№ 2а-1477/2023 (10RS0016-01-2023-003231-90)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 декабря 2023 года г. Сегежа
Сегежский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Савицкой А.В.,
при секретаре Галашовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Л к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Управлению Росреестра по Республике Карелия о признании решения незаконным, обязании совершить определенные действия,
установил:
Л обратился с иском к административным ответчикам, в котором просит признать незаконным решение от 07.07.2023 № 17622/12.4-21 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> незаконным, об обязании административного ответчика заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет; об обязании Управления Росреестра по РК зарегистрировать заключенный с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> в Едином государственном реестре недвижимости; обязать административного ответчика возместить судебные расходы в размере 900 рублей.
В обоснование заявленных требований Л указал, что 30.05.2014 между ним и ООО «Северсталь-Вторчермет» был заключен договор купли-продажи принадлежащего Обществу здания, расположенного по адресу: РК, г<...>. Переход права собственности зарегистрирован 29.10.214. Здание расположено на земельном участке, предоставленном ООО «Северсталь-Вторчермет» в соответствии с договором аренды от 07.11.2011 № 448, заключенным с администрацией Сегежского муниципального района. Договор аренды заключен на неопределенный срок. В период действия данного договора аренды земельного участка между ним и ООО «Северсталь-Вторчермет» не был разрешен вопрос о передаче прав и обязанностей по договору в связи с переходом права собственности на здание. Он подразумевал, что права по договору аренды перейдут автоматически вместе с приобретением права собственности на объект недвижимости. 14.11.2023 им было оформлено заявление в адрес административного ответчика с просьбой о заключении договора аренды земельного участка под зданием. По результатам рассмотрения данного заявления в устном порядке было разъяснено о необходимости первоочередного расторжения договора аренды с прежним владельцем здания. 28.12.2022 ООО «Северсталь-Вторчермет» направило в адрес административного ответчика обращение о расторжении договора аренды от 07.11.2011. до настоящего времени между Министерством имущественных и земельных отношений РК и ООО «Северсталь-Вторчермет» не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. 07.07.2023 Министерство уведомило его об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в виду наличия в ЕГРН записи о регистрации права аренды ООО «Северсталь-Вторчермет» на данный объект. Данное решение не является законным, поскольку, исходя из положений п. 5 ч. 1 ЗК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, разъяснений, данных в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставленном продавцу в аренду, новый собственник такого объекта недвижимости становится лицом, обязанным вносить арендную плату за использование земельного участка, независимо от того, Оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, в том числе внесены ли изменения в договор аренды, вступил ли новый собственник недвижимости в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Положениями п. 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица – собственники зданий имеют преимущественное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются принадлежащие им объекты.
Административный истец Л в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом. Представитель административного истца по доверенности также в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.
В письменных дополнениях административный истец указал, что каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает. Следовательно, у административного истца и прежнего арендатора отсутствует возможность заключить между собой договор уступки прав и обязанностей по договору аренды с неопределенным сроком действия, а его расторжение возможно в одностороннем внесудебном порядке путем направления уведомления за 3 месяца любой из сторон. К рассматриваемым правоотношениям применимы нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ. Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. На сегодняшний день договор аренды от 07.11.2011 № 448 прекратил своей действие и считается расторгнутым в виду обмена сторонами документами, подтверждающими волеизъявление каждой из сторон на его расторжение. Со стороны ООО «Северсталь-Вторчермет» в адрес Министерства направлено письмо от 23.12.2022 о расторжении договора. В свою очередь, Министерство, получив письмо арендатора об отказе от договора, направило дополнительное соглашение о расторжении договора аренды. Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора прекращает действие прежнего, даже если в новом договоре на это прямо не указано.
