Дело № 2-9/2024
УИД26RS0№-98
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
25 февраля 2025 года <адрес>
Изобильненский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Дерябиной Т.В.
при секретаре судебного заседания ФИО7,
с участием истца ФИО2 и его представителя – адвоката ФИО11,
представителя ответчиков ФИО6, ФИО3, ФИО3, ФИО5 – адвоката ФИО10,
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора? ФИО9
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском, впоследствии уточнённым, к ФИО6, ФИО3, ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, исковые требования мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 26:06:190111: 769 площадью 47,7 кв.м., расположенной адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 900 000 рублей.
Согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимость приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 433 383 рубля и заемных средств в размере 466 617 рублей, которых ФИО3 не имела, и прибегла к займу в СПКП «Карат».
Согласно п. 6 данного договора денежные средства в размере 466 617 рублей оплачиваются покупателем в течение 5 рабочих дней после предоставления документов, подтверждающих право собственности на приобретенный объект недвижимости. Денежные средства в размере 433 383 рубля оплачены покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания договора.
Указал, что фактически денежные средства истцу переданы не были Целевой займ (ипотека) 0002/С/ПЦ/З от ДД.ММ.ГГГГ, на который в договоре имеется ссылка, истцу на счет также не поступал.
Первоначально ФИО3 передала истцу средства в размере 200 000 рублей, но затем попросила их вернуть.
Акт приема-передачи отчуждаемого имущества сторонами не подписывался, расписки о получении денежных средств истец не писал.
В 2020 году ФИО6 попросил написать ему расписку о том, что деньги в размере 900 000 рублей истцом получены.
Ответчики средствами для расчета с истцом не располагали и не могли приобрести за свои сбережения квартиру.
На основании договора об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала от ДД.ММ.ГГГГ ответчики оформили право собственности по 1\4 доли в праве каждый.
Просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры; прекратить право собственности ответчиков на квартиру с погашением записи в ЕГРН, вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на квартиру.
Истец ФИО2 и его представитель – адвокат ФИО11 в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным основаниям в иске, просили иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчиков – адвокат ФИО10 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, полагал пропущенным срок исковой давности.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО9 в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска.
Ответчики ФИО6, ФИО3, ФИО2, ФИО5, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, в материалах дела имеются отчеты об отслеживании почтовых отправлений, подтверждающие надлежащие извещение неявившихся ответчиков.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Межмуниципальный отдел по Изобильненскому и <адрес> Управления Росреестра по <адрес>, ОФПСС РФ по <адрес>, СКПК «Карат», КПК Эксперт Финанс, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного заседания в срок достаточный для подготовки и обеспечения явки в судебное заседание, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.
Суд, выслушав истца, его представителя, представителя ответчиков, третье лицо, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства в совокупности с учётом требований закона об их относимости, допустимости и достоверности, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В силу ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно доводов других лиц, участвующих в деле; использовать другие процессуальные права, а также несут процессуальные обязанности, установленные процессуальным законодательством. Поскольку ответчик возражений и доказательств по существу заявленных истцом требований суду не представил, суд при рассмотрении спора, исходит из заявленных истцом требований и представленных им доказательств.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ст.209 ГК РФ право собственности наделяет собственника правомочиями владения, пользования и распоряжения. Данные правомочия носят абсолютный характер и принадлежат собственнику независимо от того, находится ли это имущество в его фактическом владении и пользовании или нет.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст.549 ГК РФ правовой целью договора купли-продажи недвижимого имущества является переход права собственности на указанное имущество от продавца к покупателю.
В соответствии с абз.1 п.1 ст.452 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). ��?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????????????????
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 26:06:190111:769, площадью 47,7 кв.м., расположенной адресу: <адрес>, Стоимость квартиры составила 900 000 рублей.
На основании договора об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала от ДД.ММ.ГГГГ, ответчики оформили право собственности по 1\4 доли в праве за каждым.
Согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимость приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 433 383 рубля и заемных средств в размере 466 617 рублей, который получены в СПКП «Карат» в качестве займа.
