Дело№
УИД: 05RS0№-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2025 года <адрес>
Советский районный суд <адрес> в составе председаельствующего судьи Мукаиловой В.И., при секретаре с/з ФИО4, с участием истца ФИО2, представителя истца по доверенности адвоката ФИО9, ответчика ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО6,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ЖСК «Горизонт», ООО СК «Дагестан-Москва» о признании недействительными договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома и договора о порядке оплаты паевого взноса, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ЖСК «Горизонт», ООО СК «Дагестан-Москва» о признании недействительными договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома и договора о порядке оплаты паевого взноса, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В судебном заседании ФИО2 пояснила, что между ней и ЖСК «Горизонт» заключен договор паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ год за №. Согласно условиям договора истица приобрела жилое помещение (квартиру), строительный номер <адрес>, общей площадью 67,3 кв.м, расположенную на 4 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: РД, 367000, <адрес>-А, строительство которого осуществлено на земельном участке с кадастровым №. Далее, как стало известно ФИО2, на принадлежащую истице квартиру появился дублирующий договор. Согласно копии договора об участии в долевом строительстве № ИР-1/47/2013 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном ФИО3 (участник) и ООО СК «Дагестан-Москва» в лице генерального директора ФИО5 (Застройщик), застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный дом по адресу <адрес> «А» корпус 2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать участнику 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж 4, площадью 67.3 кв.м и 1-х (однокомнатную) <адрес>, этаж 4, площадью 27,42 кв.м.
Далее, согласно копии договора - п. № от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья, заключенного между ФИО3 (пайщик) и ЖСК «Горизонт», кооператив, при условии полной выплаты паевых взносов, передает члену ЖСК 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж -4, площадью 67.3 кв.м и 1-х (однокомнатную) <адрес>, этаж 4, площадью 27,42 кв.м.
Указанные договора считает незаконными, и подлежащими признанию их недействительными.
Просит суд:
-Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № ИР-1/47/2013 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО3 и ООО СК «Дагестан-Москва» на 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж -4, площадью 67.3 кв.м, по адресу: <адрес> «А» корпус 2;
-Признать недействительным договор - п.№ от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья, заключенного между ФИО3 и ЖСК «Горизонт», на 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж -4, площадью 67.3 кв.м., по адресу: <адрес> «А» корпус 2;
-Истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу ФИО2 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж - 4, площадью 67.3 кв.м., по адресу: <адрес> «А» корпус 2.
В судебном заседании представитель истца адвокат ФИО9 исковые требования поддержала, так же пояснила, что ответчик ФИО1 самовольно заняла принадлежащую ФИО2 квартиру, установила входные двери и не допускает истицу в квартиру.
ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, считает их необоснованными, указывает, что истцом избран неверный способ защиты права, в удовлетворении иска просила отказать.
Представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании пояснил, что ФИО2 требует истребовать <адрес> из незаконного владения, однако сама не является собственником этого жилого помещения. В данном случае право собственности ФИО2 на квартиру не зарегистрировано, что подтверждается отсутствием записи в ЕГРН. Её требования носят вещно-правовой характер, но она не обладает необходимым для этого правомочием собственника. Таким образом, её иск не соответствует способу защиты, предусмотренному законом.
Истец оспаривает договоры, заключенные между ФИО1 и ООО СК «Дагестан- Москва», а также между ФИО1 и ЖСК «Горизонт», требуя признать их недействительными. Однако эти договоры уже исполнены: ФИО1 полностью внесла платежи, а Кооператив фактически передал ей квартиру (что подтверждается отсутствие претензий со стороны Кооператива и показаниями бывшего бухгалтера). Признание договоров недействительными повлечет реституцию (возврат исполненного) между их сторонами — ФИО1 и Кооперативом/Обществом, но не восстановит права ФИО2, так как она не является стороной этих сделок.
ФИО2 не может обеспечить возврат средств ФИО1 или исполнение обязательств Кооператива, что делает её требования юридически несостоятельными.
Кооператив, являясь застройщиком и третьим лицом в деле, не оспаривает права ФИО1 на квартиру, что подтверждается следующими доказаельствами:
-Отсутствием требований к ФИО1 о демонтаже входной двери или освобождении помещения;
-Показаниями бывшего бухгалтера Кооператива ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, которая подписывала все фин.документы Кооператива, включая квитанции подтвердила, что ФИО1 исправно вносила все платежи. Фактическим владением ФИО1 квартирой, которое Кооператив не оспаривает. Это свидетельствует о том, что Кооператив признал исполнение своих обязательств перед ФИО1, даже если формально дом не сдан в эксплуатацию;
-Договор ФИО1 с ООО СК «Дагестан-Москва» был заключен ДД.ММ.ГГГГ, тогда как договор ФИО2 с ЖСК «Горизонт» — лишь ДД.ММ.ГГГГ;
-Спорная квартира находится в незавершенном строительством доме, который не введен в эксплуатацию и не зарегистрирован как объект недвижимости.
