20 сентября 2022 года, был удовлетворен иск кредитного потребительского кооператива «Фонд Ипотечного кредитования» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. Суд

решил:

«Взыскать с ФИО4 в пользу кредитного потребительского кооператива «Фонд Ипотечного кредитования» задолженность по договору займа №1518 от 17 декабря 2021 года по состоянию на 20 июня 2022 года, которая состоит из: 499094,19 руб. – задолженность по основному долгу, 27637,10 руб. – задолженность по уплате процентов, 150000 руб. – задолженность по уплате постоянного членского взноса, 29631,69 руб. – задолженность по уплате переменного членского взноса, 8171,76 руб. – неустойка на просроченную задолженность по основному долгу и процентам, 2826,08 руб. –неустойка, начисленная на просроченную задолженность по оплате членских взносов. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ..., принадлежащую ФИО4, путем продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную стоимость в размере 1768330,40 руб. для уплаты задолженности» (л.д.48-55).

Октябрьским районным судом г.Екатеринбурга был выдан исполнительный лист серии ФС №034925724 от 20 сентября 2022 года и направлен взыскателем КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» в Первомайский РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области.

06 декабря 2022 года на основании вышеуказанных заявления взыскателя и исполнительного листа судебным приставом-исполнителем Первомайского РОСП г.Пензы было возбуждено исполнительное производство №194427/22/58042-ИП в отношении должника ФИО4

Данные обстоятельства подтверждаются материалами исполнительного производства и постановлением о возбуждении исполнительного производства (л.д.107-139).

23 декабря 2022 года судебным приставом-исполнителем Первомайского РОСП г.Пензы был наложен арест на квартиру, состоящую из одной жилой комнаты общей площадью 25 кв.м, расположенную по адресу: ... принадлежащую ФИО4 Данное обстоятельство подтверждается актом о наложении ареста (описи имущества) от 23 декабря 2022 года (л.д.122-123).

Постановлением о передаче арестованного имущества на торги от 18 января 2023 года судебный пристав-исполнитель передал в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую ФИО4, с указанием общей стоимости в 1768330, 40 руб. (л.д.124-126).

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области поручило специализированной организации ООО «Интера» принять указанную квартиру и осуществить ее реализацию, что подтверждается поручением №101 от 07 февраля 2023 года (л.д.127).

13 февраля 2023 года судебным приставом-исполнителем Первомайского РОСП г.Пензы составлен акт о передаче арестованного имущества на торги (л.д.128).

24 марта 2023 года состоялся аукцион по продаже арестованного имущества в электронной форме. Согласно протоколу №1 рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме от 22 марта 2023 года аукцион признан несостоявшимся по причине того, что на момент окончания срока подачи заявок на участие в аукционе в электронной форме подано менее двух заявок (л.д.129).

05 апреля 2023 года ведущим судебным приставом-исполнителем Первомайского РОСП г.Пензы вынесено постановление о снижении цены передаваемого на реализацию имущества на 15%, стоимость спорной квартиры установлена в 1503080,84 руб. (л.д.130).

Согласно протоколу №2 проведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 12 мая 2023 года аукцион проведен 12 мая 2023 года в 10:00 по Московскому времени. По результатам проведения аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме победителем признан ФИО3 с ценовым предложением 1513080,84 руб. (л.д.133-134).

14 июля 2023 года исполнительное производство №194427/22/58042-ИП окончено в связи с полным погашением задолженности, что подтверждается постановлением об окончании исполнительного производства от 14 июля 2023 года (л.д.139).

Согласно сведениям из Управления Росреестра по Пензенской области 19 июня 2023 года на основании договора купли-продажи арестованного имущества 101/Т от 29 мая 2023 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д.80).

Оспаривая торги и договор купли-продажи, истец ФИО4 указывает на их недействительность, по причине того, что до момента подписания договора купли-продажи с победителем торгов, задолженность по договору займа была погашена.

Проверяя доводы истца, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Согласно п. 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании установлено, что аукцион по продаже арестованного имущества в электронной форме состоялся в 10 часов 00 минут 12 мая 2023 года.

Согласно чеку-ордеру от 12 мая 2023 года ФИО4 внес в погашение задолженности по договору займа денежные средства в сумме 897000 рублей лишь 12 мая 2023 года в 18 час.52 мин., уже после проведения аукциона и не в полном размере, поскольку 15 мая 2023 года ФИО4 внес на счет взыскателя 1250 руб. в счет погашения неустойки по договору займа от 17 декабря 2021 года (л.д.24-25).

Справка об отсутствии задолженности ФИО4 КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» была выдана 16 мая 2023 года (л.д.23).

Заявление об окончании исполнительного производства было направлено взыскателем КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» в адрес Первомайского РОСП г.Пензы 17 мая 2023 года и получено Первомайским РОСП г.Пензы 25 мая 2023 года (л.д.135-137).

Согласно разъяснениями, содержащимися в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" для признания торгов ничтожными должны быть установлены грубые нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на момент проведения аукциона задолженность ФИО4 перед взыскателем погашена не была, а значит, торги проведены на законном основании.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства нарушения закона по передаче имущества должника на публичные торги, а также при проведении торгов, то есть нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Между тем, таких обстоятельств, которые могли бы являться основанием для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными, судом обоснованно не было установлено.

Поскольку в рамках настоящего спора истцом не было представлено доказательств наличия существенных нарушений в ходе проведения оспариваемых торгов, которые повлияли на результат проведенных торгов, процедура организации оспариваемых торгов по продаже имущества, предусмотренная Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации и нарушена не была, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении требований о признании торгов недействительными и договора купли-продажи арестованной квартиры, то не подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 к ФИО3, МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ООО «Интера» о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 23 октября 2023 года.

Судья: ...

...

...