Согласно п. 6 договора купли-продажи денежные средства в размере 466 617 рублей оплачиваются покупателем в течение 5 рабочих дней после предоставления заемщиком документов, подтверждающих право собственности на приобретенный объект недвижимости.
Согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в СКПК «Карат» получены денежные средства в размере 424 600 рублей.
Денежные средства получены через кассу наличными.
Договор займа прекратил свое действие его фактическим исполнением.
По информации Отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на оплату основного долга и процентов по договору займа с КПК «Эксперт финанс» на приобретение квартиры по указанному выше адресу.
Денежные средства в размере 466 617 рублей перечислены на счет ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 161).
Как указано в исковом заявлении, фактически денежные средства истцу не переданы.
ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в ОМВД России по Изобильненскому городскому округу по факту мошеннических действий ФИО2 при продаже квартиры.
Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.
В ходе судебного заседания ответчиком ФИО3 представлен оригинал расписки (копия приобщена к материалам дела) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО2 получил от ФИО3 денежные средства в размере 900 000 рублей за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом, в расписке указано, что стороны претензий друг к другу не имеют, денежные средства получены.
Истцом ФИО2 в судебном заседании не оспаривался факт написания расписки от ДД.ММ.ГГГГ, однако пояснил, что написал ее по просьбе ФИО6 без передачи денежных средств.
В расписке имеется подпись истца, тем самым он подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является надлежащим исполнением договора купли-продажи.
Свою подпись в расписке истец не оспаривал.
Между тем, каких-либо доказательств безденежности расписки от ДД.ММ.ГГГГ, отвечающих требованиям относимости и допустимости, а также критериям достоверности и достаточности, представлено не было.
Суд также исходит из того, что поведение сторон после заключения договора купли-продажи и написания расписки свидетельствуют о его исполнении, поскольку ФИО2 после написания расписки передал жилое помещение ответчику, перестал в этот же момент оплачивать коммунальные услуги за отчуждаемую квартиру, не заявлял о безденежности расписки, тогда как у ответчика имеются письменные доказательства оплаты сделки.
Доводы истца на отсутствие у ответчика необходимых средств на момент заключения договора купли-продажи судом отклоняются, поскольку из представленных договоров займа следует, что ответчиком получены денежные средства в кредитных кооперативах, договоры займа исполнены в полном объеме.
Следовательно, у ответчика имелась финансовая возможность приобретения квартиры у истца.
Кроме того, суд считает необходимым отметить, что правовое значение для разрешения спора о расторжении договора купли-продажи недвижимости имеет факт передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, который установлен судом и не оспаривался сторонами; условиями заключенного между сторонами договора не предусмотрено право продавца потребовать расторжения договора в случае неоплаты жилого помещения.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд обращает внимание на отсутствие правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку в силу положений п. 4 ст. 486 ГК РФ только в случае отказа покупателя принять и оплатить товар продавец вправе отказаться от исполнения договора, то есть требовать его расторжения в судебном порядке.
В ином случае он вправе был по правилам п. 3 ст. 486 ГК РФ требовать уплаты денежных средств; однако представленные доказательства оплаты квартиры проверены судом и сомнений в том, что такая оплата могла быть произведена в том числе за счет заемных денежных средств не имеется.
Таким образом, доводы, заявленные истцом в обоснование исковых требований, о неоплате проданной квартиры покупателями не могут послужить основанием для расторжения данного договора и возврата спорной квартиры истцу, поскольку способ защиты материального права истца как продавца на получение оплаты проданного имущество определен в ст.486 ГК РФ.
Поскольку суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи, оснований для прекращения права собственности и возвращении сторон в первоначальное положение также не имеется.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи общий и составляет три года, поскольку специальных сроков на этот случай не установлено (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 197 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При этом, договор купли-продажи заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ.
С иском в суд ФИО2 обратился ДД.ММ.ГГГГ (конверт л.д. 74).
Таким образом, срок исковой давности как основание для отказа в удовлетворении иска не может быть применен.
Вместе с тем, с учетом иных изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; прекращении права собственности ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО6 с погашением записи в ЕГРН, возвращении сторон в первоначальное положение с восстановлением права собственности ФИО2 на указанную квартиру отказать.
Решение суда может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Изобильненский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Т.В. Дерябина