Решение по делу № 02-11895/2024 от 27.05.2025 - о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, выплате неустойки и расходов по оплате государственной пошлины, встречному иску <ФИО> к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда.

77RS0016-02-2024-021426-56

Гр.дело №2-2237/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2025 года

г. Москва

Мещанский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.

при секретаре Куликовой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2237/2025

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, выплате неустойки и расходов по оплате государственной пошлины, встречному иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 16 февраля 2022 года между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 был заключен договор № СИД-2.2/4-28-458-2/АН участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого истец обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Ответчика, построить (создать) Жилой корпус №2.2 в составе Жилого комплекса №2 по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ФИО2 ул., вл.2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: двухкомнатная квартира расположенная в секции 4, подъезде 3, на 28 этаже, номер квартиры на площадке 7, номер квартиры по проекту 458, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы-с коэффициентом) 77,1 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15 марта 2022 года, номер государственной регистрации договора: 77:08:0012003:2864-77/060/2022-184. В соответствии с п. 2.3 Договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи – не позднее 30 июня 2025 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. На момент предъявления настоящего искового заявления срок передачи объекта долевого строительства не наступил.

В соответствии с п. 4.2 Договора на дату подписания Договора цена Договора определена Сторонами в размере 40 444 274,00 руб. В соответствии с п. 4.4.1. Договора до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере 5 258 771,00 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленным участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязуется по 21 февраля 2022 г. включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 5 258 771,00 руб.

Сумма 35 185 503,00 руб. подлежит оплате в срок до 30 мая 2024 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Обязательство по оплате 35 185 503,00 руб. в счет цены договора в срок до 30 мая 2024 года ответчиком не исполнено, в связи с чем истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности от 10 июня 2024 года № 458/ОС.

ФИО1 обратилась в суд во встречным иском к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли», мотивируя свои требования тем, что условие п. 3.1.3. заключенного между сторонами Договора № СИД-2.2/4-28-458-2/АН участия в долевом строительстве от 16 февраля 2022 года, согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи после получения\ разрешения на ввод в эксплуатацию при условии выполнения Участником своих обязательств по настоящему Договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по Договору, включая 100% оплату цены Договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего Договора), противоречит ч.1 ст.12 Федерального закона №214-ФЗ и ущемляет права участника, в связи с чем подлежит признанию ничтожным.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

В судебное заседание явилась представитель истца ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» по доверенности ФИО3 Ю, поддержала заявленные требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО4, который против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в возражениях, просил удовлетворить встречный иск.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 16 февраля 2022 года между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в качестве застройщика и ФИО1 в качестве участника был заключен договор № СИД-2.2/4-28-458-2/АН участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) Жилой корпус №2.2 в составе Жилого комплекса №2 по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ФИО2 ул., вл.2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: двухкомнатная квартира расположенная в секции 4, подъезде 3, на 28 этаже, номер квартиры на площадке 7, номер квартиры по проекту 458, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы-с коэффициентом) 77,1 кв.м.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15 марта 2022 года, номер государственной регистрации договора: 77:08:0012003:2864-77/060/2022-184, что сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 2.3 договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи – не позднее 30 июня 2025 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

На момент рассмотрения искового заявления срок передачи объекта долевого строительства не наступил.

Согласно п. 3.1.3. заключенного договора застройщик обязуется передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения Участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Стоимость объекта долевого строительства определена сторонами на дату подписания договора участия в долевом строительстве и в соответствии с п. 4.2. договора составила 40 444 274,00 руб.

В соответствии с п. 4.4.1. договора до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере 5 258 771,00 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленным участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязуется по 21 февраля 2022 г. включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в банке-эмитенте (являющимся также исполняющим банком) в размере 5 258 771,00 руб.

Сумма 35 185 503,00 руб. подлежит оплате в срок до 30 мая 2024 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

В связи с тем, что ответчиком в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, не произведена оплата задолженности в размере 35 185 503,00 руб., истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности от 10 июня 2024 года № 458/ОС.

Сторона ответчика факт наличия задолженности по договорам участия в долевом строительстве не оспорила.

Как указал истец, на многоквартирный дом, в котором находится объект долевого строительства, получено разрешение на ввод в эксплуатацию №77-08-012433-2025 от 31 января 2025 года.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустимы.

Правоотношения сторон регулируются также нормами Федерального закона № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ).

В ч. 1 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 указанного Закона).

Из системного анализа вышеуказанных норм права следует, что обязанность участника долевого строительства оплатить цену договора участия в долевом строительстве, обеспеченная неустойкой, является первоначальным обязательством по отношению к встречному обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 15.4. Федерального закона №214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит (ч. 1.1. ст.15.4. Федерального закона №214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст.15.4. Федерального закона №214-ФЗ в случае, указанном в ч. 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в п.п. 1 - 4 ч. 4 ст.4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч. 3 ст. 15.4. Федерального закона №214-ФЗ).

Таким образом, законом, регулирующим спорные правоотношения, предусмотрена обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, и с учетом того, что факт наличия задолженности ответчика перед истцом подтвержден материалами дела, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспорен, суд считает требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору № СИД-2.2/4-28-458-2/АН участия в долевом строительстве от 16 февраля 2022 года подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств внесения цены договора ФИО1 в материалы дела не представлено.

Разрешая встречные исковые требования, принимая во внимание встречный характер обязательств и возмездность договора, вышеуказанные положения Федерального закона №214-ФЗ, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с ч. 1. ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами РФ, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Однако, положения п.3.1.3. договора № СИД-2.2/4-28-458-2/АН участия в долевом строительстве от 16 февраля 2022 года прав ФИО1 не ущемляют, поскольку направлены на обеспечение баланса интересов обеих сторон договора участия в долевом строительстве.

Данные положения в полной мере соответствуют правовому регулированию, установленному ст.15.4. Федерального закона №214-ФЗ, а потому не могут быть признаны ничтожными.

Согласно ст.15 закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Ввиду изложенного, поскольку доказательств нарушения прав ФИО1 условиями договора участия в долевом строительстве материалы дела не содержат, требования о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 96 ГПК РФ, в связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежат подтвержденные расходы по оплате государственной пошлины размере 60 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» задолженность по договору участия в долевом строительстве № СИД-2.2/4-28-458-2/АН от 16 февраля 2022 года в размере 35 185 503,00 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании недействительными п.3.1.3. договора участия в долевом строительстве № СИД-2.2/4-28-458-2/АН от 16 февраля 2022 года, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 22 декабря 2025г.

Судья А.Д. Городилов