Судья – Дидик О.А. Дело № 33-25935/2023
(№ 2-1700/2023)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 28 сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Ямпольской В.Д.,
судей Захаровой Е.Ю., Кеда Е.В.,
по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Коротаевым М.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 апреля 2023 года.
Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений на жалобу, заслушав пояснения явившихся участников процесса, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.
Требования мотивированы тем, что 27 января 2023 года сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № ........, расположенной по адресу: ............. Одновременно сторонами был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 7 900 000 рублей, которые были оплачены истцом в полном объеме. Вместе с тем, после заключения договора истцу стало известно о том, что указанный объект недвижимости расположен в жилом доме, признанным аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Данное решение принято в установленном порядке органом муниципальной власти в 2021 году.
О том, что квартира расположена в аварийном жилом доме ответчик при продаже скрыл, ввел истца в заблуждение. Как указывает истец, указанное обстоятельство создает ему препятствия в пользовании данным жилым помещением, а также местами общего пользования в жилом доме.
Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 апреля 2023 года иск удовлетворен. Суд постановил расторгнуть договоры от 27 января 2023 года купли-продажи и неотделимых улучшений жилого помещения – квартиры № ........, расположенной по адресу: ............, заключенные между ФИО1 и ФИО2 и взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченные денежные средства в размере 7 900 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 47 700 рублей.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынести по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения. Ссылается на то, что юридическое сопровождение сделки осуществлял представитель истца ФИО3 и риелтор ФИО4 При заключении сделки ответчик представил все необходимые сведения, в том числе сведения ЕГРН, с которыми был ознакомлен истец и его представители.
В письменных возражениях на жалобу ФИО5 (представитель ФИО1) возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и его представитель ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержали, настаивали на удовлетворении.
ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из материалов дела следует, что 27 января 2023 года ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № ........ расположенной по адресу: ............. Одновременно сторонами был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире.
Стоимость квартиры определена сторонами в размере 7 900 000 рублей, которые были оплачены покупателем в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.
Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указал, что после оформления сделки ему стало известно, что данная квартира расположена в жилом доме, который Распоряжением Главы администрации Хостинского внутригородского округа г. Сочи № 18-Р от 21 января 2021 года признан аварийным, подлежащим сносу. Данный факт был, по утверждению истца, скрыт продавцом от покупателя.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел обоснованными доводы истца и указал, что продавец не уведомил покупателя о том, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, имеет существенные недостатки, препятствующие нормальному использованию квартиры.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что при заключении оспариваемой сделки продавец представил правоустанавливающие документы на жилое помещение, в том числе договор купли-продажи от 25 декабря 2021 г., заключенный между ФИО2 и ФИО7 на основании которого к ответчику перешло право собственности на спорную квартиру.
Из п. 4.3 Договора следует, что продавец уведомляет покупателя, а покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу: ............, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным, подлежащим сносу Распоряжением Главы администрации Хостинского внутригородского района г. Сочи № 18-Р от 21 января 2021 г.
Таким образом, вывод суда о том, что ФИО2 были допущены существенные нарушения условий договора, нельзя признать законным.
Кроме того, как было указано выше, спорный многоквартирный дом признан аварийным, подлежащим сносу на основании Распоряжения Главы администрации Хостинского внутригородского района г. Сочи № 18-Р от 21 января 2021 г.
Из представленной выписки из ЕГРН от 01.02.2023 года видно, что запись об аварийности жилого дома была внесена в Реестр недвижимости.
Судебная коллегия учитывает, что данная выписка получена спустя 4 дня после заключения сделки между сторонами, однако сведений о том, что при юридическом оформлении сделки данные сведения отсутствовали в Едином реестре, материалы дела не содержат.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что оценка технического состояния квартиры и соответственно многоквартирного дома, в котором расположена квартира, с целью определения фактического состояния объекта недвижимого имущества на момент приобретения является прерогативой покупателя, в связи с чем ФИО1, действовавший через своих представителей ФИО3 и риелтора ФИО4 не был лишен права самостоятельно получить актуальные сведения об объекте недвижимости, в том числе Распоряжение № 18-Р от 21 января 2021 г., размещенное в открытом доступе.
Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С целью проверки доводов сторон судебной коллегией были истребованы из ППК «Роскадастр» сведения о регистрационном деле по оспариваемой сделке.
Из поступивших на запрос судебной коллегии материалов видно, что в числе документов, сданных для регистрации договора купли-продажи, имеется распоряжение главы администрации Хостинского внутригородского района от 21.01.2021 года № 18р, которым было утверждено заключение о признании аварийным дома № 78/3 по .............
Таким образом, довод о том, что продавец скрыл от покупателя факт признания дома аварийным опровергается полученными материалами.
Принимая во внимание, что факт сокрытия продавцом от истца информации об аварийности многоквартирного жилого дома, в котором расположена приобретенная ФИО1 квартира, не нашел своего подтверждения, иных доводов, подтверждающих недействительность оспариваемых сделок, истцом не представлено, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения сделок от 27 января 2023 г.
Таким образом, решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 апреля 2023 года подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 апреля 2023 года – отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств – отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий В.Д. Ямпольская
Судьи Е.Ю. Захарова
Е.В. Кеда