УИД 34RS0№ <...>-47
Судья Редько Е.Н. Дело № 33-10269/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Волгоград 21 сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Бабайцевой Е.А.,
судей Улицкой Н.В., Козлова И.И.,
при секретаре Жарких А.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-791/2023 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки
по апелляционным жалобам ФИО2 и АО «Банк СГБ»
на решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 21 июня 2023 года, которым иск удовлетворен:
договор купли-продажи от 09 июня 2021 года, заключенный между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ФИО2, квартиры № 49, расположенной по адресу: <...> зд. 24, запись государственной регистрации № <...>3 от 17 июня 2021 года, признаны недействительными;
на Управление Росреестра по Волгоградской области возложена обязанность аннулировать запись регистрации № <...> от 17 июня 2021 года о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру № 49, расположенную по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Улицкой Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установил а:
ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй» (далее – ООО «Волга-Комплекс-Строй»), ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указал, что решением Городищенского районного суда Волгоградской области от 18 января 2021 года за ФИО1 признано право собственности на жилое помещение – квартиру № <...>, проектной площадью 28,13 кв.м, расположенную в доме <адрес>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 28 апреля 2022 года решение оставлено без изменения, апелляционной жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй» – без удовлетворения.
Однако в период длительного судебного разбирательства квартира отчуждена ООО «Волга-Комплекс-Строй» на основании договора купли-продажи от 09 июня 2021 года в пользу ФИО2
Сославшись на изложенные обстоятельства, ФИО1 просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры № <адрес>, заключенный 09 июня 2021 года между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, исключив из государственного реестра запись о государственной регистрации № <...> 17 июня 2021 года о регистрации права собственности за ФИО2
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ФИО3 оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, неверное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, указывая на то, что решением, которым право собственности на квартиру признано за истцом, затрагивает её права и законные интересы, однако она к участию в деле не привлекалась. Полагает, что поскольку истец не принимал квартиру, не пользовался ею и не нес расходы по её содержанию, он не является владельцем квартиры, в то время как она, выполнявшая данные обязанности, должна быть признана добросовестным приобретателем. Утверждает, что, приобретая квартиру, она не могла знать о наличии у истца прав на жилое помещение.
В апелляционной жалобе АО «Банк СГБ» оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, неверное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, настаивая на том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку не могла знать о наличии спора о праве собственности между истцом и застройщиком. Считает, что поскольку на момент приобретения ответчиком квартиры право собственности истца не было зарегистрировано, истец не являлся её собственником.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 полагает доводы жалобы банка несостоятельными.
ФИО2 и ее представитель ФИО5 в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали, настаивая на отмене решения суда.
Представитель ФИО1 – ФИО4 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, представители ООО «Волга-Комплекс-Строй», АО «Банк СГБ» не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства или рассмотрении дела в своё отсутствие не представили.
Информация о движении дела также размещена на официальном интернет-сайте Волгоградского областного суда www.oblsud.vol.sudrf.ru.
При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность судебного постановления в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений представителя истца, оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 января 2021 года Городищенским районным судом Волгоградской области принято решение, которым исковые требования ФИО1 к ООО «Строй-К», ООО «Волга-Комплекс-Строй» о признании права собственности удовлетворены частично.
Указанным решением суда установлено, что 21 июля 2016 года между ООО «Строй-К» и ООО «ГрандСтрой» заключен договор долевого участия, по условиям которого ООО «Строй-К» приняло на себя обязательство построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со строительным адресом: <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ООО «ГрандСтрой» квартиру площадью 28,13 кв.м и проектным № <...>.
Согласно п. 2.3 договора долевого участия срок окончания строительства дома – 4 квартал 2018 года, а также определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 1 квартал 2019 года.
Цена договора определена сторонами в размере 984500 руб. (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 3.2 договора долевого участия уплата цены производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение двух дней с момента государственной регистрации данного договора. Днем платежа по договору считается день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.
10 августа 2016 года ООО «ГрандСтрой» по договору цессии уступило ФИО1 права требования исполнения обязательства от ООО «Строй-К» по договору долевого участия. Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно справке ООО «Строй-К» от 11 августа 2016 года стоимость объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве в размере 984550 руб. полностью оплачена. ООО «Строй-К» претензий к ООО «ГрандСтрой» по оплате не имеет.
Из справки ООО «ГрандСтрой» от 11 августа 2016 года, выданной ФИО1, усматривается отсутствие финансовых претензий к ФИО1 по заключенному договору цессии.
16 апреля 2019 года между ООО «Строй-К» и ООО «Волга-Комплекс-Строй» заключен договор, по которому функции застройщика перешли к ООО «Волга-Комплекс-Строй».
