Дело № 2-4891/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой Н.П.,

при секретаре Дрожилиной Ю.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

30 ноября 2022 года в городе Волжском Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка. В обосновании исковых требований указано, что 26.02.2019 года между ним и Муниципальным образованием городского округа – город Волжский был заключен договор № 13778пз аренды земельного участка с кадастровым номером 34:28:110023:1819 площадью 9581,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – под промышленными объектами (производственную базу). Срок действия договора определен сторонами с 08.06.2017 г. по 08.06.2066 г.. С 09.06.2020 г. арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке № 238/12/20 от 18.12.2019 в размере 2 860 000 рублей. Уведомлением № 14/8208 от 09 июня 2020 года размер арендной платы изменен, с 09.06.2020 года арендная плата составила в размере 19114,33 рублей в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 2 860 000 рублей. Уведомлением № 14/5558 от 09 июня 2021 года размер арендной платы изменен, с 01.04.2021 года арендная плата составила в размере 16468,83 рублей в месяц, 197626 рублей в год, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 2 860 000 рублей. Сведения об указанной в Уведомлениях рыночной стоимости земельного участка в размере 2 860 000 рублей содержаться в отчете об оценке земельного участка № 238/12/20 от 18 декабря 2019 года, подготовленном ИП ФИО4 по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области. Истец считает определенный размер рыночной стоимости земельного участка недостоверным. Согласно отчету №Р49/06-2022 от "."..г. об оценки рыночной стоимости земельного участка, площадью 9581,00 кв.м, кадастровый №..., расположенного по адресу: <адрес>, составила 1 200 000 рублей, в связи с чем, истец считает недостоверным отчет ИП ФИО4. Истец просит суд признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – <адрес> при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №...аз от "."..г. величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый №..., площадью 9581,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определенную в соответствии с отчетом об оценке №... от "."..г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО4 в размере 2 860 000 рублей; установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:110023:1819, площадью 9581,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на "."..г. в размере 1200000 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме указав, что срок оспаривания заключения ФИО4 ими не пропущен, уведомления направленные Администрацией в адрес его доверителя об изменении суммы арендной платы они не оспаривают, как не оспаривают и сам договор аренды, оспаривают заключение о рыночной стоимости спорного земельного участка, поэтому на своих требованиях настаивают кроме того по заключения экспертов, экспертиза назначалась судом, рыночная стоимость земельного участка гораздо ниже установленной ФИО4, а само заключение не соответствует нормативным документам.

Представитель ответчика иск не признала, суду показала, что согласно отчету об оценке земельного участка № 238/12/20 от 18 декабря 2019 года, подготовленном ИП ФИО4 рыночная стоимость земельного участка составляет 2 860 000 рублей. После проведения оценки земельного участка в адрес истца направлялось уведомление об изменении размера арендной платы, в котором имелась ссылка на новое заключение о рыночной стоимости земельного участка. С момента внесения изменения в размер арендной платы, каких-либо возражений он не заявлял, обратился в суд спустя 2 года с момента изменения арендной платы. Таким образом, требования истца направлены на внесение изменений в договор аренды в части установленного иного размера арендной паты, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон. Кроме того считает, что величина рыночная стоимость земельного участка, определенная в соответствии с экспертным заключением ООО «Группа компаний «технический аудит и управление недвижимостью» № ОН-12770 от 03.11.2022 г. в размере 1 778 000 рублей, является необоснованно заниженной в связи с тем, что истец избрал неверный способ защиты своих прав просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, ослушании дела извещена, отложить рассмотрение дела не просила, причин неявки не сообщила, причину ее неявки суд, признает не уважительной и считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствии.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2004 года, 30 июня 2004 года Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года).

В судебном заседании установлено, что 26.02.2019 года между ФИО3 и Муниципальным образованием городского округа – <адрес> был заключен договор №...пз аренды земельного участка с кадастровым номером 34:28:110023:1819 площадью 9581,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – под промышленными объектами (производственную базу).

По условиям договора аренды арендодатель Муниципальное образование городского округа- город Волжский Волгоградской области (в настоящее время комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области) предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями.

Срок действия договора определен сторонами с 08.06.2017 г. по 08.06.2066 г. (п.2.1 договора аренды земельного участка).

Согласно п. 3.1 ч. 3 размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», Городским Положением от 25.07.2008 № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа – город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается по формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х 1,04, где: А - величина арендной платы за 12 месяцев; КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка (4 846 357,23 руб.), Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка (0,015) Кдп – коэффициент дифференциации (4,0) в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, в соответствии с приложением к Распоряжению, 1,04 – размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законодательстве о Федеральном бюджете на 2018 год, 1,043 – размер уровней инфляции, установленный в Федеральном законодательстве о Федеральном бюджете на 2019 год.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п были внесены изменения в Постановлении от 22.08.2011 № 469-п.

