Дело ...
УИД - 16RS0...-65
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года ...
Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Медведева М.В.,
при секретаре судебного заседания ФИО14,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя,
установил:
ФИО5 обратилась с исковым заявлением к ФИО1 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: ..., комната 2, в ....
В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником комнаты ... в указанной квартире, с августа 2022 года истцу стало известно, что собственник комнаты ... в указанной квартире - ФИО20 продала её ФИО2, вместе с тем в адрес истца каких-либо уведомлений о продаже не поступало.
Судом в качестве соответчиков к делу привлечены покупатель ФИО2 и собственник комнаты ... в указанной квартире - ФИО3
В судебном заседании истец и её представитель, исковые требования поддержали в полном объеме, указали, что ответчик ФИО20 не извещала истца о продаже квартиры с указанием стоимости, истец зарегистрирована и проживает по иному адресу, в комнате проживает её сын, который так же не знал о стоимости продаже, матери сведения о продаже не сообщал.
Представители ответчика ФИО1 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, указали, что направили сообщение о продаже по адресу нахождения комнаты истца, представитель ФИО15 нашла телефон истца, звонила ей, однако трубку никто не брал, предлагала приобрести комнату истцу через сына истца.
Ответчик ФИО16 просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, предложила приобрести у неё комнату по действующей рыночной стоимости.
Ответчик ФИО3 извещенная, о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В силу пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.
При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).
Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).
Согласно пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).
В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Согласно пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Установлено, что истец является собственником комнаты с кадастровым номером 16:52:040204:4207, расположенной по адресу: ..., комната ... в ... (л.д. 7-9).
Собственником комнаты ... с кадастровым номером 16:52:040204:4208 является ФИО3
Собственником комнаты ... с кадастровым номером 16:52:040204:3764 является ФИО2
В указанной квартире помимо комнаты истца и ответчиков так же имеются общие помещения в виде кухни, коридора, ванной комнаты и туалета.
ФИО2 приобрела право собственности на указанную комнату ... на основании договора купли-продажи комнаты от ... (л.д. 37), заключенному с ФИО1 стоимость комнаты по договору составила 500 000 рублей.
В соответствии с пояснениями сторон оформлением договора фактически занималась дочь ФИО1 - ФИО15
Истец зарегистрирована и проживает по адресу: ..., улица ....
В квартире проживает и зарегистрирован её сын ФИО17
В соответствии с пояснениями сторон, данный факт был известен ответчику ФИО1 и её дочери ФИО18 до заключения договора купли-продажи.
Свидетель ФИО17 в ходе рассмотрения искового заявления пояснил, что ФИО15 обращалась к нему по вопросу приобретения спорной комнаты, однако он пояснил ей, что по данному вопросу следует обращаться к матери, поскольку он с ней не общается, передал её телефон ФИО18
ФИО15 пояснила, что перед продажей квартиры нашла телефон истца, однако дозвонится, не смогла, какие-либо смс-сообщения с предложением приобрести квартиры ей не направляла, после чего направила письменное извещение о продаже квартиры по адресу нахождения комнаты.
При таких обстоятельствах в силу положений статей 10, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд не может признать надлежащим уведомлением истца со стороны ответчика о намерении продать принадлежащую ему долю, поскольку извещение послано не по месту регистрации и фактического проживания истца, ответчиком не предпринято достаточных мер к установлению места жительства истца, либо извещению её иными способами, в том числе посредством телефонного, смс-сообщения.
Действуя с достаточной мерой осмотрительности и заботливости ФИО15 могла дозвониться до истца, либо направить ей соответствующее смс-сообщение, что в силу положений пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" могло бы являться надлежащим уведомлением истца в данном случае.
Напротив, зная, что истец фактически не проживает в указанной квартире, ФИО15 осуществила направление извещения лишь для вида, предполагая, что оно не достигнет адресата, тем самым проявив злоупотреблением правом.
Доводы стороны ответчика о том, что истец знала о предстоящей продаже, само по себе не свидетельствуют о надлежащем уведомлении истца о намерении ответчика ФИО1 распорядиться принадлежащей ему долей в праве собственности, учитывая, что законом предусмотрено такое уведомление в письменной форме с указанием всех условий и цены отчуждаемого имущества.
Истцом в ходе рассмотрения искового заявления на депозит суда внесены денежные средства в сумме 500 000 рублей (л.д. 73), что указывает о реальном намерении истца приобрести указанную комнату.
На основании изложенного, в соответствии с положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО6 (паспорт серия 9207 ...) к ФИО1 (паспорт серия 9207 ...), ФИО2 (паспорт серия 9208 ...), ФИО4 (паспорт серия 9216 ...) удовлетворить.
Произвести по договору купли-продажи комнаты с кадастровым номером 16:52:040204:3764 от ... перевод прав и обязанностей покупателя ФИО7 на ФИО5.
Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО7 стоимость комнаты по договору купли-продажи от ... в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.
Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на комнату с кадастровым номером 16:52:040204:3764, расположенную по адресу: ..., комната 2, в ..., за ФИО2ёй ФИО7.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности на комнату с кадастровым номером 16:52:040204:3764, расположенную по адресу: ..., комната 2, в ..., за ФИО22 Лилиёй ФИО13.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.
Судья: подпись. М.В. Медведев
Решение27.12.2022