Просит суд отказать в удовлетворении требований.
Ответчики ЖСК «Горизонт», ООО СК «Дагестан-Москва», извещенные надлежащим образом о дате и времени рассмотрения гражданского дела, своих представителей в суд не направили, о причинах неявки суд не известили.
Выслушав явившиеся стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания;
Между истцом ФИО2 и ЖСК «Горизонт» заключен договор паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ год за №. Согласно условиям договора истица приобрела жилое помещение (квартиру), строительный номер <адрес>, общей площадью 67,3 кв.м, расположенную на 4 этаже 10-этажного жилого дома, позиция 2, по адресу: РД, 367000, <адрес>-А, строительство которого осуществлено на земельном участке с кадастровым №.
Согласно выписки из реестра членов Жилищно-строительного кооператива «Горизонт» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принята в члены кооператива.
ФИО2 выдана справка от ДД.ММ.ГГГГ за № о полной выплате паевого взноса за <адрес>, общей площадью 67,3 кв.м, расположенную на 4 этаже 10-этажного жилого дома, позиция 2, по адресу: РД, 367000, <адрес>-А.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, член жилищно-строительного кооператива, полностью внёсший свой паевой взнос за квартиру, предоставляемую ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.
С учётом указанных положений закона, переход права собственности от кооператива к гражданину на жилое помещение обусловлен членством гражданина в кооперативе и полной выплатой им паевого взноса.
Таким образом, ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является членом ЖСК «Горизонт» и полностью выплатила паевой взнос, что подтверждается доказательствами по делу.
Довод представителя ответчика ФИО1 и ее представителя относительно не возникшего права ФИО2 на объект недвижимости – квартиру в многоквартирном доме, ввиду отсутствия соответствующей записи в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество о правах ФИО2 на квартиру, суд считает необоснованным
Запись о государственной регистрации права в ЕГРН носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 124 ЖК РФ является членство в жилищном кооперативе.
Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Вступление в ЖСК с необходимостью приобретения помещения предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК, а после такой выплаты, обязанность ЖСК по предоставлению члену кооператива обусловленного договором жилого помещения.
В момент выплаты членом ЖСК паевого взноса в полном объеме право на пай трансформируется в право собственности на помещение, указанное в договоре паенакопления.
Представленные документы: договор о порядке уплаты паевого взноса, справка о полной выплате паевого взноса, выписка из реестра членов кооператива стороной ответчика не оспорены и недействительными в установленном порядке не признаны.
В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что данные документы, составлялись и подписывались должностными лицами ЖСК в пределах предоставленных им полномочий.
Суд находит заслуживающими внимания доводы представителя истца относительно отсутствия доказательств наличия полномочий ООО СК «Дагестан-Москва» на заключение договоров по продаже квартир в строящемся многоквартирном <адрес>А, позиция 2 по <адрес>.
Договор № ИР-1/47/2013 от ДД.ММ.ГГГГ, заключен ФИО1 с ООО СК «Дагестан-Москва».
При этом, ответчиком ФИО1 и ее представителем не оспаривался тот факт, что деньги в сумме 1900000 рублей из необходимых 2415000 рублей внесены ею в кассу ООО СК «Дагестан-Москва» за две квартиры площадью 67,3 кв.м и 27,42 кв.м, из расчета 25000 рублей за квадратный метр.
Между тем, ответчиком в суд не представлено сведений о полном выполнении обязательств перед ООО СК «Дагестан-Москва» по внесению полной стоимости квартир.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «СК Дагестан-Москва» является действующим юридическим лицом.
ЖСК «Горизонт» правопреемником ООО «СК Дагестан-Москва» не является и сведений о передаче каких либо полномочий ООО «СК Дагестан-Москва» суду сторонами не представлено.
Ответчиком ФИО1 и ее представителем представлены квитанции об оплате в кассу ЖСК «Горизонт» взносов за <адрес> №, а также по запросу суда квитанции об оплате паевых взносов за <адрес> на шестом этаже.