Согласно п. 1.5.7 годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости, определяются на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии в законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Согласно отчета об оценке № 238/12/20 от 18.12.2019 г., составленного ИП ФИО4 рыночная стоимость земельного участка составляет 2 860 000 рублей.

С 09.06.2020 г. арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке № 238/12/20 от 18.12.2019 в размере 2 860 000 рублей.

Уведомлением № 14/8208 от 09 июня 2020 года размер арендной платы изменен, с 09.06.2020 года арендная плата составила в размере 19114,33 рублей в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 2 860 000 рублей, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 2 860 000 рублей.

Уведомлением № 14/5558 от 09 июня 2021 года размер арендной платы изменен, с 01.04.2021 года арендная плата составила в размере 16468,83 рублей в месяц, 197626 рублей в год, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 2 860 000 рублей.

Сведения об указанной в Уведомлениях №... от "."..г. и №... от "."..г. рыночной стоимости земельного участка в размере 4590000 рублей содержатся в отчете об оценке земельного участка №... от "."..г., подготовленном Индивидуальным предпринимателем ФИО4 по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – <адрес>.

Оспаривая рыночную стоимость земельного участка, истец в подтверждение своих требований представил отчет об оценке составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 № Р49/06-2022 от 22.06.2022 года.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном ответчиком от рыночной стоимости объекта недвижимости указанной в отчете, представленной истцом, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Группа Компаний «Технический Аудит и Управление Недвижимостью».

По заключению ООО «Группа Компаний «Технический Аудит и Управление Недвижимостью» № ОН-12770 от 03.11.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:28:110023:1819, площадью 9581 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09.06.2020 года составляет 1778000 рублей (ответ на вопрос № 1).

Ответ на вопрос № 2 – Отчет №238/12/20 ИП ФИО4 от 19 декабря 2019 года об оценки земельного участка расположенного по адресу <адрес> «б», площадью 9581,0 кв.м.(кадастровый №...), не соответствует требованиям Федерального закона от "."..г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установлено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Допустимых доказательств обратному ответчиком суду не представлено.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения суда, а также установлены не соответствия выполненного отчета №238/12/20 ИП ФИО4 от 19 декабря 2019 года, на основании которого рассчитывалась арендная плата спорного земельного участка, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, Таким образом, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости равной значению, указанному в заключении судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд считает недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка № 13778аз от 26 февраля 2019 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый №..., площадью 9581,0 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 238/12/20 от 18 декабря 2019 года, подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО4 в размере 2 860 000 рублей, и считает необходимым установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:28:110023:1819, площадью 9581,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09.06.2020 года составляет 1778000 рублей.

Кроме того, договора аренды земельного участка № 13778аз от 26.02.2019 года между ФИО3 и Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области расторгнут, что подтверждается соглашением о расторжении от 13.07.2022 года и актом приема-передачи земельного участка от 13.07.2022 года.

В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, другие признанные судом необходимыми расходы.

По общему правилу, предусмотренному ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением от 12 сентября 2022 года расходы за проведение судебно-строительной экспертизы возложены на ФИО3 и администрацию городского округа город Волжский Волгоградской области в равных долях.

Согласно заявления ООО «Группа компаний «технический аудит и управление недвижимостью» от 09.11.2022 года расходы по проведению экспертизы в размере 15000 рублей не оплачены.

Поскольку в деле отсутствуют доказательства исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы в части оплаты её производства, имеется заявление экспертного учреждения о возмещении судебных расходов по проведению экспертизы в размере 15 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа–г.Волжский.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка– удовлетворить частично.

Признать недостоверной, использовавшую комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка № 13778аз от 26.02.2019 года величину рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:28:110023:1819, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 9581,0 кв.м., определенную в соответствии с отчетом об оценке №... от "."..г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО4 в размере 2 860 000 рублей.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 9581,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09.06.2020 года в размере 1 778 000 рублей.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-<адрес> (ИНН <...>) в пользу ООО «Группа Компаний «Технический Аудит и Управление Недвижимостью» (ИНН <***>) расходы по проведению экспертизы в размере 7500 рублей.

Взыскать с ФИО3 (ИНН <...>) в пользу ООО «Группа Компаний «Технический Аудит и Управление Недвижимостью» (ИНН <...>) расходы по проведению экспертизы в размере 7500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: (подпись) Н.П. Семенова

Справка: мотивированное решение изготовлено 07 декабря 2022 года (вых. дни 03, 04 декабря 2022 года).

Судья: (подпись) Н.П. Семенова