Дело № 2-3146/2025 УИД 77RS0021-02-2024-017023-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2025 года адрес
Пресненский районный суд адрес в составе
председательствующего судьи Завалишиной Н.В.,
при секретаре судебного заседания фио,
помощнике судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3146/2025 по иску ФИО1 к фио, фио Анатольевичу, ФИО2 о признании сделки купли-продажи недействительной, признании права преимущественной покупки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ к фио, ФИО3, ФИО2, в котором просит признать договор купли-продажи от 02.08.2024 г., заключенный между фио и ФИО3, ФИО2, недействительным; признать за ней право преимущественной покупки на комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенную в квартире коммунального заселения по адресу: адрес; перевести на нее права и обязанности покупателя указанной комнаты; признать право собственности ФИО1 на комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес; считать решение суда основанием для внесения изменений записи в ЕГРН.
В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что она является собственником комнат №№ 1, 2, 3 в квартире № 25 коммунального заселения по адресу: адрес. Собственником комнаты № 4, площадью 20,3 кв.м, в указанной выше квартире по названному адресу являлась фио В августе 2024 г. истцу стало известно о том, что 02.08.2024 г. между фио (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец продала покупателям, а покупатели купили в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) объект недвижимости - изолированную комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, с кадастровым номером ..., в квартире коммунального заселения по адресу: адрес, за цену равную сумма Вместе с тем, ответчик фио в нарушение действующего законодательства (ст. 250 ГК РФ) осуществила продажу своей комнаты третьим лицам (ФИО3, ФИО2) без надлежащего извещения ФИО1 о предстоящей продаже комнаты.
Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности фио в судебном заседании исковые требования, с учетом их уточнений, поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО3 по ордеру фио в судебном заседании исковые требования полагала обоснованными, не возражала против их удовлетворения при условии возврата ответчикам уплаченных за комнату денежных средств.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, правовую позицию по делу не представила.
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, направила в адрес суда отзыв на исковое заявление, по доводам которого в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Третье лицо - нотариус адрес фио - в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляла, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 настоящего Кодекса (п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира № 25 по адресу:
адрес является коммунальной, состоит из 4-х комнат площадью 11,2 кв.м (комната № 1), площадью 14 кв.м (комната № 2), площадью 19,7 (комната № 3) и площадью 20,3 кв.м (комната № 4).
На основании свидетельств о праве на наследство по закону от 03.07.2006 г. ФИО1 является собственником комнаты № 2, площадью 14 кв.м, и комнаты № 3, площадью 19,7 кв.м, по адресу: адрес; право собственности зарегистрировано 11.10.2006 г.
Также, ФИО1 является собственником комнаты № 1, площадью 11,2 кв.м, в квартире коммунального заселения по указанному выше адресу на основании договора купли-продажи комнаты от 14.11.2014 г.; право собственности зарегистрировано 26.11.2014 г.
Таким образом, истец единолично владеет на праве собственности комнатами №№ 1, 2 и 3 в квартире коммунального заселения по адресу: адрес.
Собственником комнаты № 4 в квартире коммунального заселения по адресу:
адрес на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 22.06.2007 г. являлась фио
02.08.2024 г. между фио (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец продала покупателям, а покупатели купили в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) объект недвижимости - изолированную комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, с кадастровым номером ..., в квартире коммунального заселения по адресу: адрес, за цену равную сумма
Переход права собственности на спорную комнату от фио к ФИО3 и ФИО2 зарегистрирован 07.08.2024 г.
Настаивая на заявленных требованиях, истец ссылалась на то, что в августе 2024 г. ей стало известно о продаже комнаты фио, при этом письменного извещения о продаже комнаты она не получала, от покупки комнаты не отказывалась.
Из материалов дела следует, что 07.06.2024 г. фио обратилась к нотариусу адрес фио с пробой передать ФИО1, зарегистрированной по адресу: адрес, заявление о том, что продает принадлежащую ей комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, в квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес, за сумма; нотариусом адрес фио по адресу, указанному фио, направлено заявление 08.06.2024 г., ввиду его неполучения ФИО1 письмо 15.07.2024 г. возвращено отправителю.
16.07.2024 г. врио нотариуса адрес фио - фио выдано свидетельство о направлении документов, из которого следует, что на основании ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, 08.06.2024 г. по просьбе фио, зарегистрированной по адресу: адрес, направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении ФИО1, зарегистрированной по адресу: адрес, следующие документы: заявление от 07.06.2024 г., реестровый № 77/489-н/77-2024-2-1351.
Истец указывала на то, что по адресу: адрес, она не проживает с 1995 г., преимущественно проживает и постоянно фактически находится по адресу: адрес либо адрес, о чем фио было доподлинно известно и подтверждено при направлении в адрес суда возражений на исковое заявление.
Помимо того, согласно выписке из домовой книги по адресу: адрес, ФИО1 зарегистрирована по названному адресу 17.09.2024 г.
Из методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16 от 28.03.2016 г.) следует, что согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются; в связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
Учитывая, что фио, знала, что ФИО1 по адресу регистрации (адрес) не проживает, знала адрес фактического проживания истца, доказательств, с достоверностью свидетельствующих об обратном, суду, вопреки ст. 56 ГПК РФ, не представлено, судом не усматривается добросовестности в действиях фио
По смыслу ст. 250 ГК РФ требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Из материалов дела следует, что фио не предприняла мер для надлежащего извещения истца как собственника других комнат в коммунальной квартире по месту жительства последней; ФИО1 уведомление, направленное ей по месту регистрации до 17.09.2024 г., не получала, оно было направлено истцу не по месту ее фактического проживания.