В судебное заседание представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений РК не явился о слушании дела Министерство уведомлено. В письменном отзыве на административное исковое заявление Министерство указало на несогласие с заявленными требованиями. В обоснование позиции по делу Министерство указало, что в соответствии с п.п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если указанный земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <...> предоставлен на праве аренды ООО «Северсталь-Вторчермет». Учитывая изложенное, у Министерства отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявления Л. поскольку истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <...>, расположенного в границах земельного участка, у истца есть исключительное право на предоставление испрашиваемого земельного участка. Однако, предоставление земельного участка истцу в аренду станет возможным после расторжения договора арены с арендатором испрашиваемого земельного участка либо в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от данного арендатора административному истцу в соответствии со ст. 22 ЗК РФ и условиями действующего договора аренды. Наличие на испрашиваемом земельном участке сооружений является основанием для принятия по заявлению истца решения об отказе в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РК в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела Управление извещено. В письменном отзыве на административное исковое заявление Управление указало, что административный истец в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации договоров аренды не обращался, Управление не нарушало прав и законных интересов истца, в спорном правоотношении не участвует, полномочиями по распоряжению земельными участками не обладает, административным истцом не оспариваются по правилам, установленным КАС РФ, непосредственно действия Управления, следовательно, Управление является ненадлежащим административным ответчиком. 03.07.2012 в ЕГРН внесена запись об аренде спорного земельного участка на основании договора аренды от 07.11.2011 № 448. Согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, а также ступившие в законную силу судебные акты. Для прекращения в ЕГРЕ записи об аренде спорного земельного участка одной из сторон указанного договора аренды должны быть представлены в Управление заявление и документы, подтверждающие прекращение договора аренды, например, соглашение о расторжении договора, документы, подтверждающие отказ от договора в одностороннем порядке в соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ либо решение суда о прекращении аренды. Кроме того, арендатор земельного участка вправе заключить с административным истцом соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды. В случае удовлетворения требований к Министерству после заключения договора аренды Министерство в соответствии с ч. 2 ст. 19 ФЗ № 218-ФЗ обязано направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации и прилагаемые к нему документы.
Заинтересованные лица ООО «Северсталь-Вторчермет», администрация Сегежского муниципального района, ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Из содержания главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что для признания незаконными действий (бездействия) должностных лиц необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия) закону или иному правовому акту и нарушение такими действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Согласно ч. 2 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания законности действий (бездействия) органов и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган и должностное лицо. Указанные органы и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.
В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что Л обратился в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <...>.
Письмом от 07.07.2023 № 17622/12.4-21 Министерство уведомило Л об отказе в удовлетворении заявления со ссылкой на положения п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ, указав, что истребуемый земельный участок не может быть предоставлен заявителю, поскольку земельный участок предоставлен на праве аренды иному лицу.
Согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <...> находится в государственной собственности; данный земельный участок предоставлен ООО «Северсталь-Вторчермет» на праве аренды. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 03.07.2012.
Действительно, истребуемый административным истцом земельный участок предоставлен ООО «Северсталь-Вторчермет» на основании договора аренды земельного участка № 448 от 07.11.2011. участок предоставлен для размещения и эксплуатации производственной базы. Договор, исходя из положений ч. 2 ст. 621 ГК РФ, заключен на срок не более 49 лет (п. 17 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Соглашение между Министерством и ООО «Северсталь-Вторчермет» о расторжении договора аренды от 07.11.2011 не заключено, государственная регистрация прекращения права аренды не произведена, в том числе и по заявлению ООО «Северсталь-Вторчермет» в связи с односторонним отказом от исполнения договора аренды, поданному в соответствии со ст. 610 ГК РФ и ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ.
В рамках настоящего иска вопросы о признании права аренды отсутствующим, о признании договора аренды земельного участка от 07.11.2011 расторгнутым разрешению не подлежат, поскольку административный истец не является стороной данных правоотношений.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 07.11.2011 № 448 как на дату обращения Л в Министерство, так и настоящее время являлся (является) действующим.
Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору между ООО «Северсталь-Вторчермет» и административным истцом не заключалось.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, право собственности на который перешло к административному истцу на основании договора купли-продажи от 30.05.2014, имеет площадь <...> кв.м., в то время как площадь спорного земельного участка составляет <...> кв.м.. Право административного истца на использование земельного участка, занятого зданием, никем не оспаривается.
Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
Согласно ст. 39.17 Земельного кодекса РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка; 8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; 9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; 10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка
Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.
В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Л обращался в Министерство с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов; ходатайство было заявлено в отношении всего земельного участка, а не только его части, занятой зданием.
В соответствии с п.п. 2 ч. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.
Поскольку истребуемый Л земельный участок на дату подачи им заявления о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов находился в аренде иного лицо – ООО «Северсталь-Вторчермет», Министерство обоснованно отказало в предоставлении участка в аренду, со ссылкой на п.п. 2 ч. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
Административным ответчиком Управлением Росреестра по РК нарушений прав административного истца не допущено. Так административный истец не обращался в Управление Росреестра по РК с заявлениями о регистрации права аренды на спорный земельный участок в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», решение об отказе в проведении регистрации Управлением Росреестра по РК не принималось. Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований административного истца, предъявленных к данному административному ответчику, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления Л к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Управлению Росреестра по Республике Карелия о признании решения незаконным, обязании совершить определенные действия отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Сегежский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.В. Савицкая
Мотивированное решение составлено 12.12.2023.