30 сентября 2020 года администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области ООО «Волга-Комплекс-Строй» выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Доказательств передачи застройщиком квартиры ФИО1 не имеется.
Установив указанные обстоятельства, суд признал за истцом право собственности на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>.
14 апреля 2021 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда названное решение отменено в части признания за ФИО1 права собственности на указанную выше квартиру, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
16 декабря 2021 определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции указанное апелляционное определение Волгоградского областного суда оставлено без изменения.
09 августа 2022 года определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 апреля 2021 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2021 отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
28 сентября 2022 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда названное выше решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 18 января 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй» – без удовлетворения.
Указанное решение суда для ответчика ООО «Волга-Комплекс-строй» имеет преюдициальное значение.
Ответчик ФИО2 при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, установленные решением Городищенского районного суда Волгоградской области от 18 января 2021 года, не оспаривала.
Таким образом, ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры № <...>, проектной площадью 28,13 кв.м, расположенной в доме <адрес>, на основании вступившего в законную силу решения суда.
Между тем истец зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности не может, ввиду того, что 09 июня 2021 года спорная квартира застройщиком ООО «Волга-Комплекс-Строй» продана ответчику ФИО2
Согласно условиям договора купли-продажи, заключенного 09 июня 2021 года между ООО «Волга-Комплекс-строй» (продавец) и ФИО2 (покупатель), ФИО2 оплатила 1370 000 рублей, из которых сумма в размере 970 000 рублей была оплачены за счет кредитных средств, предоставленных АО «Банк СГБ» (кредитный договор № <...>). В связи с этим в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) на спорную квартиру № <...>, кадастровый номер № <...>, расположенную по адресу: <адрес> пользу АО «Банк СГБ» (запись регистрации № <...> от 17 июня 2021 года).
Принимая во внимание, что при наличии зарегистрированных, не оспоренных и не расторгнутых договоров участия в долевом строительстве и цессии, ООО «Волго-Комплекс-Строй» не могло распоряжаться объектом долевого строительства, спорная квартира подлежала передаче истцу, распоряжение объектом недвижимости путем его продажи ФИО2 противоречит закону.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Волга-Комплекс-Строй», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 09 июня 2021 года, заключенного между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ФИО2, квартиры № <...> расположенной по адресу: <адрес>.
Доводы апелляционных жалоб АО «Банк СГБ» и ФИО2 о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, несостоятельны к отмене обжалуемого решения, поскольку в ЕГРН был зарегистрирован договор, в соответствии с которым у ФИО1 возникло право требовать передачи ему в собственность спорной квартиры, в связи с чем ФИО2, проявив должную осмотрительность, должна была знать о наличии правопритязаний истца относительно приобретаемого ею жилого помещения.
Рассмотрев спор, суд возложил на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанность аннулировать запись № <...> от 17 июня 2021 года о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру <адрес>.
Судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Как следует из разъяснений пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
По смыслу указанных разъяснений Управление Росреестра по Волгоградской области не может являться надлежащим ответчиком по спору о признании сделки недействительной и на него не могут возлагаться обязанности аннулировать запись о регистрации оспариваемой сделки, вместе с тем, решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр.
По изложенным основаниям решение следует в части возложения на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанности аннулировать запись регистрации изменить, указав, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру № <адрес>
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым решение изменить, дополнив указанием на взыскание с ООО «Волга-Комплекс-Строй» в пользу ФИО6 в возврат полученных по недействительной сделке денежных средств в размере 1370000 рублей по следующим основаниям.
Частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.
Как установлено при рассмотрении настоящего дела, существо оспариваемой следки состояло во взаимном предоставлении со стороны ООО «Волга-Комплекс-Строй» в собственность ответчику ФИО2 спорного недвижимого имущества, а со стороны ФИО2 – оплата денежных средств в размере 1 370 000 рублей.
Денежные средства ФИО2 уплачены ответчику ООО «Волга-Комплекс-Строй» в полном объеме, в том числе за счет кредитных денежных средств.
Учитывая, что суд пришел к выводу о недействительности сделки купли-продажи, имеются основания для взыскания с ООО «Волга-Комплекс-Строй» в пользу ФИО6 1370000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определил а:
решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 21 июня 2023 года в части возложения на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанности аннулировать запись регистрации изменить, указав, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру <адрес>
Решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 21 июня 2023 года изменить, дополнив указанием на применение последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Волга-Комплекс-Строй» в пользу ФИО2 1 370 000 рублей.
В остальной части решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 21 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2 и АО «Банк СГБ» – без удовлетворения.
Председательствующий судья
Судьи