Доводы фио о неосведомленности об адресе места жительства ФИО1 суд отклоняет по вышеуказанным обстоятельствам.
Таким образом, руководствуясь приведенными выше требованиями закона и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что право ФИО1 на преимущественную покупку комнаты № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенной в квартире коммунального заселения по адресу: адрес, было нарушено, что в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ является основанием для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному между ответчиками, и соответственно, влечет недействительность заключенного ответчиками договора купли-продажи комнаты от 02.08.2024 г.
Согласно п. 5 договора от 02.08.2024 г., все расчеты между сторонами производятся посредством аренды индивидуального банковского сейфа в ПАО «ФОРА-БАНК»; оплата комнаты покупателем продавцу производится в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на комнату по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве путем уплаты покупателем продавцу суммы в размере сумма
Пунктом 8 договора определено, что полный и окончательный расчет за комнату оформляется распиской, подтверждающей получение продавцом денежных средств, в соответствии с условиями настоящего договора.
02.08.2024 г. между АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) и ФИО3, фио заключен договор № 1360/24-С аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями, согласно которому банк предоставляет арендаторам (совместно и по отдельности) на срок 30 дней с 02.08.2024 г. по 31.08.2024 г. включительно за плату во временное пользование индивидуальный банковский сейф № 103, а арендаторы обязуются использовать предоставленный сейф для хранения денежных средств, ценных бумаг, ценностей и документов (п. 1.1).
08.08.2024 г. фио подписана расписка о получении от ФИО3 и ФИО2 денежных средств в размере сумма
25.11.2025 г. ФИО1 передала в адрес поручение об осуществлении перевода денежных средств со счета, открытого в банке, в размере сумма на депозитный счет суда.
Согласно платежному поручению от 02.12.2025 г. № 642888 денежные средства в размере сумма переведены со счета ФИО1 в адрес на счет Управления Судебного департамента в адрес в счет обеспечения иска по настоящему делу.
Таким образом, истец подтвердила свою платежеспособность, внеся на счет Управления Судебного департамента в адрес сумма - сумму, необходимую для оплаты спорной комнаты.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО2 денежные средства в счет приобретения указанной комнаты в размере сумма путем разрешения Управлению Судебного департамента в адрес перечислить денежные средства ФИО3 и ФИО2 в равных долях в общей сумме сумма с расчетного счета УСД в адрес (л/с <***>, р/с <***>), ранее перечисленные ФИО1 на основании платежного поручения № 642888 от 02.12.2025 г. на сумму сумма
Также, суд считает правомерным прекратить право собственности ФИО3 (1/2 доля) и ФИО2 (1/2 доля) на комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес, с момента получения ими компенсации, и, в свою очередь, признать за ФИО1 право собственности на спорную комнату по названному адресу с момента прекращения права собственности ФИО3 и ФИО2
Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (ч. 1).
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (ч. 2).
Из разъяснений, содержащихся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 г. № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», следует, что при удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, ч. 4 ст. 96 АПК РФ, ч. 3 ст. 89 КАС РФ). Вместе с тем, исходя из характера заявленных требований и фактических обстоятельств конкретного дела, суд вправе отменить обеспечительные меры одновременно с вынесением решения суда или после его вынесения, независимо от момента исполнения данного судебного решения, например, в случае, если принятые обеспечительные меры препятствуют его исполнению.
Определением суда от 24.12.2024 г. частично удовлетворено заявление ФИО1 о принятии мер по обеспечению иска по настоящему делу, определено запретить Управлению Росреестра по адрес и иным лицам совершать любые регистрационные действия до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в отношении следующего недвижимого имущества: комната 4, кв. 25, расположенная по адресу:
адрес, кадастровый номер: ....
Принимая во внимание, что дальнейшее сохранение ранее принятых обеспечительных мер делает исполнение настоящего решения суда в части перехода титула собственника спорной комнаты № 4 к ФИО1 невозможным, что противоречит самой сути обеспечительных мер, на основании ст. 144 ГПК РФ, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по адрес и иным лицам совершать любые регистрационные действия до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в отношении комнаты № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер: ..., наложенные определением суда от 24.12.2024 г.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к фио, фио Анатольевичу, ФИО2 о признании сделки купли-продажи недействительной, признании права преимущественной покупки – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 02.08.2024, заключенный между фио, фио фио и ФИО2 недействительным.
Признать за ФИО1 право преимущественной покупки на комнату № 4 площадью 20,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес.
Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу фио Анатольевича (паспортные данные) и ФИО2 (паспортные данные) в равных долях денежную компенсацию стоимости комнаты № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенной по адресу: адрес, в размере сумма
Прекратить право собственности фио Анатольевича (1/2 доля) и ФИО2 (1/2 доля) на комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес, с момента получения ими компенсации.
Признать за ФИО1 право собственности на комнату № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес, Шмитовский пр-зд, д. 19, кв. 25, с момента прекращения права собственности фио Анатольевича и ФИО2.
Решение суда является основанием для внесения сведений о переходе права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разрешить Управлению Судебного департамента в адрес перечислить денежные средства фио Анатольевичу и ФИО2 в равных долях в общей сумме сумма с расчетного счета УСД в адрес (л/с <***>, р/с <***>), ранее перечисленные ФИО1 на основании платежного поручения № 642888 от 02.12.2025 г. на сумму сумма
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от 24.12.2024 г. в виде запрета Управлению Росреестра по адрес и иным лицам совершать любые регистрационные действия до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в отношении комнаты № 4, площадью 20,3 кв.м, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер: ....
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 февраля 2026 года.
Судья Н.В. Завалишина