Согласно квитанций к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ в кассу ООО СК «Дагестан-Москва» ФИО1 внесено 1900000 рублей, основание инвестиции в строительство дома по <адрес>А, согласно договора ИР-№, подпись бухгалтера без расшифровки:
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ вступительный взнос 25000 рублей в кассу ЖСК «Горизонт», бухгалтер ФИО7;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ членский взнос 6000 рублей в кассу ЖСК «Горизонт», бухгалтер ФИО7;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ целевой взнос 701762 рублей в кассу ЖСК «Горизонт», бухгалтер ФИО7;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ вступительный взнос 20000 рублей в кассу ЖСК «Горизонт», бухгалтер ФИО7;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ паевой взнос в строительство жилого дома поз.1, <адрес>А, ЖСК «Горизонт», 24000 рублей, бухгалтер ФИО7;
-квитанция б/н от ДД.ММ.ГГГГ паевой взнос в строительство дома поз.1 Акушинского, 3А, ЖСК «Горизонт», 20000 рублей, бухгалтер ФИО7;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ паевой взнос 1067238 рублей ЖСК «Горизонт», без расшифровки подписи бухгалтера;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ паевой взнос ЖСК «Горизонт» 40000 рублей;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ взнос в строительство дома поз.1 по Акушинского, 3А, ЖСК «Горизонт», 100000 рублей, бухгалтер ФИО10;
-квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ целевой взнос 100000 рублей, ЖСК «Горизонт», бухгалтер ФИО7
Между тем, из представленных платежных документов не представляется возможным сделать вывод за какие объекты недвижимости ФИО1 вносились денежные средства, с учетом того, что ФИО1 приобретались квартиры и на шестом этаже строящегося дома.
В качестве свидетеля по ходатайству представителя истца, в судебном заседании допрошена ФИО7, которая показала, что истица ФИО2 является членом ЖСК «Горизонт», принята в члены ЖСК ДД.ММ.ГГГГ. Пояснила, что ФИО2 полностью внесен паевой взнос за <адрес> площадью 67, 3 кв.м на четвертом этаже многоквартирного дома, поз.2 по <адрес>. ФИО1 так же является членом ЖСК, но она приобретала две квартиры на шестом этаже, <адрес> №. Ранее ФИО1, приобретала две квартиры - трехкомнатную и однокомнатную студию на третьем этаже, однако отказалась от них в пользу квартир по тому же адресу, но в другом корпусе, который строился ООО СК «Дагестан-Москва». У ФИО1 возникли какие - то проблемы с застройщиком, квартиры она в другом корпусе не получила и затем появилась информация, что ФИО1 заняла квартиры на четвертом этаже. В Договоре ФИО1 не указана позиция дома (корпус), тогда как во всех договорах обязательно указывалась позиция. Взносы за квартиры получала сама, квитанции выдавала об оплате. В квитанциях, которые представила ФИО1 напротив фамилии бухгалтера ФИО7, подпись ей не принадлежит, то есть она как бухгалтер эти квитанции не подписывала. Кроме того, ЖСК никогда не заключало один договора паенакопления на две квартиры одновременно, на каждую квартиру составлялся отдельный договор паенакопления.
Судом исследованы все представленные ответчиком ФИО1 платежные документы, квитанции о внесении паевых взносов, вступительных взносов, целевых взносов.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ истец должен доказать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого жилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.
Согласно ст. 24 Федерального закона «О жилищно-накопительных кооперативах» от ДД.ММ.ГГГГ, Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.
В соответствии со ст. 30 ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» от ДД.ММ.ГГГГ - Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Приобретение титула собственника жилого помещения членом ЖСК связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере (п.1 ст. 129 ЖК РФ, п.4 ст. 218 ГК РФ). Право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абз. 2 п.11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ),
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
При отсутствии государственной регистрации право собственности истца на имущество подлежит доказыванию с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.
Установив данные обстоятельства и применив указанные положения закона, суд пришёл к выводу о нарушении прав истца заключением оспариваемого договора в отношении недвижимого имущества, за которое ФИО2, как членом кооператива, выплачен пай, обоснованности заявленных требований и соответствии избранного истцом способа защиты нарушенному праву.
Пункт 1 статьи 166 ГК РФ устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применение судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Таким образом, исходя из общеправового принципа "никто не может передать другому лицу прав больше, чем имеет сам", суд приходит к выводу, что поскольку истцу передано право на объект долевого участия, то ООО СК «Дагестан-Москва» не имело права отчуждать его в пользу ФИО3 путем заключения договора участия в долевом строительстве № ИР-1/47/2013 от ДД.ММ.ГГГГ, в этой связи указный договор является недействительным ввиду ничтожности.
На основании изложенного, руководствуясь со ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворить.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № ИР-1/47/2013 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО3 и ООО СК «Дагестан-Москва» на 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж -4, площадью 67.3 кв.м, по адресу: <адрес> «А» корпус 2.
Признать недействительным договор - п. № от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья, заключенного между ФИО3 и ЖСК «Горизонт», на 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж -4, площадью 67.3 кв.м., по адресу: <адрес> «А».
Истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу ФИО2 3-х (трехкомнатную квартиру) №, этаж - 4, площадью 67.3 кв.м., по адресу: <адрес> «А» корпус 2.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РД в течении одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Советский районный суд <адрес>.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: судья В.И. Мукаилова